|
中國房地產(chǎn)價格在未來10年會再番兩翻，其理由是：第一、現(xiàn)在說中國房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，是因為中國當(dāng)前房地產(chǎn)價格上漲的速度沒有同老百姓的收入增長同步，也說是說，當(dāng)前中國老百姓的收入水平還遠遠達不到房地產(chǎn)快速增長的水平，因此，當(dāng)前房產(chǎn)價格增長是有一定的泡沫成份，那么房產(chǎn)價格的合理區(qū)間是多少？我認為回歸到2009年初的水平是相對正常的，房產(chǎn)價格若以今年4月份價格為基礎(chǔ)下降30%都是理性的，其下降的比例只是讓房產(chǎn)價格回歸到正常漲價區(qū)域內(nèi)，如果房產(chǎn)價格回歸到2009年初的價格水平，政府還會出臺政策打壓房地產(chǎn)嗎？肯定不會，原因是再打壓，房產(chǎn)價格將會出現(xiàn)真正的價格拐點，到時，中國將會出現(xiàn)類似美國一樣的次貸危機，并可能出現(xiàn)經(jīng)濟危機，影響的不僅是房地產(chǎn)這個行業(yè)，還會大量增加政府赤字、銀行不良率大幅增加甚至破產(chǎn)，中國經(jīng)濟將會出現(xiàn)從未有過的經(jīng)濟衰退，這是任何人都不愿看到的。
我們一方面分析房產(chǎn)價格應(yīng)回歸到理性的價格區(qū)間，另一方面也應(yīng)看到房地產(chǎn)價格回歸后并不會因此而停止上漲，若調(diào)整到位后，這很大程度要看政府政策的力度和尺度，若力度和尺度適度，房價回歸到位后，還會重起升勢，近過一段波動后，中國的房產(chǎn)價格還會隨著物價的上升而持續(xù)上升，只要其上升速度符合經(jīng)濟發(fā)展的速度和通漲的上升速度。如果中國經(jīng)濟按年平均10%左右的增長速度來測算，10年中國經(jīng)濟總量將會再番一翻，中國GDP總量將會達10萬億美元。10年內(nèi)，中國的人民幣將出現(xiàn)大幅度的升值，10年，預(yù)測人民幣會升值一倍，若能實現(xiàn)，我國的經(jīng)濟總量將會達20萬億美元，超過美國，成為世界第一。而房產(chǎn)的走勢會快于物價的走勢和GDP的增速，因此，未來10年中國房產(chǎn)的價格增長2倍，也就是情理中的事，也是大家都能接受的增長趨勢。
當(dāng)前房產(chǎn)調(diào)控政策不準(zhǔn)確
房產(chǎn)價格由三個方面決定。供給、需求、成本。調(diào)整房產(chǎn)價格不應(yīng)只從需求這項單一因素進行調(diào)整，而是綜合調(diào)整三方面因素，供給上：應(yīng)增加土地供給，打擊握盤惜售、烘抬房價行為，政府要合理安排土地供給，不應(yīng)上廟政府不管下廟政府的發(fā)展問題；成本上：政府不應(yīng)把土地收入作為財政收入的主要來源，土地的招拍掛形式應(yīng)該變改，由于土地是稀缺資源，因此，這種招拍掛形式只會推高地價，從而成為推高房價的“無形之手”；需求上：應(yīng)調(diào)整過渡性的房產(chǎn)投機行為，從長遠看，需求調(diào)整不應(yīng)是政府調(diào)整的主要手段，因為，不管是自住性需求、還是投資性需求，只要不是過渡性的投機需求行為，需求都是合理的。房產(chǎn)市場的價格調(diào)整終究還是以市場調(diào)整為主，股票市場的買賣行為和價格的起伏都是由市場在說話，并不是價格上漲過高，政府就出臺政策限制購買股票；黃金市場也如此，總會有一雙無形的手在調(diào)整市場價格的走勢。
房產(chǎn)剛性的需求是始終存在，如果用行政手段來打壓這種需求，一旦這種被人為壓抑的需求爆發(fā)，將會引發(fā)又一輪的房價大幅度上漲和市場的恐慌。而出現(xiàn)投資性需求也是因為在我國投資渠道潰泛，而資金的流動性又比較充分，再加上中國的儲畜率世界第一，通貨膨脹成為經(jīng)濟發(fā)展的必然規(guī)律，老百姓找不到更好的、更多的保值、增值渠道，因此，房產(chǎn)也就成為了老百姓保值、增值的理想投資品。
房價上漲是成本推動的必然結(jié)果
