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爭(zhēng)議已久的小產(chǎn)權(quán)房終于等來(lái)了可能“轉(zhuǎn)正”的歷史機(jī)遇。在日前召開(kāi)的國(guó)土資源部新聞發(fā)布會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示：根據(jù)國(guó)務(wù)院安排，國(guó)土部和建設(shè)部牽頭，成立了一個(gè)專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，正在進(jìn)行廣泛的調(diào)查，準(zhǔn)備就全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的情況制定方案，提出處理意見(jiàn)和措施。
事實(shí)上，從相關(guān)新聞內(nèi)容的直接分析與以往政府監(jiān)管層對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策傾向來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房能否在此次政策制訂出臺(tái)之后獲得“準(zhǔn)生證”尚不得而知。相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人近期在提及小產(chǎn)權(quán)房時(shí)采用了“清理”、“蔓延”等詞匯。國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史1月底在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)上透露：2010年如不清理小產(chǎn)權(quán)房，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快后，問(wèn)題的蔓延將進(jìn)一步加速，范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
政策法規(guī)的制訂無(wú)外乎考慮“情、理”兩大方面。于理而言，小產(chǎn)權(quán)植根于農(nóng)村集體用地，未繳納土地出讓金即建設(shè)商品房對(duì)外出售，不符合土地歸政府全民所有的基本國(guó)策。農(nóng)村集體用地本身僅限于集體專項(xiàng)目的的使用權(quán)，并不具備建設(shè)商品房出售的法理基礎(chǔ)。即便是村級(jí)基層組織要挪作建設(shè)商品房，一是要有其他可繼續(xù)作為集體建設(shè)用地的土地，并獲得村民投票協(xié)商同意；二是要依法向政府繳納土地出讓金，以及后續(xù)的商品房出售流程必須符合政府相關(guān)法規(guī)。
實(shí)際上，在目前小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、買賣過(guò)程中，這些環(huán)節(jié)均存在不少漏洞，這也是國(guó)務(wù)院等政府高層長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)格限制的主要原因。因而在目前憲法短期內(nèi)不可能修訂的前提下，小產(chǎn)權(quán)房要想轉(zhuǎn)正，唯一的辦法就是規(guī)范自身的業(yè)務(wù)流程，使其與國(guó)家的基本政策保持一致。如對(duì)集體建設(shè)用地的補(bǔ)充機(jī)制、村民在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)買賣中的權(quán)益保障以及對(duì)政府土地出讓金的補(bǔ)繳與正常支付等等。從目前大城市郊區(qū)與城中村的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格來(lái)看，僅相當(dāng)于周邊樓盤的40-60%左右，相信即便是補(bǔ)繳相關(guān)的土地出讓金等各項(xiàng)費(fèi)用，其實(shí)際的價(jià)格成本亦不會(huì)大幅上升。村級(jí)單位的開(kāi)發(fā)商雖然會(huì)少賺部分利潤(rùn)，但是相關(guān)村民的權(quán)益補(bǔ)償與后續(xù)保障則轉(zhuǎn)移給政府處置，實(shí)際增加成本應(yīng)不會(huì)太高。
于情而言，目前高房?jī)r(jià)已成為拉大貧富差距、增加社會(huì)分配不公的重要因素。溫家寶總理在近期的講話中指出：收入差距與高房?jī)r(jià)成為群眾最關(guān)注問(wèn)題。而小產(chǎn)權(quán)房對(duì)于緩解中低收入階層的高房?jī)r(jià)之痛，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲具有極為顯著的療效。僅從這一點(diǎn)來(lái)看，全盤否定小產(chǎn)權(quán)房等于放棄一條緩解民生矛盾的捷徑，實(shí)不可取。法律也是根據(jù)情理所定，藏富于民以拉動(dòng)內(nèi)需、實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期和諧發(fā)展才是政策法規(guī)制訂的根本目標(biāo)所在。
此外，中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以高價(jià)，與地方政府的土地拍賣制度缺陷、大型開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)壟斷密不可分。小產(chǎn)權(quán)房可以視之為市場(chǎng)對(duì)壟斷的一種自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制，對(duì)于這種具備一定合理性的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，政府作為市場(chǎng)的監(jiān)管者應(yīng)擔(dān)負(fù)起調(diào)控引導(dǎo)的職責(zé)。況且從宏觀上來(lái)看，中國(guó)作為人口眾多、幅員遼闊的大陸型國(guó)家，城市化的進(jìn)程固然有相當(dāng)部分是涌入大中型城市。但是在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，大部分人口尤其是廣大的農(nóng)民群眾需要在小城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)城市化。基于目前小產(chǎn)權(quán)房的中小型開(kāi)發(fā)商有望成為中國(guó)在偏遠(yuǎn)地區(qū)實(shí)現(xiàn)城市化的核心力量，這一點(diǎn)必須得到相關(guān)政策制定者的足夠重視。希望有關(guān)的部門專家學(xué)者能夠在制定小產(chǎn)權(quán)房政策時(shí)予以充分的考慮。
（作者系復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士） |