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房地產(chǎn)調(diào)控的手段，概括而言，可以總結(jié)為“收”與“放”。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)時(shí)期處于“亢奮”階段，因此，地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常以“收”為主。從收緊信貸到收緊土地供應(yīng)，管理層在遏制過旺需求的同時(shí)，“一不小心”便卡住了供給的閘門，而這并無助于遏制房?jī)r(jià)泡沫的膨脹。
不久前，北京“地王”迭出，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門便一紙禁令暫停了熱點(diǎn)區(qū)域的土地“招拍掛”活動(dòng)。隨后，國(guó)土資源部更是提出，各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布前，不得出讓住房用地。與此同時(shí)，主要城市房?jī)r(jià)又開始了新一輪飆升，上海、杭州等城市的部分樓盤出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象。這顯然應(yīng)當(dāng)引起管理層的警惕。
根據(jù)新的地產(chǎn)調(diào)控思路，未來，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是“增加普通商品住房的供給，遏制投資投機(jī)性需求，防止房?jī)r(jià)過快上漲”。不過，政策手段往往是把“雙刃劍”，無論是土地規(guī)劃，還是金融、稅收政策，其主觀目的都是遏制炒房，但在客觀上不時(shí)起到了收縮商品房供應(yīng)的效果。
最典型的例子便是最近發(fā)生在海南的故事。海南省為抑制房?jī)r(jià)暴漲而在年初暫停土地出讓，卻導(dǎo)致房?jī)r(jià)應(yīng)聲跳漲，其原因就是政策一刀切和后續(xù)手段不確定帶來了市場(chǎng)恐慌。
而按照國(guó)土資源部在房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管視頻會(huì)議中的說法，各地在4月5日前必須上報(bào)的供地計(jì)劃中，保障性住房、棚戶改造和自住型中小套型商品房建房用地比例不得低于總量的70%。這意味著，留給商品房開發(fā)的用地將大幅減少。
從開發(fā)效率而言，市場(chǎng)之手無疑優(yōu)于行政之手。如果今后大部分的房屋轉(zhuǎn)為保障房，并由政府開發(fā)和提供，那么，商品房市場(chǎng)的供應(yīng)空間將收縮。這在一定程度上是向福利房時(shí)代的回歸。事實(shí)上，在具體執(zhí)行過程中，加大保障房供應(yīng)非常困難。畢竟土地財(cái)政是地方政府最主要的收入來源，而保障房的建設(shè)顯然沒有這一利益驅(qū)動(dòng)。
至于增加中小套型普通商品住房供應(yīng)的比例，業(yè)內(nèi)人士無不對(duì)2006年出臺(tái)的“90/70”政策記憶猶新。這個(gè)政策初衷無疑是要增加普通商品房的供應(yīng)，但是在執(zhí)行過程中基本被架空，到2009年各地建委對(duì)此條限制基本解禁。
一個(gè)更不容忽視的現(xiàn)實(shí)問題是，在土地供應(yīng)約束下，商品住房開發(fā)商拿到的土地價(jià)格越來越高，市場(chǎng)上中高價(jià)位住宅的購(gòu)買力又相對(duì)旺盛，開發(fā)企業(yè)既缺乏建設(shè)普通商品住房的土地基礎(chǔ)，又缺少建設(shè)普通商品住房的市場(chǎng)壓力和動(dòng)力。而建設(shè)普通商品房的重任，顯然不可能由政府承擔(dān)。
因此，業(yè)內(nèi)專家指出，在房地產(chǎn)依然處于上升周期之時(shí)，單純依靠“收”的辦法來控制房?jī)r(jià)，只能會(huì)“事與愿違”。而防止房地產(chǎn)泡沫，關(guān)鍵在于變革現(xiàn)有的土地供應(yīng)制度，讓地方財(cái)政不再依賴于土地出讓收入。同時(shí)，從根本上解決城鄉(xiāng)二元分割，擴(kuò)大土地整理和儲(chǔ)備的范圍。另外，在金融和稅收政策上，加大對(duì)不同階層購(gòu)房的差異化支持力度，唯有如此，方能化解房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的痼疾。 |