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        房價(jià)飆升與貨幣政策智慧
            2010-03-15    作者:張敬國    來源:上海證券報(bào)

            去年房價(jià)漲幅創(chuàng)造了紀(jì)錄。在房價(jià)漲幅創(chuàng)紀(jì)錄的同時(shí),信貸增加也創(chuàng)了紀(jì)錄,同比增長32%。其中與房價(jià)相關(guān)的主要是兩類貸款,一是基建貸款,增加2.5萬億元,增加額是上年的2.3倍;二是居民戶貸款,也增加2.5萬億元,同比增長43%,居民戶貸款中90%以上是個(gè)人住房貸款。
          從貨幣因素看,其直接原因或者說導(dǎo)火索是貨幣政策的過度寬松。這中間有什么值得深思的問題呢?

          房價(jià)飆升的金融風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

          歷史在演進(jìn)中或許伴有輪回。20世紀(jì)80年代后期,日本在與美國廣場協(xié)議談判后5年時(shí)間,日元兌美元大幅度升值40%。為抵御外貿(mào)順差萎縮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的抑制,日本迅速降低利率250個(gè)基點(diǎn)從5%降到2.5%,同期地產(chǎn)價(jià)格大約上漲了120%。1991年房市、股市泡沫破滅,地產(chǎn)價(jià)格下跌了60%,日本經(jīng)濟(jì)增長從此進(jìn)入停滯狀態(tài),至今未能擺脫。
          反觀中國經(jīng)濟(jì)。2008年4季度以來,中國在外貿(mào)順差快速下降的情況下,有關(guān)方面采取了刺激措施,伴隨著2009年巨量信貸的增加,在GDP增長8.7%的同時(shí),房價(jià)上漲了30%以上。從房價(jià)收入比來看,國際平均水平約為5倍左右,中國現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到10倍;從租金收益率來看,國際水平約為4-6%,中國目前約為2-3%,中國房價(jià)之高由此可見。
          實(shí)際上未來20年,中國房價(jià)有持續(xù)上漲的壓力,也有停滯甚至下跌的可能。
          因?yàn)椋袊姆績r(jià)畸高首先是由于存在制度缺陷。如果這些制度性問題不解決,中國經(jīng)濟(jì)增長就有可能陷入停頓,而房價(jià)也將出現(xiàn)低迷;而如果能夠解決,當(dāng)前過度高漲的房價(jià)就會(huì)得到糾正。
          其次從貨幣政策立場來看,如果貨幣政策持續(xù)過度寬松,中國房地產(chǎn)泡沫膨脹與破裂只是個(gè)時(shí)間問題。也許根本不需要20年,中國房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)衰退,房價(jià)不是面臨上漲壓力,而是如何止住下跌之勢。而如果貨幣政策走向中性,1年期實(shí)際存款利率保持在3%-5%,房價(jià)高漲之勢一定會(huì)得到全面抑制。

          如何評(píng)價(jià)貨幣政策的真與偽

          評(píng)價(jià)寬松的貨幣政策,既需要從短期和長期考慮中國經(jīng)濟(jì)的增長與波動(dòng),也需要從理論和操作上理解貨幣政策對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)品價(jià)格走勢的辨識(shí)和調(diào)控。目前國際金融危機(jī)已經(jīng)度過最艱難時(shí)期,多國經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)復(fù)蘇,但是貨幣政策對(duì)過去的反思和當(dāng)前的態(tài)度仍然存在巨大爭議。
           一是貨幣政策如何考慮資產(chǎn)價(jià)格。次貸危機(jī)前以格林斯潘為代表主張貨幣政策關(guān)注但是不將資產(chǎn)價(jià)格作為目標(biāo),而是選擇“事后救助”,即在泡沫破裂后及時(shí)向金融體系注入流動(dòng)性以緩解對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊。格林斯潘的觀點(diǎn)已經(jīng)被次按危機(jī)的損失證明是危險(xiǎn)和失敗的,但是此前這一觀點(diǎn)在中國也頗為流行。
          二是貨幣政策如何從危機(jī)時(shí)的寬松狀態(tài)中退出。這是一個(gè)令人矚目且懸而未決的問題。這一問題關(guān)系到各個(gè)國家在政策安排上的博弈。2010年2月,IMF首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家布蘭查德發(fā)表了《反思宏觀經(jīng)濟(jì)政策》的報(bào)告,建議主要經(jīng)濟(jì)體的中央銀行在經(jīng)濟(jì)正常的情況下,把控制通貨膨脹目標(biāo)從原來的2%提高到4%。在4%的通脹水平上溫和經(jīng)濟(jì)體的短期利率可能在6-7%之間,在利率降至零位這一無可再降的水平之前,央行可獲得更多的降息空間。
          布蘭查德的文章講述的貨幣政策是智慧還是糟粕令人猶疑,而其背后是否帶有為美國低利率進(jìn)行辯護(hù)并將矛盾轉(zhuǎn)移到順差國家的政治目的也令人懷疑。這篇文章可能是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào),令人擔(dān)心美國加息或貨幣政策緊縮將盡可能推后,全球流動(dòng)性將維持寬松,而新興經(jīng)濟(jì)體的通脹壓力和所謂的貨幣升值壓力則可能會(huì)加重。
          因?yàn)椋远?zhàn)后美元成為國際儲(chǔ)備貨幣以來,美國從來沒有主動(dòng)去承擔(dān)國際貨幣穩(wěn)定的義務(wù),而是一味地追逐收益和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此中國需要有足夠的自省和自覺。我們也許不必將金融演變歷史改編為貨幣戰(zhàn)爭而聳人聽聞,但是也不該將他國利己說辭高抬為經(jīng)典至理而全盤遵從。這對(duì)于目前把握貨幣政策以及相關(guān)的利率、匯率、利率平價(jià)、人民幣可兌換、資本流動(dòng)等問題可能都很重要。

        (作者單位:泰康資產(chǎn)公司首席分析師)

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