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        海南樓市跳漲似曾相識 考驗調(diào)控智慧
            2010-01-19    作者:馬紅漫    來源:上海證券報

            國際旅游島概念猛然間催生海南炒樓狂熱。如何避免重蹈前期覆轍,已然在考驗監(jiān)管部門的智慧。
          據(jù)媒體報道,在海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發(fā)項目之后,海口、三亞及瓊海等多個地方樓價應(yīng)聲跳漲,甚至一日一價,當?shù)貥鞘性佻F(xiàn)瘋狂。游資大舉入島炒樓,且其中彌漫的投機氛圍如此濃烈,市場對此不乏擔憂。
          “要掙錢,到海南;要發(fā)財,炒樓花”,這是90年代初流傳于坊間的一句戲言,形象地描繪了當時海南樓市對投機者的吸引力。1988年海南建省,在優(yōu)惠政策的吸引下大批人才蜂擁入島,居住剛性需求陡增,土地稀缺性漸次顯露。當多數(shù)內(nèi)地城市居民尚未觸及“商品房”概念時,“炒樓花”已成海南房地產(chǎn)界的一個時髦詞匯,投機炒作很快超越剛性需求,成為拉抬當?shù)胤績r的主要推手。據(jù)統(tǒng)計,在當時總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海島上,竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。就在瓊島樓市崩盤前三年左右,房價漲幅竟超過了4倍之多。1992年,海南樓市泡沫破滅后,當?shù)亟?jīng)濟也由此陷入了長達10年的沉寂期,隨處可見的水泥垃圾和爛尾樓,寫盡了繁華落幕后的凄涼之景。
          相形十幾年前的樓市崩盤,此次熱錢大舉入瓊所聚集的風險或許更大。隨著國內(nèi)樓市幾度飆漲,熱錢已數(shù)次進出樓市,投資者的嗅覺歷練得愈加敏銳。歲末年初,各大城市的房價在調(diào)控大棒下膠著氣氛漸濃,是否還能延續(xù)此前的飆漲態(tài)勢尚不明確。此時,海南國際旅游島建設(shè)題材,恰恰給閑置游資提供了炒作的理由,投機者因之而趨之若鶩。據(jù)統(tǒng)計,目前有超過4000億元的資金流動到海南大肆圈地,這讓海南樓市逆勢上揚,不僅前期同全國樓市一起虛高的房價未有改觀,新的泡沫又被熱錢攪起。更為重要的一點在于,相形十幾年前海南建省之初大批常住人口購房的剛性需求而言,如今國際旅游島的建設(shè)就是要服務(wù)于觀光游客,其本質(zhì)是要滿足“候鳥式”游客的需求,并非直接鼓勵省內(nèi)常住人口的增加。因此,借國際旅游島題材炒作房價,其中的投機成分較之前的房產(chǎn)泡沫甚至還要更高。
          海南當?shù)卣块T已對樓市的異動有所察覺,遺憾的是,宣布在今年3月底前暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓、暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項目,本是向投機者提出制度警示的舉措,卻被聞?wù)吣限@北轍地“誤讀”了。土地市場的短期斷供,表面上將外來熱錢拒之門外,但卻在實際上加劇了現(xiàn)有入市土地的稀缺性,房地產(chǎn)市場供求失衡的局面直接拉抬了終端樓價。海口市海甸島甚至有個大型地產(chǎn)項目,一夜之間突然封盤,暫停對外銷售,“一房難求”局面再度上演。先期入市開發(fā)商所獲得的強勢地位,再度增添了海南樓市的投機魅力,不僅讓“兩個暫停”調(diào)控措施的績效大打折扣,反而成了房價飆漲的理由。
          “頭痛醫(yī)頭”式的監(jiān)管舉措礙難奏效,抑制熱錢炒樓沖動尚需從體制深處綜合調(diào)控。一方面,在當前制度門檻下,電信、石油、鐵路等“最賺錢”行業(yè)仍處于行政壟斷狀態(tài),民營資本尚難涉足。而市場化較為充分的行業(yè),利潤空間已十分微薄,對習慣于博取厚利的投機者而言吸引力非常小。再加上前期退出的“煤老板”一時間投資迷茫,手中數(shù)千億的巨資極有可能化身投機資本,社會熱錢規(guī)模日趨龐大。市場調(diào)查顯示,浙江民間資本可能是海南炒房團的主要來源,而這些投資資金中很大一部分都是在煤炭行業(yè)整合之后,轉(zhuǎn)向進入房地產(chǎn)市場的。所以,遏制樓市投機的長期舉措,還在于積極拓展民間投資合法渠道,讓社會資金不再因“居無定所”而變身熱錢。另一方面,樓市之所以具有投機魅力,主要就在于其中蘊含的暴利機會。所以,讓樓市回歸普通行業(yè)性質(zhì)、經(jīng)歷市場洗禮十分重要。
          以筆者之見,海南地方政府不妨大規(guī)模增加保障性住房供給,同時限制具有旅游島題材樓盤的供給總量,最終讓投機者之間自行博弈,讓普通公眾利益不會因此而受損。這或許是短期內(nèi)遏制投機惡炒的有效方法之一。

        (作者系上海第一財經(jīng)頻道主持人,經(jīng)濟學博士)

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