全國各地樓市近期以來再一次量價(jià)齊漲。2月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%。北京一季度新盤均價(jià)21880元/平方米，同比上漲90%。結(jié)合宏觀形勢面以及各方因素判斷，如不防患于未然，則今年中國房地產(chǎn)市場完全有可能續(xù)演較2009年更大的新一輪瘋狂。
為什么2010年年初一度交易冷清的局面未能持續(xù)，瘋漲之勢彈指間卷土重來？為什么“兩會”抑制高房價(jià)的宏音未散，賣家就頻出地王、買家就越漲越買？
關(guān)鍵原因，據(jù)我們研判有三。其一，政府希望發(fā)展主導(dǎo)型保障房，但在土地供應(yīng)制度基本不變的格局下，中國房地產(chǎn)供不應(yīng)求的總體趨勢無法改變，由此必然出現(xiàn)“錢多房子少”看漲預(yù)期；其二，各地?zé)釤狒[鬧出臺的五花八門的調(diào)控政策，其效果非但不能抑制房價(jià)，實(shí)質(zhì)還將哄抬房價(jià)；其三，消費(fèi)者已接受2010年房價(jià)將前高后低的判斷，在反射性原理的作用下，其實(shí)際消費(fèi)將受預(yù)期影響而提前，全國樓市的升溫也因此而提前。
怎么辦？我們認(rèn)為，在不改變土地供應(yīng)制度的情況下，欲力避新一輪樓市瘋狂，從嚴(yán)征收土地增值稅幾乎是唯一的選擇。中央政府應(yīng)毫不猶豫地在全國布局、實(shí)施、完善和推進(jìn)此政策。
土地增值稅暫行條例指出，開征土地增值稅的目的是“規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序,
合理調(diào)節(jié)土地增值收益,
維護(hù)國家權(quán)益”。這包含了調(diào)控市場和調(diào)節(jié)收入分配的雙重目標(biāo)，實(shí)際上是一個(gè)有效的政策利器。遺憾的是，因多種原因，這個(gè)土地增值稅的征收一直“有名無實(shí)”。2006年以前，我國每年征收的土地增值稅占房地產(chǎn)銷售額的比例一直在0.5%左右，2009年也僅為1.64%。2007年1月，國家稅務(wù)總局曾要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格土地增值稅清算，此舉曾令開發(fā)商大為緊張。然而，金融危機(jī)呼嘯而來，經(jīng)濟(jì)形勢急轉(zhuǎn)直下，這一號稱“革房地產(chǎn)商命”的稅收政策再一次不了了之。
時(shí)至今日，重新祭出土地增值稅清算政策，可謂正當(dāng)其時(shí)。
從嚴(yán)征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。我國房地產(chǎn)市場雖不是高度壟斷市場，但擁有高額利潤是不爭的事實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)暴利一直為大家所詬病。目前，一手房的房價(jià)更多的根據(jù)市場行情（即供需關(guān)系）來定價(jià)，而不是根據(jù)成本加利潤加成的方式定價(jià)。而土地增值稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目已銷售完畢（或者至少銷售85％以上）才清算的，是對房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤征收的。這種事后征收的稅，跟房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅不一樣，稅負(fù)即使轉(zhuǎn)嫁，但想100％的轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的可能性不大。長城證券的研究報(bào)告說：“毛利率為40%的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項(xiàng)目，征稅對項(xiàng)目利潤的影響越大”。因此可見，在利潤為王的資本時(shí)代，從嚴(yán)征收土地增值稅多少值得期待。
從嚴(yán)征收土地增值稅可以有效控制房地產(chǎn)市場的投資過熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識。因?yàn)椋壳巴恋卦鲋刀惖恼魇罩饕捎妙A(yù)征的辦法，即商品房銷售時(shí)，先根據(jù)銷售額預(yù)征一定比例(1%-3%)的土地增值稅，加上5％的營業(yè)稅、以及0.5%的城建稅和教育費(fèi)附加，再加上有些地方預(yù)征的15％的企業(yè)所得稅，這無疑會對房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是一些私有的小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成不小的壓力。即便對于那些規(guī)范的大型房地產(chǎn)商，土地增值稅的從嚴(yán)征收也可以在一定程度上抑制他們當(dāng)?shù)赝醯臎_動。
從嚴(yán)征收土地增值稅，還可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。針對不同的商品房類型，土地增值稅的預(yù)征稅率是不一樣的。如果嚴(yán)格征收土地增值稅，那么無疑會加大非普通住宅的成本，轉(zhuǎn)而會保證普通住房的有效供給，控制非普通住房的過快增長和價(jià)格上漲，在一定程度上能改善目前普通住宅的供需矛盾。
土地增值稅政策要求直接轉(zhuǎn)讓土地的企業(yè)須在交易時(shí)清算應(yīng)納土地增值稅，如果嚴(yán)格執(zhí)行清算政策，將大大降低土地二級市場賣方的贏利空間。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高可征收60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機(jī)會成本，將可能會使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。
有道是，共產(chǎn)黨怕就怕“嚴(yán)格”二字。從嚴(yán)征收土地增值稅能否起到一劍封喉效果的關(guān)鍵，也在于“嚴(yán)格”二字。從嚴(yán)執(zhí)行，關(guān)鍵有二。其一，大幅提升土地增值稅的預(yù)征率。目前，大部分地方預(yù)征率只有1％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際清算的稅率。因此，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完成后，房地產(chǎn)企業(yè)想盡一切辦法，故意久拖不清算，或者項(xiàng)目結(jié)束后干脆玩“人間蒸發(fā)”，令土地增值稅清算無從談起。大幅提升預(yù)征率是可以考慮的好方法。如果清算后可以退稅，房地產(chǎn)企業(yè)就會有主動清算的積極性，清算政策才有嚴(yán)格執(zhí)行的基礎(chǔ)。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)要排除地方政府的干擾，加大土地增值稅清算的人力、物力投入，嚴(yán)格核算房地產(chǎn)開發(fā)的成本，盡力做到“100％預(yù)征、100％清算”的政策目標(biāo)。
雖然嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策可以在當(dāng)前有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，但從長遠(yuǎn)看，政策目標(biāo)不能停留在控制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲上，還須不斷提高房地產(chǎn)的宏觀效率并讓中國人民實(shí)現(xiàn)更幸福的生活，如此中國房地產(chǎn)改革就有必要從第一代不完全的市場型改革，第二代的引入政府主導(dǎo)的保障型房供應(yīng)的二次房改，再躍升到完善土地供應(yīng)的第三代改革，最終解決住房供需矛盾，并讓老百姓真正實(shí)現(xiàn)居住現(xiàn)代化的“中國夢”。
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