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一位足球裁判把雙方球員叫到球場中央，讓他們擲硬幣挑選場地，結(jié)果擲了幾遍都沒分出結(jié)果。于是裁判把硬幣撿起一看，原來AB兩面都是同樣圖案。
這就是中國房地產(chǎn)眼下的真實(shí)寫照。硬幣的A面本該屬于商品房市場，硬幣的B面本該屬于保障性住房，但因地方政府在土地財政和惠及民生二者面前難舍其一，所以在大多數(shù)時候只好左右對敲充當(dāng)“上帝之手”，打起哪一方都不得罪的“太極”。用一句通俗的話形容：開發(fā)商屢屢被政府當(dāng)作“救火隊”，何以撲滅高房價？也正是這幾年“時保時棄”的角色轉(zhuǎn)換，錘煉出開發(fā)商堅實(shí)的神經(jīng)，讓房價跨過了一個個令人心驚肉跳的臨界點(diǎn)，成了中國最難預(yù)測的“賭盤”。
為什么很多地方政府不敢站出來反對高房價？甚至有些城市還幫開發(fā)商拉纖保媒？首先是長期的體制性問題沒得到解決。在我國大部分城市，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是在一個屋檐下的機(jī)構(gòu)。在主管市長手里，手心是開發(fā)商，手背是建筑商。如果開發(fā)商沒了開發(fā)項(xiàng)目，建筑商就沒了飯碗。從這幾十年一貫制的行業(yè)分工看，哪位主管市長也不會傻到把這“兩本賬”分開來算。況且誰也不希望自己的治下出現(xiàn)“爛尾樓”現(xiàn)象。
可以說，在海量的城市建設(shè)和開發(fā)任務(wù)面前，開發(fā)商一方面對上游影響著規(guī)劃、土地、原材料供應(yīng)；另一方面對下游主導(dǎo)著建筑和裝飾市場。如果房價高了，稅收多了，帶動行業(yè)廣了，沒一座城市的政府是不歡迎的。這也就是許多地方政府對調(diào)控房價態(tài)度曖昧的主因。更關(guān)鍵的是，這種“建”與“住”的體制交叉，很難讓哪個地方政府從“左口袋”把房地產(chǎn)利潤和稅收掏到低收入人群的“右口袋”。
其次是土地雖然實(shí)行了市場化拍賣制度，且在各地也設(shè)置了土地儲備交易中心，但重大的土地交易行為，不可能沒有地方領(lǐng)導(dǎo)的“影子”。況且地方政府也明白，“地王”永遠(yuǎn)不會像“大白菜”、“香蕉”那樣爛在地頭。而土地壟斷性的上漲，自然也會給房價上漲推波助瀾。二者這種水漲船高的關(guān)系，驗(yàn)證了大多數(shù)地方政府都無法脫下“土地爺”這身衣缽。從大趨勢看，只要土地還崇拜，房價就難預(yù)期。
第三是地方政府更善于利用城市化的推進(jìn)速度，向大城市郊區(qū)和衛(wèi)星城伸出另一只“要地價”、“要房價”的“上帝之手”。這幾年，老城區(qū)的開發(fā)雖然已是強(qiáng)弩之末，但履新的土地卻成全了一任任“市長”充當(dāng)“招商局長”的活躍身影。而許多開發(fā)商當(dāng)上“座上賓”后，自然心照不宣地去代政府打理一些諸如土地整理費(fèi)、拆遷費(fèi)等。如此下來，房價的上漲部分自然會分?jǐn)偟嚼习傩疹^上。
更何況，每一屆地方政府都非常清楚一個“鐵律”：稅收是國家的，利潤是企業(yè)的，只有土地才是地方政府自己的。在這樣的周而復(fù)始下，房地產(chǎn)實(shí)際上成了一個巨大的“名利場”。政府一只手想通過房地產(chǎn)搞城建、惠民生，可謂“名”；另一只手又想通過房地產(chǎn)擴(kuò)投資、拉內(nèi)需，可謂“利”。從這個長期積弊看，高房價的始作俑者，并不是單純的市場投機(jī)，更多是地方政府在處理這個問題上的投機(jī)性。
眼下，要解決高房價不斷蔓延的問題。首先應(yīng)由中央改革用于公共租賃房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供地模式、建造模式和分配模式，垂直管理上述土地和房源。可行的辦法就是由國家或大區(qū)成立類似“中央或大區(qū)住房保障管理局”的機(jī)構(gòu)，與公積金管理機(jī)構(gòu)合并組成住房銀行，形成對保障性住房的統(tǒng)一土地采購、開發(fā)和資源分配。盡量不讓地方政府沾上用于保障性住房的建設(shè)資金和開發(fā)土地，并引入更多“第三方機(jī)構(gòu)”參與保障性住房的分配和退出，減少地方政府在住房問題上的投機(jī)性。
而地方政府的責(zé)任和職能，就是要按照中央下達(dá)的住房保障開發(fā)計劃提供土地，劃出低收入人群的住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和退出機(jī)制，指定監(jiān)理機(jī)構(gòu)驗(yàn)收保障性住房的質(zhì)量，回到政府的“本位”上來。
明年4月2日，是鄧小平同志發(fā)表“房改講話”30周年。如果把1980年到2010年作為房地產(chǎn)市場化改革的“上半場”的話，那么從明年開始，有必要將房改的“后三十年”作為我國大力開展住房保障的“下半場”。應(yīng)真正從體制性而非政策性上解決房地產(chǎn)資源分配不公、不均衡的問題，從制度上切斷地方政府與開發(fā)商的“對敲通道”，阻隔高房價的野蠻成長基因。
(作者系中國房地產(chǎn)研究會研究部主任） |