上月底,一位很久沒聯(lián)系的朋友心急火燎打電話給我:“聽說要加稅了,我是不是該買房了啊?” “為什么要趕在加稅前買房?” “不然上家要轉(zhuǎn)嫁稅費,我要多付好幾萬啊!” “你知道加稅和其他調(diào)控政策一出,房價會下跌多少萬嗎?” 這位朋友最終沒能趕在房價最高的2009年最后一個月買到房,因為上家不同意他要還價的要求。
在房地產(chǎn)市場上,多數(shù)人的想法和他一樣,將炒作股市短線的習慣帶入樓市,追漲殺跌,樓市的熱度決定著他們參與的熱度。 放寬視野來看,房產(chǎn)無論是作為投資品還是消費品,它的屬性都是長期的。很少有人能在樓市快進快出并獲利豐厚,反而是很多準備這樣做的投資者,過度使用杠桿,一遇到市場變冷就資金鏈斷裂。2008年深圳一些投資者的斷供事件,是對這個原則最好的闡釋。 樓市的長期屬性,來自于它兩個與生俱來的特點:流動性差、交易成本高。 每一套房子都是獨一無二的,地段、朝向、戶型甚至有些人重視的“風水”,都不一樣。產(chǎn)品的非標準化,面對的又是顧客群極度個性化的需求,雙方能配上對非常需要“緣分”。加上買房又是一次性巨大的投入,所以平均成交時間往往長達一個月到幾個月。 一套房產(chǎn)的價格與其他消費品相比是個天文數(shù)字,而這套房子每次轉(zhuǎn)手的交易成本同樣是一個“小天文數(shù)字”。按照目前1%-3%契稅、0-1%個稅、5.55%營業(yè)稅、0.5%-1%中介費計算,一個完整的交易周期需要繳納的稅費在10%左右,如果加上貸款利息、首付資金的使用成本,還要更高。 也有很多持有者非常了解樓市自身規(guī)律,但遇到房價劇烈波動的時候,還是忍不住獲利了結(jié)或割肉清倉。樓市參與個體沒有長期意識,是因為對政府政策沒有穩(wěn)定預期。 在1997年決定房地產(chǎn)必須走市場化道路之后,10余年來房地產(chǎn)市場沒有實際有效的全國性長期規(guī)劃,每年都有短期政策出臺,冷了要刺激,熱了要降溫。 這樣的短期屬性政策管理長期屬性市場,結(jié)果必然是平息了一次小的波動,又導致下一次更大的波動。 中國房地產(chǎn)市場需要長期穩(wěn)定的規(guī)劃與法律,首先需要明確多大比例人群住房由政府解決,多大比例由市場解決;其次需要明確長期的物業(yè)稅取代一次性收取的土地出讓金,而不是妄圖雙重征稅;中央政府與地方政府之間的財權(quán)事權(quán)劃分更需要公平合理,地方政府嚴重依賴“第二財政”是房地產(chǎn)市場高燒不退的根源所在。 |