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| 2009-12-23 作者:葉檀 來源:上海商報(bào) |
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降低房?jī)r(jià)，正反兩手都要用。正面的殺手锏是縮短資金杠桿與加稅，而反面的殺手锏則是趁房?jī)r(jià)高企的大好時(shí)機(jī)，將房地產(chǎn)質(zhì)量拉升到更高的平臺(tái)。
繼調(diào)整營(yíng)業(yè)稅征收比例、出臺(tái)“國(guó)四條”、提高開發(fā)商拿地門檻后，最新傳言稱，二套房貸首付比例將高達(dá)50%。
要扼制高房?jī)r(jià)，有兩大利器，一是征收物業(yè)稅，讓人買得起房養(yǎng)不起房，減少投資性購(gòu)房的比例。目前，三大一線城市已經(jīng)由投資性地產(chǎn)主導(dǎo)，這就意味著中國(guó)上億民眾都把房地產(chǎn)看作與股票等同的投資標(biāo)的，需求量呈幾何級(jí)數(shù)上漲。以廣州為例，近幾年銷售面積和竣工面積之比為4：3。數(shù)據(jù)顯示，今年1～11月，廣州一手住宅成交量高達(dá)903.94萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于供應(yīng)量；二是加息，提高資金的使用成本，直至高到投資者無(wú)法支撐。
從1985年以來，中國(guó)的廣義貨幣供應(yīng)量大約以高達(dá)22%的復(fù)合年率增長(zhǎng)了24年，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后除了短暫的震蕩，基本維持上行趨勢(shì)。今年為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，銀根寬松，到11月底，廣義貨幣同比增長(zhǎng)29.74%。由此造成的結(jié)果是，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)10個(gè)月走高；今年前11個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)貨幣投放量達(dá)48170億元；地產(chǎn)資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍——一場(chǎng)大的貨幣泡沫危機(jī)在房地產(chǎn)市場(chǎng)潛伏。
貨幣發(fā)行量什么時(shí)候下降，房?jī)r(jià)什么時(shí)候才可能出現(xiàn)下降曙光。隨著通脹預(yù)期的逐步走高，預(yù)計(jì)明年年中加息的可能性較大。直到初次加息前，房?jī)r(jià)依然會(huì)躥升。
對(duì)房?jī)r(jià)上漲還有另類控制法。在房地產(chǎn)作為投資品數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求的情況下，政府應(yīng)出臺(tái)更高的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，推出節(jié)能、環(huán)保等質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)房地產(chǎn)質(zhì)量的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并且由獨(dú)立的第三方監(jiān)督執(zhí)行。
房地產(chǎn)降價(jià)有兩種方式，一是同樣品質(zhì)的樓盤價(jià)格下跌，二是同樣價(jià)格的樓盤質(zhì)量更高。這是提高消費(fèi)者與購(gòu)房者福利的辦法。經(jīng)濟(jì)學(xué)界在衡量勞動(dòng)生產(chǎn)率時(shí)，一條很重要的標(biāo)準(zhǔn)就是同樣價(jià)格的產(chǎn)品性能與質(zhì)量提高了多少，只要能夠做到性價(jià)比提升，就相當(dāng)于產(chǎn)品隱性降價(jià)。
我國(guó)正在推行低碳經(jīng)濟(jì)，但我國(guó)房地產(chǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的制訂與驗(yàn)收存在缺陷。按照國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)竣工后，經(jīng)過驗(yàn)收合格后，方可交付使用”，
只有《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》三書一證一表齊全，開發(fā)商才能交樓。但我國(guó)有些驗(yàn)收監(jiān)理機(jī)構(gòu)與開發(fā)商關(guān)系密切，常常走過場(chǎng)，導(dǎo)致樓脆脆、樓歪歪現(xiàn)象層出不窮。購(gòu)房者花高價(jià)購(gòu)房，還通過低下的質(zhì)量使資產(chǎn)隱性縮水，相當(dāng)于變相提高了房?jī)r(jià)。
另一方面，由于房地產(chǎn)樣式難看、質(zhì)量低下，導(dǎo)致三十年的商品房不得不推倒重來，造成中國(guó)水泥、金屬等資源大量浪費(fèi)。房地產(chǎn)建設(shè)周期縮短，永遠(yuǎn)會(huì)給房地產(chǎn)培育出最廣大的消費(fèi)者，但中國(guó)的能源就被國(guó)際市場(chǎng)卡住了咽喉。
降低房?jī)r(jià)，正反兩手都要用。正面的殺手锏是縮短資金杠桿與加稅，而反面的殺手锏則是趁房?jī)r(jià)高企的大好時(shí)機(jī)，將房地產(chǎn)質(zhì)量拉升到更高的平臺(tái)。
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