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2010年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的主要問題是，在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費的同時，抑制投資投機性購房，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲勢頭
在國際金融危機的影響下，2009年我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展圍繞鼓勵居民合理的自住型、改善型住房消費需求，加大保障性住房建設(shè)。同時，針對國內(nèi)部分城市出現(xiàn)的房價上漲過快、投資投機性購房比例上升問題，國務(wù)院也在2009年底出臺了相應(yīng)措施加以應(yīng)對。
2009年我國房地產(chǎn)市場運行情況投資增長：好于預(yù)期
在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，2009年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長呈現(xiàn)加快趨勢。1～11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%，增幅比1～10月提高1.2個百分點，其中，商品住宅完成投資22369億元，同比增長15.7%，比1～10月提高1.6個百分點。預(yù)計全年增速在20%左右，遠遠好于之前不到10%的預(yù)期。
供給回升：施工面積、新開工面積和竣工面積同比快速增長
2009年1～11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米，同比增長17.2%，增幅比1～10月提高0.8個百分點；房屋新開工面積9.76億平方米，同比增長15.8%，增幅比1～10月提高12.5個百分點；房屋竣工面積4.42億平方米，同比增長26.1%，增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中，住宅竣工面積3.67億平方米，增長28.2%，比1～10月提高3.2個百分點。施工面積、新開工面積和竣工面積增速持續(xù)回升，說明隨著房地產(chǎn)市場的“量價齊升”和去庫存化進程的加快，開發(fā)商的市場信心逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴大投資的意愿正在不斷增強。
銷售增加：需求集中釋放，銷售面積和銷售額同步猛增
隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加。2009年1～11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%；辦公樓銷售面積增長39.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長39.1%。1～11月，商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。
價格上漲：同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)上行
在成交量不斷放大的同時，房價也持續(xù)上漲，同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)增長。11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比10月份擴大0.5個百分點。其中，新建住宅銷售價格同比上漲6.2%，漲幅比10月份擴大2.2個百分點；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比10月份擴大0.6個百分點。二手住宅銷售價格同比上漲5.5%，漲幅比10月份擴大0.9個百分點；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比10月份擴大0.2個百分點。新建非住宅銷售價格同比上漲4.0%，漲幅比10月份擴大1.7個百分點；環(huán)比上漲0.9%，漲幅比10月份擴大0.7個百分點。
資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快
2009年1～11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48170億元，同比增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款8994億元，增長40.2%；利用外資413億元，下降31.4%；企業(yè)自籌資金15909億元，增長18.3%；其他資金22854億元，增長76.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款13347億元，增長66.5%；個人按揭貸款7009億元，增長130.1%。
國房景氣指數(shù)：持續(xù)走高，呈現(xiàn)U型趨勢
2009年11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為102.78，比10月份提高0.75點，是2009年連續(xù)第七個月上漲，也是連續(xù)第四個月保持在100以上（見圖1）。
2009年我國房地產(chǎn)市場主要特點
全國土地市場交易活躍，“地王”頻出
一是土地市場交易活躍。2009年前三個季度，住房用地成交量呈逐月增長態(tài)勢，累計成交量首次超過了2008年同期水平。上半年，北京的購置土地面積從19萬平方米上升到了67萬平方米，增幅達253%；天津的購置土地面積從28萬平方米上升到了146萬平方米，增幅達421%；重慶也從138萬平方米上升到了186萬平方米，增長了35%。
二是土地交易價格同比上升。國家統(tǒng)計局2009年10月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年第三季度全國70個大中城市土地交易價格同比上漲了4.7%。
三是“地王現(xiàn)象”再現(xiàn)。在經(jīng)歷不到一年時間的調(diào)整后，從2009年4月底至今，北京、上海、重慶、廣州、寧波、大連等十幾個城市出讓土地紛紛拍出天價。2009年9月，中海地產(chǎn)競得上海長風(fēng)地塊，樓面地價超過2.2萬元/平方米，總額創(chuàng)70.06億元天價；11月20號，順義天竺22號地被本地開發(fā)商北京市順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司以50.5億元的價格競得，樓面地價達29859元/平方米，創(chuàng)下北京樓面起價、樓面地價、地塊總價“三料地王”。
