廣州市國土房管局日前宣布注銷三幅土地出讓合同，分別為天河絹麻廠地塊、金沙洲B3702A
06地塊和番禺中心城區(qū)南區(qū)一地塊，均系在2007年和2008年房價暴漲時期高價賣出的“地王”。雖然這已經(jīng)不是廣州首次收回“地王”，但在所謂“史上最強硬”的房地產(chǎn)調(diào)控措施下，廣州市收回“地王”的舉措仍引發(fā)了前所未有的關(guān)注。而據(jù)媒體分析，兩年之間廣州出讓的“地王”至此或被收回重拍，或轉(zhuǎn)作他用，均不得“善終”。
與之前多塊“地王”被收回類似，本次被收回的地塊也屬于過期未繳納出讓金。不難發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在一兩年前高價拍得土地時，過分高估土地價格，這無非源于其對房價持續(xù)上漲的信心。兩年之后，時移世易，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上找不到對當年地價的支撐，因此寧愿舍棄保證金也不肯啟動開發(fā)。也無非說明，開發(fā)商已經(jīng)意識到房價瘋狂上漲的勢頭必將得到遏制。
表面上看，開發(fā)商逾期不繳納土地出讓金被收回土地乃大快人心事。但仔細想來，消費者仍然是這件喜事中的苦主。首先，在這個過程中政府部門是始終不會有損失的，畢竟開發(fā)商自負其責，而且沒收土地保證金也是真金白銀的入賬。例如這次金沙洲地塊的沒收保證金高達4億元，創(chuàng)下了罰沒金額的紀錄。至于兩年內(nèi)土地閑置，不過是回收土地再待價而沽而已。開發(fā)商或許損失了些許土地出讓金，但明眼人一看便知，當初投下的香餑餑現(xiàn)在已經(jīng)成了無底洞。倘若真的投入開發(fā)，按當時的地價與現(xiàn)在房價“穩(wěn)中等跌”的趨勢，恐怕虧的絕不止那一點錢，因此斷尾求生，砍掉的也不過是沉沒成本。而且，這幾家被罰沒土地出讓金的開發(fā)商，不過是擊鼓傳花游戲中的失敗者，被這些“地王”哄抬起來的房價，還令其他開發(fā)商大受裨益，因此開發(fā)商也不是受害的群體。
但購房自住的消費者可謂損失慘重：一方面，多塊土地被閑置了兩三年，導致土地供應(yīng)無法轉(zhuǎn)化為商品房供應(yīng)，無疑加劇了市場的供不應(yīng)求局面。另一方面，正是在房價高企時不斷拍出“地王”，導致周邊房價得到支撐，加劇了盲目從眾的消費心理形成，從而令消費者日益失去議價權(quán)。因此，雖然重拳回收三“地王”體現(xiàn)了政府在加強房地產(chǎn)調(diào)控的政策上很有誠意，但與其歡呼雀躍，不如冷靜下來思考當初“地王”次第生成的原因，畢竟一個健康的房地產(chǎn)市場是經(jīng)不起這種折騰的。
無疑，既然是“地王”，就必然是競價拍賣的結(jié)果，因此有不少人認為招拍掛制度是拉高土地價格的元兇。但問題其實并不在招拍掛制度，而是與其配套的出讓計劃以及監(jiān)管制度。必須看到，在招拍掛之前的協(xié)議出讓土地制度下，地方政府雖然以極其低廉的價格出讓大片土地，但這種出讓方式存在極大的尋租空間。而且只要土地出讓規(guī)模和開發(fā)商囤地行為無法納入制度規(guī)管，協(xié)議出讓土地制度下地方政府和開發(fā)商扭曲供求的能力只會有增無減。
由于我國的土地制度決定了政府是唯一的土地供應(yīng)者，在此前提下，倘若政府的土地供應(yīng)計劃缺乏制度規(guī)范，必定造成土地供應(yīng)量大起大落。回顧廣州的房地產(chǎn)市場，正是因為2004年以后政府大幅度減少土地供應(yīng)，才令“地荒論”四起，開發(fā)商不斷哄抬增量土地價格，從而拉高存量土地的價格。當然，倘若開發(fā)商僅僅哄抬地價，恐怕還不能令商品房供求關(guān)系如今日般扭曲。土地出讓兩年不開發(fā)收回的政策長期得不到執(zhí)行，是導致開發(fā)商得以囤積土地來人為制造供不應(yīng)求局面的主因。
事實上，只要供求關(guān)系平穩(wěn)，房價是必然能受到控制的。土地招拍掛制度本身并沒有錯，要真正理順房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，最重要的是建立起足以規(guī)范土地出讓市場的制度。只有將增量土地出讓計劃制度化，同時加強對存量土地的規(guī)管，才能令土地一級市場更加透明，商品房供應(yīng)更加穩(wěn)定。
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