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6月4日晚8點多，原本是該放松的周五晚上，二套房貸細則突然公布。觀此政策內(nèi)容，總體在意料之中，卻也有少許意料之外。
所謂意料之中，是說這一細則只是落實4月17日出臺的“國十條”的相關(guān)指導(dǎo)方針，政策思路早就大局已定。
所謂意料之外，是說政策略偏嚴(yán)厲。之所以這么說，有兩個背景：其一，宏觀背景是，國家經(jīng)濟刺激政策的退出呈現(xiàn)放慢跡象，這有前段時間國家領(lǐng)導(dǎo)人相關(guān)言論為證；其二，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控實施以來，效果顯著，5月份部分一二線城市商品住宅成交量環(huán)比劇降七成左右。
那么，二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)厲在何處？主要體現(xiàn)為三點。
第一，以家庭為單位。第一條便是“應(yīng)依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認(rèn)定”。按人，還是按家庭，二者松緊度甚為懸殊。遙想2007年9月“二套房貸”政策第一次出臺后，在這一點上，各商業(yè)銀行間做法不一，業(yè)界爭論不休。迫不得已，三個月后央行和銀監(jiān)會又出了一個“補丁文件”，明確規(guī)定以家為單位。
其二，既認(rèn)“房”又認(rèn)“貸”。“國十條”出臺后，各家商業(yè)銀行對所有類別的房貸都不同程度提高了門檻，但在最重要的第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，則各行其是。部分銀行按借款人當(dāng)前擁有的住宅套數(shù)進行認(rèn)定，而部分銀行按借款人已利用貸款購買過的住房套數(shù)。這兩種標(biāo)準(zhǔn)，無論哪種，都算不上太嚴(yán)格；從抑制投資投機性需求的角度考量，按“房”較按“貸”更合理一些，因為有些有改善住房需求的家庭，第一套住房已使用過貸款，而現(xiàn)在想賣掉現(xiàn)有住房，置換一套更大、更好的房子。
2007年第四季度到2008年上半年，二套房貸就是認(rèn)“房”，不認(rèn)“貸”。然而，此次卻既認(rèn)“房”，又認(rèn)“貸”，政策打擊面非常大，不僅將有效抑制投資投機需求，也把自住性的改善需求一網(wǎng)打盡。另外，與以往只有銀監(jiān)部門制定房貸政策不同，此次國務(wù)院特令住建部會同央行和銀監(jiān)會一起研究和出臺政策。其中奧妙在于，房管部門掌握著居民房產(chǎn)數(shù)據(jù)，若無其配合，則只擁有居民貸款信息的銀行部門，根本無法以“房”定貸——這也是以前二套房貸政策無法嚴(yán)格執(zhí)行的重要原因之一。而且，此通知中還明令：2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。
其三，限制了外地的投資投機性購房需求。政策中有兩層限制。第一層：“對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。”這一條面向全國，這對近幾年大量游蕩于一二線城市的外地投資投機需求，尤其是溫州炒房團，意味著貸款門檻和成本大幅提高。這將使全國所有熱點城市的市場需求，都受到負面影響。
第二層：“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對其暫停發(fā)放住房貸款。”這一規(guī)定看似嚴(yán)厲，卻會被部分地方政府有意放松。到底哪些城市才算房價過高城市，國家并無明確認(rèn)定，而在當(dāng)前樓市急速降溫的情況下，多數(shù)城市都不愿將調(diào)控細則制定得過于嚴(yán)格。比如前段時間，廣州、重慶等城市出臺的“國十條”細則中，就沒有嚴(yán)格限制三套房貸。所以，第二層的限制效果，反倒沒有第一層大。
那么，二套房貸最新細則的影響若何？首先，我們必須要明白一點，在所有房地產(chǎn)調(diào)控政策中，最管用的就是房貸政策。近年來我國商品住宅的購買者中，三分之二使用按揭貸款，而開發(fā)商的資金來源中，有相當(dāng)比重屬于個人房貸轉(zhuǎn)化成的銷售資金。所以每次房貸政策收緊，都會壓制樓市，比如2007年9月“二套房貸新政”的出臺，成為市場由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點；而2008年10月房貸政策的放寬，又成為市場走出低谷的開端。
相較而言，稅收政策的作用要弱很多，雖然當(dāng)前房產(chǎn)稅似乎來勢洶洶，實則威力遠不及嚴(yán)厲執(zhí)行的二套房貸新政。之前，各家商業(yè)銀行或者猶豫不決，或者還能打點“擦邊球”，如今全國統(tǒng)一的執(zhí)行細則既出，它們即使想在放貸過程中放松一些，回旋空間也被大大壓縮。
接下來，房地產(chǎn)市場降溫的速度將加快，而且內(nèi)涵也將發(fā)生變化。今年4月中旬到6月初，多數(shù)大城市商品住宅成交量大幅萎縮，雖然速度和幅度都是近十年來所罕見，但新房價格總體仍在高位。去年市場火爆，開發(fā)商銷售資金回籠量很大，因此企業(yè)暫時不差錢，除了恒大地產(chǎn)啟動全國八五折統(tǒng)一促銷外，基本上看不到大型地產(chǎn)商大范圍的降價行動。
可是，企業(yè)終究拗不過大勢，降價已成必然。所謂大勢，集中體現(xiàn)在三點。首先，此番細則如此嚴(yán)厲，再聯(lián)想到近期國稅總局居然一周內(nèi)對土地增值稅連發(fā)兩道“清查令”，可知短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不可能松懈，至少在一線城市房價合理下調(diào)之前是如此。其次，市場在調(diào)整的時候有自己的規(guī)律，量變早于價變，成交量大跌后，價格必將下跌，現(xiàn)在看來，二套房貸細則將加快這一進程。再次，開發(fā)商對后市的預(yù)期也將變得更加謹(jǐn)慎或者說悲觀，加之資金面正由寬松漸趨緊張，開發(fā)商必然加入降價促銷的行列。
最終結(jié)果是，房價拐點將加速出現(xiàn)。4月份，全國70個城市的房價較3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將快速收窄，6月份環(huán)比即有可能接近零增長，7月份出現(xiàn)環(huán)比負增長的概率極大。2008年那輪樓市調(diào)整，經(jīng)歷了八個月左右，這一指標(biāo)才出現(xiàn)環(huán)比負增長，而今年則不需那么久。至于房價何時會止跌，需要關(guān)注二套房貸政策何時才會松動，今年第四季度是有可能的。
（作者系房地產(chǎn)研究人士） |