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廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，自治區(qū)住建廳黨組書記宋繼東在所作的工作報(bào)告中提出，將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市。
開發(fā)商空手套白狼主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是在參與土地拍賣時(shí)可以用很少的首付款獲得土地，再用土地做抵押要么到銀行獲取貸款要么到資本市場融資來償付剩余大部分土地款項(xiàng)；二是住房建設(shè)階段，可以通過商品房預(yù)售制度將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款，用這部分資金來建設(shè)住房。可以說，從購買土地到建設(shè)住房，開發(fā)商幾乎不用付出任何資金成本就可以賺取暴利。
預(yù)售制度的建立是在1998年住房貨幣化以后，針對(duì)當(dāng)時(shí)中國房地產(chǎn)發(fā)展的落后局面，國家為了促進(jìn)其發(fā)展而出臺(tái)的，是基于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展不景氣，需要鼓勵(lì)的考慮。然而，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已積累了一定的實(shí)力，再實(shí)行這項(xiàng)制度只能助長房地產(chǎn)的投機(jī)行為、只能助推房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，目前預(yù)售制度已經(jīng)失去其建立時(shí)的初衷，并且其弊端已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其益處。該制度不僅導(dǎo)致面積縮水、設(shè)計(jì)變更等問題得不到解決，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，甚至還會(huì)出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。預(yù)售制度其本質(zhì)應(yīng)該是一種金融信用行為，但卻沒有嚴(yán)格的金融監(jiān)管。預(yù)售制度其實(shí)是一種把房屋買賣的主動(dòng)權(quán)給予開發(fā)商的不平等制度。
一些專家總喜歡拿西方國家特別美國制度來說事，那么，美國商品房預(yù)售制度如何呢？從投資大師本杰明-格雷厄姆的《證券分析》一書中可知，美國上個(gè)世紀(jì)20年代房地產(chǎn)開發(fā)情況與中國的現(xiàn)在預(yù)售制度較為相像。本杰明-格雷厄姆尖銳指出：所有成本都可以通過發(fā)行債券支付或者銀行貸款或者購房人支付，開發(fā)商可以一文錢不投而獲得整個(gè)資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬。不難想象，整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識(shí)，以至于整個(gè)行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦。
因此，可以說商品房預(yù)售制度是一項(xiàng)早就被發(fā)達(dá)國家拋棄的陳舊東西，商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的始作俑者之一，商品房預(yù)售制度是一項(xiàng)非常不公平的制度，商品房預(yù)售制度是住房市場一系列禍根產(chǎn)生的原因之一，還是中國房地產(chǎn)市場魚目混雜、腐敗橫行的根源之一。取消商品房預(yù)售制度有利于凈化房地產(chǎn)市場，有利于促進(jìn)開發(fā)商加快銷售、回籠資金、杜絕捂盤，有利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，更有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
去年12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，要求完善商品房預(yù)售制度。因此，廣西在南寧試點(diǎn)取消這項(xiàng)制度符合調(diào)控大方向。但是，南寧在中國房地產(chǎn)市場畢竟不是一線城市，效果如何有待觀察。我們希望一線城市應(yīng)該出現(xiàn)試點(diǎn)，更希望國家職能部門盡快全面鋪開。 |