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地產(chǎn)調(diào)控打出空前嚴(yán)厲的政策組合拳。在購買二套房貸款首付比例不得低于50%、三套房大幅度提高首付比例和利率水平的基礎(chǔ)上，17日國務(wù)院下發(fā)通知指出，在房價過高地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。同時，提出了建立問責(zé)機制、加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地融資監(jiān)管、加快發(fā)展公租房等配套措施。
與此前的數(shù)次“言論性打壓”相比，這一次無疑讓人們看到，政府來真格的了。
自去年12月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控大幕拉開以來，一道道政令都沒能有效遏止房價上漲的腳步，近期樓市甚至出現(xiàn)了恐慌性漲價潮，聯(lián)袂漲價、坐地起價、地王頻出等亂象紛呈。亂世需用重典，地產(chǎn)亂象頻出，終于引來了一劑猛藥。此藥之猛，不可小視。2007年9月出臺的“二套房貸款首付比例不得低于40%”政策，就曾引發(fā)了房價的迅速下跌。與之相比，本次的措施顯然更為嚴(yán)厲。
不要以為房價真的打壓不了。許多認(rèn)為房價不會下跌的觀點樂道的是“剛性需求”，列舉的是中國有多少人沒有住房。但其中僅僅顯示住房“需要”確實有剛性，而如果說到需求，購買力則是必要的條件。想一想房地產(chǎn)的購買力究竟是靠實有現(xiàn)金來支持的還是靠住房貸款來支持的，我們就會發(fā)現(xiàn)：需求并不剛性，而有充分的彈性，是可以靠貸款政策來收縮的。真正的住房需求可以通過大規(guī)模建設(shè)保障性住房來緩解，目前的購房者中很多是投資性需求，部分城市的住房空置率甚至高達(dá)50%以上。在超規(guī)模放貸時期，銀行資金大量涌入地產(chǎn)業(yè)，錢越聚越多，加之地方政府的“土地生財”動機也在其中推波助瀾，于是價格越炒越高。炒房成了金融性投機，或者說成了一種貨幣現(xiàn)象。
房價上漲讓有房者產(chǎn)生了資產(chǎn)膨脹的幻覺。然而細(xì)想一下，房價上漲更多的成分是土地價格的上漲，或者說位置價值的上漲，對于僅有土地使用權(quán)的業(yè)主來說，這種上漲與個人資產(chǎn)沒有什么實際的關(guān)聯(lián)性。擁有不出賣的自住房產(chǎn)，實際可支配收入并沒有上漲；而投資性房產(chǎn)不僅可以轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金，還可以通過抵押貸款獲得新的現(xiàn)金流，流通中的資金量被放大，放大的資金再度涌入地產(chǎn)。所以一旦房價下跌，與自住者其實關(guān)系不大，而投資性住房則可能拋售如潮。
房價不破只是一個特定時期的神話。既然樓市的高燒已成了一種貨幣現(xiàn)象，那么調(diào)整房貸政策就相當(dāng)于抓住了流入樓市資金的源頭，應(yīng)有退燒之效力。金融撬動地產(chǎn)，地產(chǎn)放大金融，而杠桿中起撬動作用的那一端，始終還是把握在政策制定者手里。金融投資炒作的是預(yù)期，只要漲價預(yù)期受到遏制，囤房囤地就失去了價值，投資人會作出比實體經(jīng)濟更快的反應(yīng)——拋售。
樓市并非經(jīng)濟中的孤島，要房價退燒，又要防止經(jīng)濟衰退，一劑猛藥顯然不夠，后續(xù)措施能否跟上需進(jìn)一步觀察，包括加息，包括整肅市場秩序，包括保障性住房建設(shè)，還包括稅收改革。從長期來看，土地機制的改革也亟待跟上。 |