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針對新近出臺的“國四條”，業(yè)內(nèi)外人士熱烈討論的其實只有一條，即“抑制投資投機性購房”。表面看起來，這條與“遏制房價過快上漲”關(guān)系最為密切，實際上卻并非解決高房價的具體措施。最被人們忽視的一條是“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”。那么，住房保障和眼下中國房市的高房價，又有什么樣的內(nèi)在聯(lián)系？
房地產(chǎn)業(yè)涉及國計民生，既是拉動經(jīng)濟增長的重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是提高人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵在于住宅產(chǎn)業(yè)，而住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重點在于協(xié)調(diào)住房保障和住宅市場化之間關(guān)系，建立一套完善的住房保障體系。這是一個高難度的命題。
回顧歷史，我國住房制度改革的過程并不順利。改革開放后，國家就開始嘗試改變計劃經(jīng)濟條件下低水平的福利化分房制度，但困難重重，推進(jìn)的速度很慢。直到1998年，為了克服亞洲金融危機對我國經(jīng)濟的負(fù)面影響，中央終于下決心把住宅產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，所以態(tài)度堅定地出臺了俗稱“23號文”的房改文件，決定徹底停止福利化分房，實行貨幣化分房制度，全面推行住宅商品化、市場化、社會化、產(chǎn)業(yè)化。
至今，我國住房制度改革已取得顯著成就。1997年到2007年，全國商品房住宅銷售面積由7864.3萬平方米增加到70135.9萬平方米，年均增幅高達(dá)79.2%。城鎮(zhèn)居民居住面積大幅增長，全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積由1978年的6.7平方米，增加到2007年的28平方米。相對于以前低水平的福利化分房制度，“23號文”大大解放了住宅產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)力。
然而，正是在住宅市場化進(jìn)程高速推進(jìn)的過程中，商品住宅價格的持續(xù)快速上漲令普通居民購房難度越來越大。同時，因土地供應(yīng)、住宅開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)存在諸多不合理、不完善的地方，社會上出現(xiàn)了質(zhì)疑、批評住宅市場化發(fā)展方向的聲音。
市場并非萬能，在商品經(jīng)濟條件下，市場機制既能有效配置資源，同時又存在失靈現(xiàn)象。不同商品類別，市場失靈的程度有別，而住宅市場失靈的程度比較高，主要有兩個原因。一個原因是住宅具有投資品的屬性，容易受到投資投機因素的干擾，市場波動頻率快，波幅較大；另一個原因是，住宅與普通民眾息息相關(guān)，民生屬性鮮明，住宅市場客觀上需要政策的引導(dǎo)。
目前需要反思的并不僅僅是當(dāng)初的改革思路。“23號文”曾明確規(guī)定“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”。具體是：“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”但在實踐過程中，商品住宅過度發(fā)展，經(jīng)濟適用房發(fā)展不足，廉租房基本被忽視，比如，拿1999年全國竣工的住宅套數(shù)結(jié)構(gòu)與2007年相比，經(jīng)濟適用房所占比重由24.92%降至8.1%。
2006年，中央開始鄭重關(guān)注房價過快增長與住房保障滯后之間的矛盾。2007年出臺“24號文”，再次強調(diào)要搞好廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)。2008年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部推出“9000億安居工程投資計劃”。2009年初，國務(wù)院出臺《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》，規(guī)定爭取用三年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。如今“國四條”又加碼任務(wù)：力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；另外，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，涉及1000萬戶家庭。
看來，此番中央是鐵了心幾年內(nèi)就讓住房保障大變樣。可這一過程面臨著目標(biāo)落地，執(zhí)行到位的問題。今年上半年，經(jīng)濟適用房開工量只完成了年度任務(wù)（130萬套）的37%；今年前8個月，保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元，完成率為23.6%。一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準(zhǔn)備不足，將難以完成今年的建設(shè)計劃。這其實反映了在住房保障方面地方和中央存在利益博弈；另外，有些目標(biāo)可能定得偏高，比如經(jīng)濟適用房已被證明存在較多問題，應(yīng)該把工作重點放在完善運作機制，而非大量新建。
住宅保障要求發(fā)揮“政府有形之手”的主觀能動性，住宅市場化強調(diào)“市場無形之手”的自由調(diào)配功能。兩者之間本來就是一對矛盾體。住宅的商品性和社會性客觀要求二者和平共處，這其中牽涉到各種利益群體間的博弈，因此相當(dāng)復(fù)雜。
近幾年政府調(diào)控房價的效果一直欠佳，也與沒能處理好這對矛盾有關(guān)系。
針對我國住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，筆者建議，按照住宅的生產(chǎn)、供應(yīng)、消費、管理等環(huán)節(jié)，把住宅市場劃分為兩個系統(tǒng)，實行“雙軌制”：保障型住房系統(tǒng)和市場化住房系統(tǒng)。保障型住房系統(tǒng)由政府主導(dǎo)，服務(wù)于特定群體，實行價格管制；市場化住房系統(tǒng)由市場機制主導(dǎo)，不限消費和投資群體，政府不再干預(yù)價格。如此，則中高檔商品住宅價格再高，也與中低收入群體無關(guān)，那是富人的游戲。政府需要把精力花在加快住房保障建設(shè)和完善運作機制上，擴大保障面，同時防范權(quán)貴階層從中“占便宜”。
（作者系房地產(chǎn)專業(yè)人士） |