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中國(guó)建筑是一體化模式典型，其開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的水平很高，其利潤(rùn)甚至比萬(wàn)科還要高
在地產(chǎn)行業(yè)，有這樣一種巨無(wú)霸，他們的觸角延伸到土地買(mǎi)賣(mài)、建筑設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、房屋銷(xiāo)售的每個(gè)環(huán)節(jié)。這類(lèi)企業(yè)往往是做建工起家，之后又注入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，使他們成為中上下游通吃的特例，該模式可歸納為“一體化模式”。
建工企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為一種潮流。業(yè)內(nèi)人士稱，大規(guī)模的建工類(lèi)企業(yè)幾乎都有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。比如中國(guó)建筑、中國(guó)中鐵、中國(guó)中冶、中鐵二局和龍?jiān)ㄔO(shè)都是這個(gè)模式的代表。
新視覺(jué)：“建筑＋地產(chǎn)”模式
比純建筑模式更賺錢(qián)，比純地產(chǎn)模式更穩(wěn)定，這便是“建筑”＋“地產(chǎn)”模式的活力所在。
比之純房屋建筑企業(yè)，擁有“建筑+地產(chǎn)”模式的企業(yè)盈利能力更強(qiáng)（純房建企業(yè)凈利率2%左右）；比之純地產(chǎn)企業(yè)，“建筑+地產(chǎn)”模式的企業(yè)業(yè)績(jī)穩(wěn)定性更強(qiáng)，建筑業(yè)務(wù)能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)時(shí)支撐公司的現(xiàn)金流。
同時(shí)，能夠通過(guò)長(zhǎng)期拓展建筑業(yè)務(wù)積累的人脈低成本拿地，并借助建筑企業(yè)的成本控制能力降低地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建安成本；比之部分過(guò)度多元化的建筑企業(yè)，“建筑+地產(chǎn)”模式是“有節(jié)制的相關(guān)多元化”，能夠通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈延伸體現(xiàn)一體化優(yōu)勢(shì)。
建工類(lèi)企業(yè)進(jìn)駐地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最根本的原因是追逐高利潤(rùn)率回報(bào)。建筑行業(yè)毛利率很低，是拼量型企業(yè)。對(duì)于一個(gè)本身做建筑工程的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最容易拓展的業(yè)務(wù)無(wú)疑就是下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
上海某知名券商分析師表示，光做建筑本身的毛利率只有1%-2%，而一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)在35%-40%。
以中國(guó)建筑為例，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)10%的收入，貢獻(xiàn)了50%的利潤(rùn)；而其余90%的收入，僅貢獻(xiàn)了50%的利潤(rùn)。但是，地產(chǎn)行業(yè)受政策調(diào)控影響大，盈利波動(dòng)較大，因此，有穩(wěn)定的建筑業(yè)務(wù)保證旱澇保收，豐年時(shí)還能享受地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)回報(bào)，這正是這種新模式的吸引力所在。
三大優(yōu)勢(shì)：拿地、資金周轉(zhuǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈
建工企業(yè)的拿地優(yōu)勢(shì)，首先表現(xiàn)在拿地成本。上海某業(yè)內(nèi)人士表示：“土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)能省開(kāi)發(fā)成本近10%，甚至更多。”
其次表現(xiàn)在拿地途徑。為了拿地，建工企業(yè)根據(jù)自身業(yè)務(wù)范圍和背景，近水樓臺(tái)先得月。一位接近中鐵二局的人士向記者表示：“中鐵二局主營(yíng)業(yè)務(wù)是修建鐵路，在修鐵路的過(guò)程中不可避免地涉及到征地問(wèn)題，很多鐵路周邊的土地也就在征地的過(guò)程中，被劃到了中鐵二局囊中。”