房地產(chǎn)成本有三個主要方面：一是土地成本、二是建筑成本、三是勞動力成本。我們先來說說土地成本，目前我國房價構(gòu)成比例為，地價占40%、建造成本占30%、建筑材料價格占20%、稅費占10%，地價在房價中起主導(dǎo)作用。地價作為開發(fā)成本最大的部分，地價大幅上漲必然推動房價大幅上漲。那么地價會不會降下來呢！我認為很難，就是政府推行了土地的“年租制”，中國的土地價格仍將會高起。住宅土地供給數(shù)量在短期內(nèi)是固定的，其價格彈性很小甚至為零，由于土地供給數(shù)量一定，房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得土地，必然愿意付出較高的價格，而作為土地出讓者的地方政府，又想從數(shù)量一定的土地中取得更大的收益，兩種力量的共同作用下，就拉動了土地價格的上漲。但是長期來看，未來城市化進程中對綠地、公共設(shè)施、工業(yè)用地等非住宅用地的需求會遠高于對住宅房屋的需求，同時并非土地都能用于建設(shè)房子，原因是土地的位置具有固定性，地區(qū)間土地市場不能互相調(diào)節(jié)，因此土地市場的區(qū)域特性明顯，而經(jīng)濟活躍、土地市場規(guī)范、土地需求量大、土地的供求矛盾也就越突出，城市化率高的地區(qū)土地的成本會越來越貴。
建筑成本也會越來越高。從2003年底開始，受國際鋼材價格的影響，國內(nèi)鋼材價格的上漲幅度較大，最高時達到20%。一般來說，鋼材價格占房地產(chǎn)建筑成本
10%-20%。鋼材價格的上漲，僅能夠影響房地產(chǎn)全部成本的1%左右；盡管當(dāng)前出現(xiàn)的鋼材、水泥等產(chǎn)能的過剩，主要是需求還沒能有效的跟上，通過壓縮產(chǎn)能過剩行業(yè)，讓供給和需求同步，在同步的基礎(chǔ)上，鋼材、水泥的成本終會受基礎(chǔ)原材料成本的上升而上漲。
勞動力成本上升是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。從宏觀面來看，我國正進入一個生產(chǎn)要素成本周期性上升的階段，這是任何一個國家在發(fā)展中都將面臨的問題。我國經(jīng)濟發(fā)展到目前這個階段，人均GDP達到
2000美元以后，多種生產(chǎn)要素價格走勢都出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢，從資源性的土地價格、能源、基礎(chǔ)原材料等資源到生活必須品的糧食、蔬菜等都在大幅上升。物價的上升必然帶來勞動力工資收入水平的上升，中國從20世紀80年代到本世紀初的20多年時間里，如果剔除通貨膨脹的因素，勞動力工資漲幅并不大，原因是在過去中國主要采取的是低工資戰(zhàn)略，勞動力工資幾乎沒有什么增長。但經(jīng)過30年的改革開放，目前勞動力待遇問題已經(jīng)成為國家戰(zhàn)略問題，也就是說，收入差距的加大已成為當(dāng)前中國經(jīng)濟發(fā)展中的重要社會問題，必須將這種差距由不平衡轉(zhuǎn)向平衡發(fā)展，因此，我國低價勞動力無限供給的格局已經(jīng)發(fā)生了變化，這種變化是歷史性的，是中國社會經(jīng)濟發(fā)展到了一定階段(人均GDP提高了)的必然結(jié)果。其次，全球經(jīng)濟一體化，輸入型通貨膨脹導(dǎo)致人力成本的上升。近年來各國均出現(xiàn)了不同程度的物價上漲，全球初級產(chǎn)品價格的波動對我國的影響越來越大。隨著我國工業(yè)化和經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，對全球初級產(chǎn)品的依賴性也越來越高，全球初級產(chǎn)品價格的上升必然導(dǎo)致國內(nèi)初級產(chǎn)品價格的上升，并推動企業(yè)成本包括勞動力成本的上升。
同歐美發(fā)達國家比，我國的勞動力價格還是非常的低。
供需不平衡將持續(xù)推動中國房價的上漲
我們來算算賬，中國目前有13億人口，按一家三口擁有一套90平米（人均30平米）的房子（小康、富裕水平），中國需要4.3億套房屋，387億平米的房屋需求量，當(dāng)然這些需求量并非都能得到滿足，因為，在中國，房地產(chǎn)的需求是不平衡的，剛畢業(yè)的大學(xué)生、新婚夫婦、農(nóng)民工、低收入家庭等對房屋具有剛性需求，但他們卻買不起房子。有錢人買了一套、二套、三套，依然想把手里錢來買房，一是因為在中國的投資渠道太窄，老百姓資金沒有更多的投資渠道；二是房屋具有抗通漲的能力；剛性需求的人不見得有錢，彈性需求的人一定有錢，彈性需求是拉動本輪房價上漲的主體。