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78家央企退出房地產(chǎn)，既不是迫于輿論壓力，也不是做做樣子，而是在嗅到危險氣息后的主動離場。當(dāng)人們還在為“真退出”還是“假退出”打口水戰(zhàn)時，樓市“去泡沫化”進程已經(jīng)開啟。
國資委“禁令”出臺一周，有人拍手稱快，認為央企是炒高房價的始作俑者，樓市就此將崩潰；有人認為“強令”央企退出房地產(chǎn)調(diào)控過度，有違市場化原則；更多的人則懷疑調(diào)控效果，認為房價難以下降。總之，市場無一例外地將此看作樓市調(diào)控政策的延續(xù)。
實際上，自從去年年底樓市調(diào)控政策頻出以來，房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)被貼上了“高危”的標(biāo)簽。一些央企從房地產(chǎn)撤出，與其說是一種調(diào)控手段，還不如說是在風(fēng)險顯現(xiàn)之前的提前離場，是典型的順勢而為的市場化選擇。
央企爭“地王”，客觀上抬高了“地王”周邊的房價，但央企不是樓市泡沫的根源。樓市泡沫早已出現(xiàn)，而央企爭“地王”是在2009年這一輪泡沫中才出現(xiàn)的。一大批主業(yè)與房地產(chǎn)毫不相關(guān)的企業(yè)搶地，其背后所折射出的純粹是資金逐利的本性，是其輕易獲得下浮10%利率的低成本貸款所顯示出來的先天優(yōu)勢。
此外，批評央企爭“地王”的聲音已持續(xù)快一年了，監(jiān)管部門此時才出政策，其出發(fā)點顯然不僅是調(diào)控樓市，更多的是規(guī)范地產(chǎn)投資秩序，保護國有資產(chǎn)安全。溫家寶總理23日在國務(wù)院第三次廉政工作會議上指出，規(guī)范國有企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為。這種提法透露出調(diào)控的范圍已從央企擴大到國有企業(yè)，值得關(guān)注。
作為本輪泡沫中的主力，央企退出房地產(chǎn)的舉動，已發(fā)出樓市“去泡沫化”的信號。
監(jiān)管部門對風(fēng)險的判斷是深思熟慮的。當(dāng)前樓市面臨的政策風(fēng)險、資金風(fēng)險、泡沫風(fēng)險，已成為壓在房地產(chǎn)市場肩頭上的“三座大山”。
從政策上看，雖然在剛剛結(jié)束的兩會上并沒有如預(yù)期中推出暴風(fēng)驟雨般的二輪調(diào)控措施，但民眾對高房價的質(zhì)疑實際已把調(diào)控政策“逼”上日程。從去年年底以來連續(xù)出臺的一系列稅收、土地政策，很多還處于從中央到地方的落實階段，未來這些政策如一一兌現(xiàn)，其對房地產(chǎn)市場的影響不容小覷。
例如，國土部要求今年政策性住房用地要占住房建設(shè)用地70%，且要落實到擬供地塊上。而2009年北京計劃政策性用地占比僅46%（實際執(zhí)行數(shù)至今未公布）。再如，可查的最新數(shù)據(jù)顯示，截至去年8月，全國保障房建設(shè)投資僅完成去年年初計劃的23.6%。如果70%政策性住房用地政策真正落實，其沖擊力可以想象。此外，物業(yè)稅會否出臺、招拍掛制度改革等都是未來房地產(chǎn)市場所面臨的來自政策的不確定因素。
從資金上看，涉及房地產(chǎn)的消費和開發(fā)貸款、房企資本市場融資、地方融資等都已被監(jiān)管部門“點名”，要求高度重視這些資金背后所蘊藏的風(fēng)險。國內(nèi)約四成甚至更多個人住房貸款利率已上調(diào)。去年房地產(chǎn)市場的繁榮是建立在2.5萬億元個人住房信貸、6000億元房地產(chǎn)開發(fā)信貸以及從難以查清的其他渠道進入樓市的信貸資金基礎(chǔ)之上的，今年失去天量信貸資金的支撐，房地產(chǎn)市場的繁榮也將難以為繼。
此外，今年加息的風(fēng)險也將增加房地產(chǎn)開發(fā)成本。目前利率水平處于歷史相對低位，有較大的上調(diào)空間，房地產(chǎn)作為高負債率行業(yè)，利率風(fēng)險不容忽視。
從泡沫風(fēng)險來看，房地產(chǎn)面臨的形勢尤其不容樂觀。去年很多城市城區(qū)房價漲幅超過50%，不僅在中國，這一景象在世界歷史上都很難看到。從陸續(xù)披露的上市公司年報中，不少房地產(chǎn)公司都認識到目前價位已偏離購買力太多，投資因素已遠超實際購買因素。
有研究機構(gòu)根據(jù)房屋租售比、投資性購房占比、房價收入比、房價與GDP漲幅比四指標(biāo)來衡量目前京滬深樓市泡沫化程度，結(jié)果顯示，三城市租售比達到國際水平的4-7倍，投資性購房占比全部過半，房價收入比全部超過15年，房價漲幅均超過GDP漲幅5倍。泡沫化已走到危險邊緣。
從以上因素來看，央企撤出房地產(chǎn)市場有利于國有資產(chǎn)安全和市場的穩(wěn)定，但其以禁令的方式實現(xiàn)，也反映出樓市泡沫的嚴(yán)重程度和市場主體的盲目與瘋狂。盡管目前只有一家央企明確提出退出時間，但相信未來會有更多的央企意識到監(jiān)管層出重拳的良苦用心，主動離場將成為理智的選擇。
目前討論部分央企退出房地產(chǎn)能否遏制新“地王”已無太大意義，畢竟政策出臺針對的是房地產(chǎn)市場所蘊涵的風(fēng)險，而這一風(fēng)險信號才是最值得警惕的。
央企要離席了，留下誰來埋單？ |