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| “共有產(chǎn)權(quán)”可壓縮經(jīng)適房尋租空間 |
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| 2010-02-04 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 |
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近日，據(jù)有關(guān)人士透露，正在起草的《住房保障法》將在經(jīng)濟(jì)適用房制度中引入“共有產(chǎn)權(quán)”，這一制度設(shè)計引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。
所謂“共有產(chǎn)權(quán)”，就是經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)是由政府和住戶“共有”，雙方領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》，上面標(biāo)明兩者的產(chǎn)權(quán)比例。之前，中國的經(jīng)適房制度的重點(diǎn)不是“共有產(chǎn)權(quán)”，而是“價格限制”和“內(nèi)循環(huán)”模式。所謂價格限制，就是設(shè)定經(jīng)適房價格本身是不包含“地價”，同時經(jīng)適房必須5年后才能上市或者干脆取消上市交易權(quán)（若放棄則由政府“回購”）。坦率地說，在沒有建立起完善的個人信用制度和個人收入申報機(jī)制（大量隱形收入被忽略）時，政府在準(zhǔn)確分辨出居民的收入水平方面有困難，進(jìn)行實(shí)施“市場劃分”，導(dǎo)致經(jīng)適房成為很多權(quán)勢者“尋租”工具。為了盡量克服這種“信息不對稱”，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至提出經(jīng)適房不應(yīng)當(dāng)“修廁所”來剔除那些混水摸魚的富裕的權(quán)勢者。
經(jīng)適房在國外也大量存在，實(shí)際上經(jīng)適房的潮流性做法就是“產(chǎn)權(quán)共有”。例如英國布朗內(nèi)閣在數(shù)年前提出的“新居者有其屋”計劃，就是采取“共有產(chǎn)權(quán)”的方案。“共有產(chǎn)權(quán)”住房的對象就是所謂的“夾心層”（有一些購房能力，但又難以應(yīng)對市場高價），英國政府委托住房協(xié)會來與購房者共同擁有住房，購房人可以先期購買25%—75%產(chǎn)權(quán)不等，既可以隨著購買者增強(qiáng)來逐漸買回政府產(chǎn)權(quán)，也可以將手中產(chǎn)權(quán)回售政府，如果政府不接受，那么則賣給市場，兩者按照產(chǎn)權(quán)比例分配所得。
“新居者有其屋”計劃的運(yùn)作基礎(chǔ)是市價，而不是一些地方官僚們隨意指定的扭曲性價格，在市價的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)貼、信貸優(yōu)惠、階梯式購買、監(jiān)督出售中的道德風(fēng)險等等。這跟中國的“限價房”政策不同。
我們并不是說“共有產(chǎn)權(quán)”非常完美，但在目前中國的政治經(jīng)濟(jì)和利益結(jié)構(gòu)狀態(tài)下，這算一個“較優(yōu)選擇”。過去的經(jīng)適房因?yàn)椤疤蕹貎r”，同市場的價差非常巨大，一些權(quán)勢者有激勵去從中“尋租”，并抵制各種限制經(jīng)適房上市交易的“內(nèi)循環(huán)做法”。而“共有產(chǎn)權(quán)”的引入，盡管不一定能完全消除“增值空間”，但“尋租”的“租值”的確是大幅度壓縮了，這有助于抑制經(jīng)適房廣泛存在的腐敗。首先，“共有產(chǎn)權(quán)”房是包含地價的，這意味著用地可以由行政劃撥，轉(zhuǎn)變?yōu)楣_“招拍掛”，可以讓更多的市場開發(fā)者進(jìn)入，經(jīng)適房的價格組成內(nèi)容完全市場化，也將包含土地出讓金、稅費(fèi)等。其次，政府在經(jīng)適房里面的股權(quán)很大程度上是以地價來獲得的，這也可以將“面粉”和“面包”的關(guān)系清晰化。再次，政府和購房者都有購買對方股權(quán)的優(yōu)先權(quán)，這意味著政府既可以將房屋買回改做廉租房，也可以獲得現(xiàn)金來滾動開發(fā)經(jīng)適房，這其實(shí)解決了過去那種經(jīng)適房“資金沉淀”以及“市場價差”（租值）完全被個人占有的局面。這相當(dāng)于市場化的手段解決了經(jīng)適房退出機(jī)制、政府保障性住房資金積累和滾動以及貨幣化補(bǔ)貼的透明度。
舉例來說，如果經(jīng)濟(jì)適用房的市價是40萬，地價占一半，那么購買者和政府的產(chǎn)權(quán)之比是1：1，5年后升值到60萬，那么如果購買者要將房屋出售（或者產(chǎn)權(quán)全買下來），政府會得30萬。這里面唯一的尋租機(jī)會是，購買者以政府信息不便，故意與市場中介達(dá)成50萬的市價，政府損失5萬。但這個道德風(fēng)險很好消除，政府可以將產(chǎn)權(quán)評估、監(jiān)督業(yè)務(wù)專門委托另外一家中介公司，這家中介公司對購買者的交易行為和中介串通進(jìn)行評估，從而形成制衡。政府委托的中介公司獲得穩(wěn)定且批量的政府“共有產(chǎn)權(quán)”業(yè)務(wù)，從中抽取一定的傭金，如果它“造假”，則取消其資格，使其喪失一筆穩(wěn)定的收入流，將業(yè)務(wù)交其他的中介公司來做。在房價縮水的時候，其機(jī)制同理。
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