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面對著全國范圍再度掀起了狂飆腳步的房屋價格，社會各方質(zhì)疑、聲討之聲不斷，各類建議和設(shè)想林林總總。關(guān)于購買二套房的信貸政策近日出臺，引發(fā)了市場的觀望，說明控制房價在信貸政策上是可行的。然而，回看多次調(diào)控和預(yù)期調(diào)控后，房價僅僅短暫停滯或者略有下降，然后會加力再上一個臺階。2007年出臺的二套房政策，曾帶來樓市的短暫調(diào)整，便是一例。筆者以為，我們對房價的認(rèn)識，恐怕還有不少誤區(qū)。想要讓房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)運行，讓老百姓都能買得起各得其所的住房，我們先得從認(rèn)識上走出這些誤區(qū)，然后才談得上開辟市場環(huán)境和政策的新境界。
能把希望寄托在加稅上嗎？
現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場的主流輿論，幾乎都把希望寄托在加稅上。其理由是加稅增加了買房者的負(fù)擔(dān)，會導(dǎo)致需求下降，從而會導(dǎo)致房屋價格下降。這個思維有三個錯誤：以為稅負(fù)是可以無限制的，認(rèn)定需求是簡單易控的，忘了稅負(fù)是可以轉(zhuǎn)嫁的。
其實，中國的房地產(chǎn)市場目前的稅負(fù)很重。據(jù)資料顯示，光是房地產(chǎn)開發(fā)商就需要繳納50余項費用，總體費用占到開發(fā)成本的15%-20%。據(jù)有人測算房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)達(dá)到銷售收入的16.5%至17%。這些稅費，最終都成了房價的一部分。這還沒有考慮土地出讓金，土地出讓金是老百姓交給政府的，實質(zhì)就是稅收。因此，加上土地出讓金以后，中國房價中稅收所占的比例是非常高的。
如此高的稅收，還沒能起到抑制房價的作用，說明房價暴漲的原因，原本就不是稅低了，反而是稅太重了。如果再出臺新稅，根本就是“揚湯止沸”。
房地產(chǎn)需求，主要包括居住性需求、改善性需求和保值性需求、投機性需求。居住性需求就是剛需，即使稅與價再高，也是壓縮不了的。而改善性需求，一般是有錢人為了生活的品質(zhì)，只要價稅上漲不超過承受能力，仍然是會買的。而如果物價處于上漲或者有上漲預(yù)期，保值性需求，往往也不是稅收手段能夠抑制的。而那些投機性的需求，在稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁時，會繼續(xù)炒房。而房地產(chǎn)市場的稅負(fù)是很容易轉(zhuǎn)嫁的。
流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，在需求旺盛的情況下，可以完全轉(zhuǎn)嫁給買家。而持有環(huán)節(jié)的稅收，也可以通過將房屋提價的手段，將持有期間的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買家。即使不轉(zhuǎn)嫁，只要預(yù)期未來的房價上漲幅度超過納稅比例，就不怕這種稅負(fù)。因此，再試圖對中國房地產(chǎn)市場加稅，只會使得房價更高，問題更難解決。
征物業(yè)稅，還是炒房稅？
現(xiàn)在熱議的降低房價的主要手段是物業(yè)稅，但是對物業(yè)稅的本質(zhì)和作用的認(rèn)識，卻還很模糊。
物業(yè)稅的本質(zhì)是財產(chǎn)稅，也是一種地方稅，開征該稅是為了增加財政收入，調(diào)控房地產(chǎn)和降低房價，并非其職能。目前世界上開征物業(yè)稅的國家大約有50多個，而在這些國家中，房屋價格總體上都是上漲的，可見物業(yè)稅并沒有調(diào)節(jié)房屋價格的作用。
至于認(rèn)為該稅會使得房屋持有成本上升從而可以抑制炒房的說法，道理也是不充分的。物業(yè)稅，一般都是要在房屋價值打折后征收，征收幅度一般在每年1%左右。這個征收幅度，在房屋價格上漲很快的時期，還沒有一周時間里房屋價格上漲的幅度高。據(jù)公布，去年全國房屋價格上漲了25%左右，所以物業(yè)稅抑制不了炒房。即使是物業(yè)稅增加了炒房成本，但是炒家完全可以在出售房屋時，把持有成本加在價格上讓買家承擔(dān)，因此反而可能還會助推房價。
物業(yè)稅在中國還有兩個重大的內(nèi)在缺陷，一個是重復(fù)征稅問題，一個是“對稅征稅”問題。前者已有不少論者分析得比較多了，就是房屋在交過土地出讓金以后，不能再作為財產(chǎn)稅的課稅對象，否則就是重復(fù)征稅。而“對稅征稅”就是說，土地出讓金實際上就是稅收，而征收物業(yè)稅，其課稅對象的價值中是包括土地出讓金的，這便就存在著對土地出讓金為課稅對象來征稅的問題，這是比重復(fù)征收更不合理的地方。
因此對于在中國通過正常市場渠道購買的商品房，根本就不能征收物業(yè)稅。要控制炒房，可以開征炒房稅。
為什么把焦點只聚在房價上？
大部分人買不起房的嚴(yán)峻現(xiàn)實，實質(zhì)是收入分配嚴(yán)重不公、大多數(shù)人收入太低。因此，解決高房價難題，筆者以為，主要著手點應(yīng)是在大力改變分配結(jié)構(gòu)上、在大大提高中低收入者的收入上，讓他們的收入與房價相匹配。
近年來，我國的財政收入增長超過GDP的增長，而廣大居民感覺GDP的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過個人收入的增長幅度。據(jù)研究資料，1990年至2005年，勞動者報酬占GDP的比例下降了12%，而房屋價格增長，又快于GDP的增長，所以房價離國人的收入越來越遠(yuǎn)。因此，著力解決普通勞動者收入過低的問題，才是解決房價難題的根本之道。
目前個人所得稅起征點是2000元，已逼近絕大部分地區(qū)人們的基本生活水平線。在個人所得稅開征的1980年，中國職工月均收入64元，個稅起征點是月收入的12.5倍。而2008年，中國人的月均收入為2435
元，起征點只是月收入的0.82倍。這樣的稅收結(jié)構(gòu)，與中央一再提出的收入分配向普通勞動者傾斜、建設(shè)和諧社會的精神有差距。而歸根結(jié)底，需要徹底改變目前普通勞動者在第一次分配中比例過低的格局，應(yīng)盡力讓普通勞動者的收入占GDP構(gòu)成中的大頭，這才是長期的，帶根本性的問題。
（作者單位：東航國際金融） |