除了拿地優(yōu)勢(shì)外，一個(gè)上下游通吃的企業(yè)，往往擁有資金鏈上的優(yōu)勢(shì)。相比一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，全產(chǎn)業(yè)鏈可提供資金上的保障。比如承包一個(gè)項(xiàng)目后，在做的過(guò)程中，通過(guò)收款和貸款，帶來(lái)大量現(xiàn)金流；還可以控制工期和時(shí)點(diǎn)，到自己手頭充裕的時(shí)候再交貨，保證有足夠的資金。
此外，上下游通吃，也意味著企業(yè)不必要把建筑施工工程外包出去，外包所要賺取的利潤(rùn)也可以據(jù)為己有。對(duì)于一個(gè)一體化的企業(yè)來(lái)說(shuō)，橫跨好幾個(gè)業(yè)務(wù)時(shí)可能會(huì)帶來(lái)管理上的難度。“橫跨好幾個(gè)業(yè)務(wù)，就看協(xié)調(diào)得好不好，協(xié)調(diào)得好就是正面的作用，協(xié)調(diào)得不好就會(huì)降低效率。”天相投顧分析師王東表示。
招商證券分析師賈祖國(guó)則表示：“我不認(rèn)為一體化是一個(gè)好的模式。外包更商業(yè)化，成本更低，服務(wù)更好。如果企業(yè)自己內(nèi)部承擔(dān)太多步驟，可能導(dǎo)致很大的貪污和效率低下。”
三家典型公司實(shí)力剖析
目前“建筑+房產(chǎn)”一體化做得最好也最有代表性的就是中國(guó)建筑。
“中國(guó)建筑開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的水平很高，其利潤(rùn)甚至比萬(wàn)科還要高，盈利能力很強(qiáng)。”第一創(chuàng)業(yè)一位分析師向記者透露。目前，中國(guó)建筑旗下形成了中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)兩條線路。H股上市的中海地產(chǎn)，其項(xiàng)目主要集中在一線城市，走的是高端路線；而中建地產(chǎn)旗下的土地資源則集中在偏遠(yuǎn)地區(qū)，走的是低端線路。
在二三線城市房地產(chǎn)消費(fèi)快速啟動(dòng)的背景下，中建地產(chǎn)借助“建筑+地產(chǎn)”的協(xié)同效應(yīng)低價(jià)拿地、快速擴(kuò)張，銷(xiāo)售額有望3年翻兩番，2012年達(dá)到200億。市場(chǎng)認(rèn)為中建地產(chǎn)從事中低端保障性住房，盈利能力較差；但中建地產(chǎn)近7000元的銷(xiāo)售均價(jià)表明，凈利率可達(dá)16%以上（市場(chǎng)預(yù)期12%左右），其實(shí)際上是在二三線城市崛起的第二個(gè)中海外。
“建筑+地產(chǎn)”模式保障低成本拿地：中建各大工程局長(zhǎng)期支持地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)，與地方政府建立了良好的友誼，擁有廣泛的人脈，具備很強(qiáng)的低成本拿地的能力。上市初中建地產(chǎn)1054萬(wàn)方土地儲(chǔ)備獲得價(jià)格低于500元/平米，今年新拿地區(qū)位更優(yōu)（二線城市的中心地段），但均價(jià)總體仍控制在1950元/平米以內(nèi)。
某次，理財(cái)周報(bào)記者與保利地產(chǎn)一位高層交流時(shí)，問(wèn)及氣勢(shì)蓋人的保利地產(chǎn)認(rèn)為誰(shuí)會(huì)是最重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)，這位高管思慮很久說(shuō)：“中海外，因?yàn)樗侵袊?guó)建筑。有錢(qián)有勢(shì)財(cái)大氣粗，綜合作戰(zhàn)能力很強(qiáng)。”
另一家代表企業(yè)是中鐵二局。其房地產(chǎn)收入僅占比2.34%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其主營(yíng)鐵路工程占總比的39.11%。“鐵二局還是以修鐵路為主，房地產(chǎn)只是稍微搞一搞，不可能做到中國(guó)建筑這個(gè)水平。”上述天相投顧分析師向記者表示。另外，到目前為止，中鐵二局都還沒(méi)有去搶過(guò)地，其所有項(xiàng)目在用原有大股東的土地來(lái)做開(kāi)發(fā)。
由于其涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間不長(zhǎng)，中鐵二局缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在管理和銷(xiāo)售、園區(qū)規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面不夠?qū)I(yè)，土地的增值不如專業(yè)地產(chǎn)做得高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利率僅20%，低于35%-40%的行業(yè)平均水平，但仍大大高于其6%-7%的鐵路建設(shè)毛利率。 |