房價快速上漲，部分城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象
一是“住商價格倒掛”。部分一線城市在住宅價格一路走高的同時，寫字樓和商鋪市場的售價及租金增長不溫不火，甚至不少同一區(qū)域內(nèi)的住宅價格要高于寫字樓價格，出現(xiàn)了“住商價格倒掛”的現(xiàn)象。
二是“房地價格倒掛”。部分城市新產(chǎn)生的“地王”樓面價格甚至高于周邊在售樓盤的價格，“面粉比面包貴”現(xiàn)象在2007年之后重新出現(xiàn)。
三是“二手房和新房價格倒掛”。以北京市為例，據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月上半月北京二手房平均價格達到了13150元／平方米，而二手房的平均成交總價首次突破120萬元，達到了123萬元。二手房均價已經(jīng)比年初的8900元上漲了47.8%，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了翻番的上漲幅度，高于周邊新房價格。
投資投機性購房比例升高，現(xiàn)房樓盤空置比居高不下
據(jù)美聯(lián)物業(yè)京滬深三地各取樣2000個購房者需求分析顯示，北京市場目前投資比例首次出現(xiàn)了超過上海的現(xiàn)象。北京的調(diào)查顯示，62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標(biāo)（上海為51%）。同時，二手房市場上的非自住買家已經(jīng)超過五成。現(xiàn)房樓盤空置比也一直居高不下，很多交付兩年以上的樓盤其空置率超過了30%，特別是近幾年交付的樓盤中，很多樓盤的裝修比例不足50%。
居民對房價的上漲預(yù)期繼續(xù)增強，購房意愿開始下降
據(jù)央行報告《2009年第四季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查綜述》顯示，2009年第四季度，有近七成（67.2%）的城鎮(zhèn)居民認為當(dāng)前房價“高，難以接受”，這一比例較上季提高2.1個百分點，連續(xù)兩個季度提升；有31.0%的居民認為當(dāng)前房價可以接受，較上季下降1.6個百分點。對下季房價，45.9%的居民預(yù)期將上升，較第一季提高4.7個百分點,較第一季度累計提高29.9個百分點。
據(jù)中國青年報社會調(diào)查中心對全國31個省份11813名公眾所作的一項調(diào)查顯示，67.4%的人估計自己所在城市2010年房價會上漲，其中19.6%的人表示“大幅上漲”；13.2%的人估計房價會下降，其中4.4%的人表示“大幅下降”；還有13.0%的人估計房價會“維持現(xiàn)狀”。
保障性住房建設(shè)力度加大，受益人群不斷擴大
2009年上半年全國保障性住房用地供應(yīng)5.6萬畝,同比增加36.3%。截至2009年6月底，中央已下達補助資金548億元，地方已到位資金415億元，中央投資補助項目已經(jīng)開工5434個、占計劃的80%，開工面積6360萬平方米、占計劃的60%，完成投資388億元、占計劃的30%。2009年上半年，各地新開工經(jīng)濟適用住房3388萬平方米、48萬套，完成投資468億元。2009年廉租住房制度建設(shè)共投入354億元，是2007年投入資金的3.7倍。2008年中央財政共安排廉租住房補助資金143億元（包括第四季度追加的資金）。2009年中央財政用于各地廉租住房建設(shè)的總資金投入將達到330億元。截至2009年上半年，全國已開工建設(shè)廉租房105萬套，占全年建設(shè)計劃的59%，計劃完成投資1048億元，已完成投資310億元，占30%。全國新增租賃住房補貼150萬戶。
影響2009年房價的主要原因分析
影響房價的因素很多，按作用時間的長短可以歸納為兩類：長期因素和短期因素。所謂長期因素，是指在較長時間段作用于房價的因素，包括城鎮(zhèn)化、土地資源稀缺、國民經(jīng)濟增長和財富積累、居民消費和投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變等。所謂短期因素，是指在短期（通常1～2年）內(nèi)作用于房價的因素。
除存在以上影響房價的長期因素外，2009年以來影響房價的短期因素主要有以下幾項。
市場供求：2008年以來積累的住房需求集中釋放
國房景氣指數(shù)自2007年11月達到最高點之后呈現(xiàn)一路下滑趨勢，與之相對應(yīng)，住房市場表現(xiàn)為銷售乏力、成交量不斷萎縮。但是，自住性和改善性住房需求等剛性需求依然存在，在2009年有關(guān)引導(dǎo)住房消費的經(jīng)濟政策支持下，住房需求重新啟動并集中釋放，導(dǎo)致供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，房價上升。從特征來看，2008年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)在2009年銷售增長也更快。例如，隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區(qū)住房成交量持續(xù)回升。2009年1～9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。隨著市場“量價齊升”，基于購房者“買漲不買跌”心理，投資投機性需求也隨之啟動，進一步推動了住房價格上漲。
政策效應(yīng)：為應(yīng)對國際金融危機，促進住房消費、擴大內(nèi)需政策發(fā)揮了積極作用
在消費方面，由于居民購買普通自住房、改善型自住房是現(xiàn)階段合理的住房消費需求，也在商品住房市場中占主導(dǎo)地位。這一部分需求的釋放，對改善住房條件，拉動成交量和擴大內(nèi)需都有很大的效應(yīng)。2008年12月20日，國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，從信貸和稅收兩個方面提出進一步鼓勵普通商品住房消費的措施，有效刺激了住房消費。
在生產(chǎn)方面，2009年5月27日對固定資產(chǎn)投資項目資本金比例調(diào)整中，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這是自2003年以來，中央政府第一次下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金比例。同時，2008年適度寬松的貨幣政策也為開發(fā)企業(yè)提供了充裕的資金，緩解了開發(fā)企業(yè)資金緊張的局面。
外圍環(huán)境：通貨膨脹預(yù)期增強，資產(chǎn)價格上漲
