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近日有媒體報(bào)道，恒大地產(chǎn)將在全國范圍內(nèi)進(jìn)行八五折優(yōu)惠售房。此消息一出，沉悶的全國新房市場(chǎng)激起浪花無數(shù)。
4月17日新一輪調(diào)控文件“國十條”出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)外看空者眾，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的打折現(xiàn)象，而新房市場(chǎng)卻相當(dāng)堅(jiān)挺，甚至少數(shù)樓盤還逆勢(shì)上揚(yáng)。這充分證明，短期而言，新房價(jià)格由開發(fā)商控制。至今，仍有個(gè)別開發(fā)商持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，且暫時(shí)不差錢，故而或者延期開盤，或者堅(jiān)持不降價(jià)。
然而，購房人對(duì)于不降價(jià)的樓盤并不買賬，眾多大城市成交量大幅下滑就是鐵證。就在買賣雙方僵持之際，恒大地產(chǎn)高舉促銷大旗殺將出來，其效果比2007年底萬科的降價(jià)行動(dòng)，有過之而無不及。當(dāng)年萬科促銷屬于由點(diǎn)及面，慢慢擴(kuò)大，而且各地降幅不一，而恒大則在全國諸多城市統(tǒng)一大降15%，效果自然不同。
2007年底萬科降價(jià)之后，其他開發(fā)商陸陸續(xù)續(xù)加入降價(jià)陣營，及至2008年下半年，市場(chǎng)已進(jìn)入冰凍期。當(dāng)然，在萬科降價(jià)的過程中，也遭到了部分同行的抱怨和抵制。同樣是恒大，2008年國慶，全國13個(gè)樓盤齊刷刷進(jìn)行八五折優(yōu)惠，并在短時(shí)間內(nèi)回籠資金幾十億元。
開發(fā)商是否愿意降價(jià)，純屬商業(yè)行為，外人不宜用道德標(biāo)準(zhǔn)橫加指摘或褒揚(yáng)。部分企業(yè)暫時(shí)資金寬裕，尚無促銷壓力，或者企業(yè)手中項(xiàng)目不多，或者樓盤地處黃金地段，或者自恃產(chǎn)品質(zhì)量超群，于是遲遲不愿加入降價(jià)陣營。而對(duì)于那些項(xiàng)目眾多的大型企業(yè)來說，降價(jià)的利大于弊。
利在何處？其一，可以保持銷售資金回籠態(tài)勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，這對(duì)于追求“流量”的大企業(yè)很重要。其二，上市公司必須努力使業(yè)績好看，不能因?yàn)橄鄱箞?bào)表難看，否則將被資本市場(chǎng)的投資者拋棄。其三，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)巨頭之間的競(jìng)爭(zhēng)已趨于白熱化，恒大、中海、綠地、綠城等都已明確表態(tài)想當(dāng)行業(yè)老大，他們對(duì)市場(chǎng)份額的渴求遠(yuǎn)高于對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的利潤率。其四，政府希望穩(wěn)定房價(jià)，購房人盼望房價(jià)下跌，那些搶先降價(jià)的，尤其是像恒大這樣全國統(tǒng)一大幅降價(jià)的企業(yè)，將為自己的企業(yè)品牌加分。
至于所謂的弊，最大的可能是房子賣虧了。2008年，少數(shù)企業(yè)如綠城，堅(jiān)持不降價(jià)，于是在2009年樓市復(fù)蘇和回暖之后，獲得了比萬科更高的銷售收益，一時(shí)被業(yè)內(nèi)奉作神明。可另一方面，2008年下半年銷售遇阻后，綠城也曾經(jīng)歷過資金鏈異常緊繃的不利局面。
這也就是說，假如2009年市場(chǎng)沒能提前超預(yù)期地回暖、繁榮，則對(duì)于萬科、恒大這樣大力度促銷的、大量持有現(xiàn)金的開發(fā)商有百利而無一害。問題在于，本輪調(diào)控還會(huì)像上輪一樣，市場(chǎng)只調(diào)整半年便迎來報(bào)復(fù)性反彈嗎？這事懸！
2009年的樓市超常規(guī)反彈，主要緣于2008年10月開始的刺激性政策，而當(dāng)前政策面卻是近十幾年來最嚴(yán)厲的，雖然半年后，不排除政策放松的可能性，但絕不會(huì)像2008年那么寬松。中國樓市“政策市”的特征鮮明，這就注定半年后即便房價(jià)止跌，也難像2009年那樣展開新一輪的大幅反彈。
樓盤降價(jià)對(duì)企業(yè)的利弊得失，還待市場(chǎng)檢驗(yàn)。而恒大統(tǒng)一打折的行為，已確定無疑將會(huì)加速全國房價(jià)下跌。即便企業(yè)比購房人更理性，可多多少少一樣具有“從眾心理”，跟隨降價(jià)的企業(yè)和樓盤，接下來必然越來越多。其結(jié)果是，繼二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)價(jià)格“拐點(diǎn)”之后，新房市場(chǎng)的價(jià)格“拐點(diǎn)”也呼之欲出。
也許有人還在堅(jiān)持支持開發(fā)商不降價(jià)的兩個(gè)因素：不差錢和市場(chǎng)供不應(yīng)求。而我們想要說的是，這兩個(gè)因素其實(shí)都是偽命題。因?yàn)槎呓允莿?dòng)態(tài)變化的，而且當(dāng)前變化速度非常之快。
開發(fā)商的資金來源主要有兩個(gè)，一是銷售回款，二是銀行貸款及其他融資，當(dāng)前兩者都已出現(xiàn)了問題。開發(fā)商花錢去處也有兩個(gè)，一是地價(jià)款，二是建安款，去年下半年以來拿高價(jià)地較多的企業(yè)開始覺得難受，土地出讓金的支付方式已發(fā)生重大變化，像以前那樣拖欠地價(jià)款幾無可能。因此，今年2月份開發(fā)商的資金寬松度達(dá)到頂點(diǎn)之后，正在快速收緊，下半年仍堅(jiān)持不促銷的企業(yè)將置身尷尬境地。
至于商品住宅供不應(yīng)求的緊張局勢(shì)，在很多大城市已成為“過去時(shí)”，比如自今年3月份開始，上海市的新建商品住宅已逆轉(zhuǎn)為供大于求。供求關(guān)系的變化速度遠(yuǎn)快于企業(yè)資金面。
正基于上述分析，我們?yōu)楹愦笕珖y(tǒng)一降價(jià)的行為叫好，順應(yīng)市場(chǎng)、配合調(diào)控、增加現(xiàn)金、惠及民眾，何樂而不為。但愿更多的房企加入促銷陣營，以實(shí)際行動(dòng)加快中國樓市回歸理性的進(jìn)程。
（作者系房產(chǎn)研究人士）
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