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已有一些省份做好了取消房屋預(yù)售制試點(diǎn)的準(zhǔn)備，要求取締預(yù)售制的呼聲至此有了一點(diǎn)眉目。這符合很多慘遭預(yù)售商業(yè)生態(tài)掠奪的人的利益訴求。對(duì)于已被公認(rèn)為弊端叢生的一種商業(yè)制度，人們?cè)僖矡o法違心遷就了。
我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)先天不足。20多年前，因?yàn)殚_發(fā)商資本金嚴(yán)重不足、供應(yīng)能力低下而選擇的預(yù)售制，是一種低成本的商品房供給制度。商品房的繁榮基本有賴預(yù)售制上下游的購買者，即銀行和買房人。卻不料這一制度貫穿至今，開發(fā)商非但沒能在此期間培養(yǎng)獨(dú)立的擔(dān)當(dāng)能力，反而養(yǎng)成了依賴習(xí)性。7年前，開發(fā)商的自有資金比例分別為10%、20%不等，盡管最近數(shù)年里政府要求開發(fā)商將之提高到35%，否則將不能提供政策性支持，但這幾乎很難實(shí)現(xiàn)。
預(yù)售制一向鼓勵(lì)開發(fā)商以小資金玩轉(zhuǎn)大項(xiàng)目。當(dāng)開發(fā)商以很大一筆名義資金競得一塊建設(shè)用地之后，土地控制當(dāng)局允許他們分期支付出讓金，因而對(duì)他們那明顯并不充裕的自有資金便不足以構(gòu)成威脅。即使是分期支付土地出讓金，在沒有全部將這筆費(fèi)用繳清的時(shí)候，他們?nèi)匀豢梢垣@得完整的土地權(quán)屬證明，然后將此證明提交給銀行，以此作為一項(xiàng)優(yōu)良資產(chǎn)非常迅速地從銀行得到一筆數(shù)額巨大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
當(dāng)這筆貸款尚未使用完畢，他們又可以通過未封頂項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)購房款回籠。在最早時(shí)候，房屋還沒有動(dòng)工建設(shè)，開發(fā)商就能以一張圖紙對(duì)外銷售。眼下雖有所改變，但改變并不大。在房屋未完全竣工前，他們依然可以對(duì)外銷售。預(yù)售制給開發(fā)商帶來了便利。他們寄生在這一制度之上，吞食著資源，猶不知足，還捂盤惜售，不僅未能提高供給效率，反而成了瓶頸，嚴(yán)重抑制了供應(yīng)。
但是，廢止預(yù)售制是不是建設(shè)性的改革辦法？卻依然存疑。廢黜預(yù)售制，即意味著開發(fā)商們首先必須具備超過50%以上的更多自有資金，才能夠確保在沒有任何外部資金幫助而純粹是自掏腰包的時(shí)候，勉強(qiáng)可以將項(xiàng)目從頭到尾獨(dú)立開發(fā)出來。因?yàn)樵谖茨芙ㄔO(shè)出現(xiàn)房項(xiàng)目之前，無法對(duì)外銷售，也即回籠不了購買款，銀行此時(shí)也不會(huì)給予慷慨無度的貸款支持。此時(shí)，如果沒有十分富足的自有資金儲(chǔ)備，僅僅通過招拍掛拿到的一塊建設(shè)用地，該筆土地出讓金就要一次性耗去十幾億甚至幾十億資金。因而如果廢止預(yù)售制，我們所能看到的，可能就是開發(fā)商陸續(xù)歇業(yè)破產(chǎn)。這對(duì)市場(chǎng)當(dāng)然是不小的沖擊。至少在目前不允許個(gè)人買地建房的政策氛圍里，供給將陷于停頓，市場(chǎng)迅即衰退。
因此，我認(rèn)為，需要對(duì)房屋預(yù)售制作必要的、有效而溫和的改良，而不是全面否定。這種改良，需要政府投入更多精力加以設(shè)計(jì)與營造。首先要鼓勵(lì)更多開發(fā)商充實(shí)內(nèi)部資本金從而走向獨(dú)立，不再只是始終依賴吃白食似的預(yù)售實(shí)現(xiàn)商業(yè)掠奪。此時(shí)需要做三件事情。第一，中國有6萬多家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過上市融資的不超過200家，這迫使那些沒有能力維持資金鏈的開發(fā)商過度依賴于商業(yè)銀行和購買人的資金接續(xù)。鼓勵(lì)企業(yè)通過更便捷的道路融資。
其二，對(duì)于有著足夠資本金儲(chǔ)備背景的大型國有開發(fā)企業(yè)、以及一些已實(shí)現(xiàn)上市融資的企業(yè)，政府必須鼓勵(lì)他們嘗試放棄預(yù)售模式。我相信，這些企業(yè)具備了基本的商業(yè)誠信和倫理，也完全有能力擺脫預(yù)售制，向更加公正和成熟的開發(fā)銷售模式轉(zhuǎn)變。他們至少可以利用自有資金使項(xiàng)目維持到封頂之后再公開銷售。
更為重要的一點(diǎn)，政府還有必要考慮向市場(chǎng)引入延期付款計(jì)劃。這個(gè)計(jì)劃的優(yōu)點(diǎn)在于，購買者可以事先向開發(fā)商交付一筆有限數(shù)額的押金，購買未竣工的房屋，等到房屋全面完工后，再支付其余款項(xiàng)。這是再穩(wěn)妥不過的事。不僅可以控制價(jià)格肆意上漲，而且能借此最大限度地抑制預(yù)售制的負(fù)面效應(yīng)的蔓延。這對(duì)于任何參與主體而言都沒有壞處。
這些年來，我們沒有建立對(duì)海外機(jī)構(gòu)資金的控制機(jī)制，而始終在強(qiáng)化制約力度，不想方設(shè)法留住這些有用的資金，而是驅(qū)趕。其實(shí)，引入這些貨真價(jià)實(shí)的海外機(jī)構(gòu)資金是非常必要的。這不僅能使企業(yè)內(nèi)部資金得到充實(shí)，且能夠源源不斷地獨(dú)立維持項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，只要這些海外機(jī)構(gòu)能保持相對(duì)的誠實(shí)與信譽(yù)，就值得鼓勵(lì)，只要土地和規(guī)則都在我們控制之下。我們對(duì)此應(yīng)充滿期望。
歸納起來，房屋預(yù)售制之所以嚴(yán)重打擊了市場(chǎng)的誠信度，是因?yàn)橐恍┘夹g(shù)壁壘和規(guī)則不夠完備，或者說有大漏洞。因此，預(yù)售制的改良也必須從這兩方面著手。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作者） |