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一線城市房屋空置率達(dá)40%，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海、北京和深圳房屋的空置率已達(dá)到40%，也就是說，將近一半房子是沒人住的。這樣的空置率十分驚人。（見4月5日《重慶晚報(bào)》）
驚人的空置率足以證明，樓市已經(jīng)成為投機(jī)者的樂園。一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，過去幾年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)色彩愈來愈濃：先有溫州炒房團(tuán)，后有山西炒房團(tuán)、內(nèi)蒙古炒房團(tuán)，他們南征北戰(zhàn)攻城略地……（3月29日新華時(shí)評(píng)）他們每到一個(gè)地方，當(dāng)?shù)胤績r(jià)就發(fā)了瘋似的猛漲，把當(dāng)?shù)乩习傩罩糜谒罨馃嶂校绻阉麄儽茸鞣績r(jià)飛漲的加速器一點(diǎn)也不為過。在樓市投機(jī)者的影響下，幾乎是全民皆兵，都知道把有限的資金投到房產(chǎn)上，靜等機(jī)會(huì)一到就隨手一拋大賺一筆。完全可以推斷，家里稍有積蓄但又沒加入炒房團(tuán)且基本算坐擁百萬資產(chǎn)的富戶，早已按耐不住，以個(gè)體游擊方式加入炒房大軍，也都賺了個(gè)盆滿缽滿，齜著牙傻笑呢。
有電力部門的用電數(shù)據(jù)為這個(gè)驚人的空置率作證。最近，國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國660個(gè)城市查出一個(gè)數(shù)據(jù)，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個(gè)月為零。也就是說，房子空在那兒沒人居住，很多房子在炒家手上，既不出租也不自用，只為等著漲價(jià)。要是給自來水公司搞個(gè)有獎(jiǎng)?wù){(diào)查，也會(huì)不難發(fā)現(xiàn)必有類似的數(shù)據(jù)不請(qǐng)自來。應(yīng)該說，這種只買不住的購房投機(jī)行為造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，也給銀行帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。有專家稱，買房子在銀行有杠桿效應(yīng)，20%的首付有4倍的杠桿效應(yīng)，40%的首付有1.5倍的杠桿效應(yīng)，只有50%的首付，銀行和個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)才是對(duì)等的。這里面，因?yàn)槌捶縿?dòng)機(jī)，20%的首付占比最大，銀行的風(fēng)險(xiǎn)最高，只是不知道我們具有中國特色的銀行還會(huì)撐住這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)撐多長時(shí)間，這口氣還能憋多長時(shí)間。
據(jù)稱，有個(gè)“租價(jià)比”(年租金與房價(jià)的比率)，既是不動(dòng)產(chǎn)投資收益最為敏感的判斷指標(biāo)，也是衡量不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)健康程度的重要參考。一套房子的租價(jià)比=出租價(jià)格(一年)/房價(jià)(不含裝修與稅費(fèi))。如果這個(gè)比值低于4.5%，則說明該地區(qū)的房價(jià)存在泡沫；如果該比值高于5.5%，則該住房尚存在升值空間。而北京、上海、深圳、天津、杭州、青島等典型城市各類物業(yè)租價(jià)比的變化趨勢(shì)顯示，近5年來，由于供需失衡導(dǎo)致銷售價(jià)格相對(duì)租金水平的過快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢(shì)，租售價(jià)格變化未能保持相應(yīng)的比例和速度，住宅長期投資者的租金回報(bào)收益極不理想，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離理性投資者的正常投資回報(bào)率。筆者在09年按揭投資36萬購得一套110平米二手房，月租1千元，大大低于4.5%的比值，再看看本市東區(qū)均價(jià)近萬元的房產(chǎn)，和近乎80%的空置率，還是對(duì)這個(gè)“租價(jià)比”理論有幾分確信的。
再多交待一層意思，本市新東區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展很快，除了省市政府機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位“分片包干”建設(shè)辦公用房，更有這些握有公權(quán)和壟斷利益的部門和單位集資建設(shè)商品房。這個(gè)集資價(jià)三年前是兩千多元，如今也不過三千多元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周圍近萬元的市場(chǎng)價(jià)。價(jià)格低不說，這些動(dòng)輒一二百平米的住宅早已不是單位職工的第一套房子，只不過是單位變相分發(fā)的一份福利而已。這樣的小區(qū)說是空置率在80%還是少說的，說它們100%空置率也會(huì)不冤枉多少。其實(shí)，這種只買不住的購房者又何嘗不是在投機(jī)炒房？
房子不怕買，就怕光買不住。這是專家說的。言外之意很明顯，啥東西都怕炒，尤其是房子，牽一發(fā)而動(dòng)全身，鋼鐵、水泥、建材、勞工等各個(gè)產(chǎn)業(yè)其中的一個(gè)鏈條，銀行更是首當(dāng)其沖，炒來炒去，泡沫就會(huì)越來越多，如果還僅僅是啤酒花，自然爽口，可目前各種跡象表明，這已不僅僅是啤酒花，而是壓力巨大的泡沫，在顛簸不已的市場(chǎng)中已經(jīng)到了一個(gè)極限，單從這個(gè)驚人的空置率看，那個(gè)啤酒瓶快要爆炸了。危險(xiǎn)哪！ |