|
中國(guó)住宅市場(chǎng)很怪，一個(gè)個(gè)沒(méi)有土地所有權(quán)的住房，價(jià)格居然能在短短幾年間上漲幾倍。北京很多低收入者這兩年都“被百萬(wàn)富翁”了，原因就是房子，一套房改時(shí)作價(jià)兩萬(wàn)多元的房子，現(xiàn)在價(jià)值兩百萬(wàn)。
住宅性商品房能夠被市場(chǎng)爆炒，原因很多，但最主要的有三個(gè)：一是流動(dòng)性泛濫，負(fù)利率時(shí)代過(guò)長(zhǎng)；二是土地使用權(quán)變革預(yù)期——絕大多數(shù)炒房人都認(rèn)為，住宅建筑的土地使用權(quán)會(huì)在到期后延期，所以，哪怕很多商品房的土地使用權(quán)只有30年，但也炒；三是全世界主要國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都具有金融屬性，尤其是美國(guó)，不僅可以炒房子，還可以炒房地產(chǎn)債券，這股惡炒風(fēng)感染了中國(guó)。
當(dāng)住宅被賦予金融商品屬性之后，當(dāng)巨大的流動(dòng)性無(wú)處宣泄時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然成為爆炒的對(duì)象。如果貨幣政策、信貸政策一齊向房地產(chǎn)市場(chǎng)傾斜，房地產(chǎn)的金融屬性會(huì)發(fā)揮到極致——暴漲暴跌。虛擬金融市場(chǎng)是不講“價(jià)值觀”的，它只認(rèn)市場(chǎng)，只認(rèn)市場(chǎng)給出的價(jià)格，哪怕這個(gè)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地背離了它的價(jià)值。房地產(chǎn)完全由市場(chǎng)定價(jià)的現(xiàn)實(shí)就是三部曲：排隊(duì)追漲-一起觀望-瘋狂拋售。
由于房地產(chǎn)政策信號(hào)一直是混亂的，因此房地產(chǎn)亂象不可避免。為什么這樣說(shuō)呢？因?yàn)槲覀兊浇裉烊匀徊幻靼追康禺a(chǎn)是什么？它是消費(fèi)品還是特殊商品，它是社會(huì)保障是福利，還是投資品？眾說(shuō)紛紜，誰(shuí)都有理。郎咸平說(shuō)，1998年開始考慮住房制度改革時(shí)制定的房地產(chǎn)政策是：商品房占10%，廉租房限價(jià)房（政府官員分配性住房）占90%；結(jié)果到2002年大面積推行房改時(shí)忽然變成商品房占90%，廉租房限價(jià)房
（政府官員分配性住房）占10%，這個(gè)顛倒是房地產(chǎn)亂象的禍根。
而在我看來(lái)，如果按商品房占10%，廉租房限價(jià)房占90%來(lái)設(shè)計(jì)房改，根本不可能有房地產(chǎn)市場(chǎng)，更不可能有今天中國(guó)人的財(cái)富觀。道理很簡(jiǎn)單，如果僅僅10%的富人擁有自己的住房，90%的房子都沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性將極差，甚至根本不會(huì)出現(xiàn)這樣的市場(chǎng)，也不會(huì)有那么多的企業(yè)想投資房地產(chǎn)，老百姓也不會(huì)將住房與養(yǎng)老儲(chǔ)蓄相連。房地產(chǎn)亂象當(dāng)然不好，但不好的原因絕不是政府官員不能再享受低廉的住房。更何況，如果廉租房和限價(jià)房占90%，剛剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工就能夠在城里買房了嗎？恐怕更難。因?yàn)楦骷?jí)政府也不是天天想為誰(shuí)誰(shuí)誰(shuí)免費(fèi)服務(wù)的。無(wú)利不起早，誰(shuí)會(huì)貼錢為老百姓建房呢？中國(guó)離高福利社會(huì)還遠(yuǎn)得很吶！
某些情況從來(lái)都是走極端。為了解決流動(dòng)性突然短缺的危機(jī)，一下子釋放出無(wú)比巨大的流動(dòng)性，放到極致還不承認(rèn)這些流動(dòng)性已經(jīng)流向了房地產(chǎn)；流動(dòng)性突然大幅度增加，肯定刺激房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)上漲也會(huì)刺激已經(jīng)過(guò)剩的鋼鐵水泥等行業(yè)。由于房?jī)r(jià)高漲，老百姓怨聲載道，為民請(qǐng)?jiān)傅慕?jīng)濟(jì)學(xué)家和各類代表也不少，于是，主張打壓房地產(chǎn)的聲音一定會(huì)占據(jù)上風(fēng)。打壓不奏效，還要打壓，直到將經(jīng)濟(jì)徹底地熄火。于是可以判斷，短線房地產(chǎn)市場(chǎng)將極度降溫，并且導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體降溫。但是，中長(zhǎng)期導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的本質(zhì)性原因很難解決，或者根本來(lái)不及解決。當(dāng)經(jīng)濟(jì)降溫導(dǎo)致很多行業(yè)都不景氣時(shí)，另一方面的聲音又將越來(lái)越響。于是，宏觀經(jīng)濟(jì)政策從微調(diào)到大調(diào)，甚至再來(lái)一次保8，一次流動(dòng)性泛濫，房?jī)r(jià)也就又回來(lái)了。如此循環(huán)往復(fù)，可能要有幾年。
但是，住宅市場(chǎng)價(jià)格終將暴跌，可能等不到中國(guó)人口數(shù)量下降。原因是什么？物業(yè)稅，或曰變相的物業(yè)稅。地方政府在這個(gè)事情上一定會(huì)從消極變?yōu)榉e極，原因就是土地越來(lái)越少了，政府的“財(cái)神爺”用不了多久就不會(huì)是土地。當(dāng)土地越來(lái)越少時(shí)，征收物業(yè)稅就成為唯一的選項(xiàng)。
中國(guó)的住宅沒(méi)有土地的產(chǎn)權(quán)，這是硬傷，一定會(huì)有人拿這個(gè)硬傷做文章。因此我想告誡大家：炒房地產(chǎn)，也要短線，可不能指望住房能夠養(yǎng)老。 |