而中國的城市人口在6.5億人，且呈快速增長過程，預(yù)計未來10年中國城市人口將增加到10億，這10億人中，我們假設(shè)有一半的人住商品房，有20%的人住簡陋房屋，30%住公租、廉住房和租賃房。50%的人就是5億人，按每三人需有一套90平米（人均30平米），就需要1.7億間住房153億平米。截止目前，中國現(xiàn)在有多少住房？當(dāng)前我國的真實住房情況如何？根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》和《2008年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2008年底，中國城鎮(zhèn)實有住房建筑面積總量為124億平方米左右，當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口6.07億人（戶籍人口加居住半年以上的常住人口）。暫且不說這組數(shù)據(jù)的真實性，因為，我國的統(tǒng)計數(shù)字都是按照投資渠道由基層單位層層報上來的，沒有正規(guī)呈報單位。
而這些房屋數(shù)字中，第一、小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量就相當(dāng)驚人，北京有人估計大概占了20%左右，深圳這樣的城市占的比重就更高，有的高達40%﹑50%。2007年建設(shè)部副部長鹿心社指出，截至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達到66億平方米，相當(dāng)于2007年地產(chǎn)銷售高峰時期的十年銷售量。到現(xiàn)在又增加了幾億平方米，至少已超過70多億平方米﹑七八千萬套住房。而1997~2008年12年間，全國開發(fā)商建設(shè)的商品住宅竣工面積總共不過69.5億平方米；銷售面積38.55億平方米，也就是說，小產(chǎn)權(quán)房比開發(fā)商建設(shè)和銷售的商品住宅面積還大得多。第二、違章建筑。現(xiàn)在全國有多少違章建筑，沒法統(tǒng)計，起碼數(shù)以十億計。違章建筑分兩種，一種是大量有權(quán)有錢的人利用權(quán)勢占塊地私建的房子，大都是豪宅﹑別墅；另一種是其它有些單位建房分給職工的﹑私人自建房的難以統(tǒng)計的也很多。第三、2.3億進入城市常住的農(nóng)民工絕大多數(shù)進城已超過半年，很多都已打工十幾年20幾年了，已經(jīng)列入了城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計范圍。但并沒有屬于自已的房子，他們的需求量大約在40億平方米。第四、2000~2009年我國畢業(yè)大學(xué)生人數(shù)共計3275萬人，其中至少有一千多萬人是漂在城市中租房打工，買不起房，只能租很小的“蝸居”，當(dāng)“蟻族”。在買了房的居民中，又有幾千萬人背負著四萬億元房貸，在當(dāng)“房奴”。第五、中國目前面臨60%以上的房子需要改造。
由此看來未來10年，中國對住房的剛性需求大約在216億平方米，按50%的需求計算，也需要房屋108億平方米，而中國每年新建城市住宅5-6億平方米，10年可建60平方米，供給同需求的不平衡在未來將會越來越加劇。因此，供需的不平衡將必然持續(xù)推動中國的房價上漲。
資金的流動性過剩加劇房價的上升
流動性過剩。國務(wù)院選在此時出臺“民間投資36條”，意在靠啟動并擴大民間投資來接替中央投資的“4萬億”計劃。解決流動性過剩的問題，必須將民間資金引導(dǎo)到其它的投資領(lǐng)域，目前整個經(jīng)濟的回升主要是靠4萬億刺激政策拉動，這方面國有投資貢獻很大，但是民間投資貢獻有限，而民間投資啟動才是經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力，也是解決當(dāng)前資金過剩而大量堆積在房地產(chǎn)行業(yè)，形成房地產(chǎn)的投機的有效方法。從央行5月11日公布的數(shù)據(jù)來看，M1和M2增速的反剪刀差在4月份進一步擴大。M2增速4月回落至21.48%，而M1增速4月則反彈至31.25%。反剪刀差由此達到9.77個百分點。反剪刀差的擴大，反映了存款活期化加大的趨勢。因此，一方面民間資金未有效的使用，另一方面由于負利率的存在，使存款活期化的趨勢越來越嚴重，使得資金流動性加劇，通貨膨脹再次成為市場熱議的話題。只要過剩的資金無去路，房子將一直會成為資金流向的聚集地。 |