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| 2010-05-04 作者:楊紅旭 來源:中國證券報 |
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近幾年，尤其2009年部分城市商品住宅價格快速上漲，導(dǎo)致普通居民購房的難度越來越大。于是，社會上質(zhì)疑住宅市場化的聲音越來越大。
難道這一切都是市場化的錯？
住宅既有民生屬性，又有商品屬性，可以說是世界上最復(fù)雜的一種商品，單靠市場不行，光有保障也行不通。問題的關(guān)鍵是，如何讓市場“無形之手”與政府“有形之手”握手言歡。
公平地看，一方面，目前我國住房制度、住宅產(chǎn)業(yè)、住宅市場確實存在一些問題；另一方面，應(yīng)看到住宅商品化、市場化，對于推動我國經(jīng)濟(jì)增長、住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城鎮(zhèn)居民居住水平提升發(fā)揮了重要作用。不可否認(rèn)，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場機(jī)制既能有效配置資源，同時又存在失靈現(xiàn)象。不同商品市場，市場失靈的程度有別，其中住宅市場失靈的程度比較高。主要有兩個原因，一是住宅具有投資品的屬性，容易受到投資投機(jī)因素的干擾，市場波動頻率快，波幅較大；二是住宅與普通民眾息息相關(guān)，住宅市場客觀上需要政策的約束和引導(dǎo)。
發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗表明，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的住房短缺階段，政府對市場干預(yù)較多，普遍比較重視住房保障體系建設(shè)，尤其是上世紀(jì)六十年代之前；進(jìn)入七十年代之后，隨著告別住宅短缺時代，絕大多數(shù)國家更傾向于發(fā)揮市場機(jī)制，減少住房福利預(yù)算支出。我國目前處于加強(qiáng)住房保障的階段，但這絕不意味著要放棄市場機(jī)制，而且近幾年中央文件中也數(shù)次提到堅持住房改革市場化的取向不變。
可是，若不理順市場和保障之間的關(guān)系，始終會是一種混沌的亂局。因此，建議按照建設(shè)、供應(yīng)、消費、流通、管理等環(huán)節(jié)，把我國的住房劃分為兩個系統(tǒng)：保障性住宅系統(tǒng)和市場化住宅系統(tǒng)，并明確這兩個系統(tǒng)各自運行的體制、機(jī)制。保障性住宅系統(tǒng)由政府主導(dǎo)，服務(wù)特定群體，實行價格管制，其中廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房由政府做主導(dǎo)，棚戶區(qū)和舊城改造也要劃分清楚，部分可納入經(jīng)濟(jì)適用房體系，部分讓市場做主導(dǎo)。
建立健全這兩個相對獨立住房體系后，還應(yīng)優(yōu)化調(diào)控手段。當(dāng)市場過熱或過冷時，需要政府出面調(diào)節(jié)市場化的住房系統(tǒng)。當(dāng)前，我國住房制度改革已進(jìn)入全新階段，既存在諸多困難，也面臨很多機(jī)遇。應(yīng)在堅持住宅市場化方向的前提下，結(jié)合我國的現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，積極、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地推進(jìn)住房保障體系的建設(shè)。最終目標(biāo)是形成比較健全的住房“雙軌制”體系。
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