房地產(chǎn)市場(chǎng)政策微調(diào)，兩周來屢屢出招，23日財(cái)政部又宣布了新的營(yíng)業(yè)稅制度，以抑制炒房。種種跡象顯示，調(diào)控政策已瞄準(zhǔn)樓市泡沫。
對(duì)于中國這個(gè)沒有爆發(fā)過內(nèi)生性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的國家來說，樓市泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)安全的威脅更遠(yuǎn)超想象。可以預(yù)期，如果樓市泡沫繼續(xù)以2009年的速度膨脹下去，數(shù)年內(nèi)在中國爆發(fā)一輪以樓市崩潰為導(dǎo)火索的類似“次貸危機(jī)”的震蕩，絕非危言聳聽。
此輪國際金融危機(jī)意外成就了兩個(gè)“奇跡”,一是黃金，2008年10月以來上漲80%；二是中國樓市，北京、上海、深圳等一線城市商品房成交均價(jià)年內(nèi)漲幅超過50%。在一場(chǎng)肇始于美國樓市崩盤的危機(jī)之下，中國樓市竟能逆全球大勢(shì)迅猛上漲，這不能不令人驚訝。
樓市泡沫可以找出很多推手：9萬多億元信貸與超寬松貨幣供應(yīng)，美元低息套利推動(dòng)的熱錢洶涌，優(yōu)惠的信貸、土地、稅收政策，通貨膨脹預(yù)期、人民幣升值預(yù)期與對(duì)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期，收入差距過大以及城鎮(zhèn)化、人口年齡層次、傳統(tǒng)文化等等。
但這決不意味著中國樓市泡沫就是合理的、長(zhǎng)久的、不可逆的；地方政府、開發(fā)商、銀行、投機(jī)購房者也并非抱上了“聚寶盆”，可以就此高枕無憂。
歷數(shù)近30年來全球或區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，有不少都以房地產(chǎn)泡沫破裂為導(dǎo)火索：最近的迪拜債務(wù)危機(jī)、美國次貸危機(jī)均源于房地產(chǎn)泡沫，其蔓延之快、影響之廣令人瞠目；1997年香港樓市崩盤，房?jī)r(jià)在一年內(nèi)縮水一半；上世紀(jì)90年代初日本房地產(chǎn)崩盤導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)20年一蹶不振……貨幣寬松、巨額貸款、低息低稅、投機(jī)成風(fēng)，這些樓市危機(jī)爆發(fā)前的共同“癥狀”中國目前全部具備。
在中國，房地產(chǎn)占投資四分之一，對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度達(dá)2個(gè)百分點(diǎn)，與建筑業(yè)增加值合計(jì)占GDP超過10%，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)60多個(gè)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的滲透早已深入骨髓。而從1998年以來11年間，房地產(chǎn)投資保持20%以上的增速，房?jī)r(jià)也幾乎一直在加速上升。經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)——過剩流動(dòng)性——樓市泡沫，這一鏈條中風(fēng)險(xiǎn)重重。泡沫總會(huì)破裂。如果未來十年中國不幸發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)震蕩，源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性最大。
從目前來看，地方政府、銀行、開發(fā)商、炒房者、央企、股市主體，將是房地產(chǎn)崩盤中的首批受害者。
地方政府當(dāng)居受害者“清單”之首。目前地方政府債臺(tái)已筑起，據(jù)統(tǒng)計(jì)，地方財(cái)政負(fù)債已超5萬億元，其中一大塊是借銀行信貸實(shí)施大規(guī)模投資計(jì)劃，未來很多項(xiàng)目還需持續(xù)“砸錢”。而很多地方政府主要財(cái)政來源就是賣地收入，目前土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占地方財(cái)政收入的40%，有的高達(dá)2/3。可以想像如果樓市崩盤，地方政府將面臨前所未有的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用危機(jī)。
今年銀行新增貸款中有16%、約1.5萬億元為房地產(chǎn)貸款和居民住房貸款。購房人“斷供”和開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致的“爛尾樓”，將是懸掛在銀行頭上的兩把利劍。加之9萬億元天量信貸中難免還有一些資金通過瞞天過海的手段違規(guī)流入樓市，真正暴露于樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)下的貸款規(guī)模將十分驚人。
此外，今年央企屢屢被加冕“地王之王”，拍地資金動(dòng)輒數(shù)十億元，溢價(jià)率超一倍，卻不知頻頻舉牌背后要背負(fù)多大的風(fēng)險(xiǎn)。2007年那一輪“天價(jià)地”狂潮中的“地王”們大多到現(xiàn)在還在“曬太陽”。
銀行、大開發(fā)商、央企或下屬公司很多是股市上的“巨人”，一旦巨額地產(chǎn)投資懸空，股市也將難免受到波及。而地產(chǎn)業(yè)震蕩、炒房者破產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)也將紛至沓來。屆時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)難免受到影響。
要避免樓市泡沫演化成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，絕不可一針刺破泡沫，這樣的做法在泡沫小的時(shí)候或許可以，但目前只會(huì)把危機(jī)爆發(fā)的時(shí)刻提前。樓市“去泡沫化”只能通過逐步收緊流動(dòng)性、打擊投機(jī)囤積、調(diào)整土地信貸稅收等逐漸釋放泡沫。然而，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來“一收就冷，一放就漲”，怎樣把握好調(diào)控力度和時(shí)機(jī)十分關(guān)鍵。
無論如何，中國樓市的“去泡沫化”不能再拖，或許可以首先從抑制投資購房、改革土地招拍掛制度開始。也不妨考慮提高二套房貸首付比例或利率，征收大戶型、高檔房物業(yè)稅等手段。從中長(zhǎng)期看，我們還應(yīng)加大財(cái)稅改革力度，徹底扭轉(zhuǎn)地方財(cái)政來源主要依靠賣地收入這一被動(dòng)局面。
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