基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上國內(nèi)外經(jīng)濟觸底回升勢頭好于預(yù)期，投資者對未來通貨膨脹的預(yù)期不斷增強，尤其是高收入階層對其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大。在世界宏觀經(jīng)濟不景氣、國內(nèi)金融投資渠道有限的情況下，投資購房成為我國高收入者實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的首選方式，而這種投資性購房行為反過來又進一步加劇了住房供求矛盾，導(dǎo)致住房等資產(chǎn)價格進一步上漲。
未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和相應(yīng)政策
2010年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的主要問題是，在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費的同時，抑制投資投機性購房，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲勢頭。
政策思路：在保持政策穩(wěn)定性、連續(xù)性基礎(chǔ)上進行適時調(diào)整
房地產(chǎn)經(jīng)濟要服從宏觀經(jīng)濟關(guān)系大局，房地產(chǎn)經(jīng)濟政策也要服從國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控政策。按照2009年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議要求，要“保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性”，“根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”。因此，關(guān)于2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基本思路，筆者理解應(yīng)是在保持政策穩(wěn)定性、連續(xù)性基礎(chǔ)上進行適時調(diào)整。
一是保持政策穩(wěn)定性、連續(xù)性。主要體現(xiàn)在繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，增加普通商品住房的有效供給，加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期等方面。
二是針對性更強，堅持有保有壓。當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場消費不足和消費過度并存。消費不足是指廣大中低收入者的住房需求沒有得到根本性的解決，消費過度是指相當(dāng)比例的高收入階層擁有多套住房。因此，根據(jù)我國房地產(chǎn)市場消費不足和消費過度并存的現(xiàn)狀，未來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)在滿足自住性和改善性需求同時，抑制投資性和投機性需求，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
三是因地制宜，適時調(diào)整。發(fā)展不平衡是我國的基本國情，土地的稀缺程度、城市擴張的迫切性、經(jīng)濟發(fā)展的特點在各地千差萬別。因此，未來應(yīng)根據(jù)各城市具體情況，適時采取調(diào)控措施，解決我國部分城市房價總體偏高和價格漲幅過快問題。
政策目標(biāo)：抑制投機，遏制房價過快上漲
2009年12月頻繁出臺的房地產(chǎn)政策已經(jīng)將抑制投機、遏制房價過快上漲作為2010年政策的主要目標(biāo)。2009年12月7日，中央經(jīng)濟工作會議提出增加普通商品住房供給，支持居民自主和改善性購房需求；12月9日，全國發(fā)展和改革工作會議提出，2010年我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房；12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議提出終止二手房營業(yè)稅的優(yōu)惠政策；12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，明確提出加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。
顯然，未來房地產(chǎn)政策的核心已經(jīng)從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機”，這對于保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險，讓房地產(chǎn)回歸消費和民生，保障絕大多數(shù)民眾的住房權(quán)具有極其重要的意義。
調(diào)控手段：信貸、稅收和土地等多種政策工具皆有可能運用
一是信貸政策。未來市場利率將很可能“內(nèi)緊外松”，但總體保持低位。在實行差別化的信貸政策的同時，如果房地產(chǎn)價格的迅速攀升甚至出現(xiàn)泡沫，投資投機性購房比例繼續(xù)居高不下，2010年針對住房領(lǐng)域的信貸政策有可能進行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。
二是稅收政策。未來稅收政策的主要方向是加強房地產(chǎn)有關(guān)稅收征收監(jiān)管，同時繼續(xù)推動實施物業(yè)稅。目前，關(guān)于物業(yè)稅的積極作用在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)已基本形成共識，最大難點是征收體系、征收成本和監(jiān)管制度等方面尚存在很多制約因素。2010年如果條件成熟，在部分城市有可能進行“物業(yè)稅”試點或空轉(zhuǎn)運行。
三是土地政策。重點是進一步增加土地的有效供給、解決“囤地”問題。2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，將不得參與新的土地出讓交易。
四是住房政策保障。國家將加大政府投入力度，加快廉租房等保障性住房建設(shè)，支持城市棚戶區(qū)、工礦區(qū)棚戶區(qū)及國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造，繼續(xù)實施游牧民定居工程，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。 |