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中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成一個擊鼓傳花的游戲。你如果現(xiàn)在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎么知道自己不是那個接最后一棒的人呢？
2008年年底，中國房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)回調(diào)跡象。當(dāng)時，很多房地產(chǎn)商覺得冬天可能就要來了。據(jù)說南方有個很大的房地產(chǎn)公司，員工去領(lǐng)圓珠筆，已經(jīng)不發(fā)整支筆，只發(fā)筆芯了，而且走廊上開燈都是隔一盞開一盞。但是，自從美國金融危機爆發(fā)之后，中國房地產(chǎn)業(yè)因禍得福，幾乎在一夜之間，從冬天進入了夏天。在事實上極度寬松的貨幣政策和一系列針對房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策刺激下，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了爆發(fā)性的增長。
從房價收入比（住房價格與城市居民家庭年收入之比）、房價租金比（住房價格與房屋月租金之比）和空置率（空置商品房面積與可供應(yīng)商品房總面積之比）等指標(biāo)來看，均可判斷，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重的泡沫。一般來說，發(fā)達國家的房價收入比是1.8~5.5，發(fā)展中國家為4~6。在美國，中等收入家庭用3~5年的收入就能買到一套獨用住宅，在中國，普通城市居民家庭以整整10年的收入，也未必能買到一套“蝸居”。
中國社會科學(xué)院發(fā)布的房地產(chǎn)“藍皮書”中談到，城市房價對農(nóng)民和農(nóng)民工來說更是高不可攀。房價與農(nóng)民工的年收入之比已經(jīng)達到22倍，與農(nóng)民的年收入之比已經(jīng)逼近30倍。一個農(nóng)民，不吃不喝30年，也無法在城市中擁有一個容身之所。單從房價這一點來看，農(nóng)民進城——實現(xiàn)城市化幾乎是遙遙無期的。他們只能是城市繁華世界中的匆匆過客。
另一方面，當(dāng)前的房價租金比已經(jīng)超過了400，比一般的國際水平高了兩倍還多。租金不如月供多，反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場上的投資投機成分是相當(dāng)大的。
所有的泡沫最終都會崩潰。正如我在之前的專欄中所言，中國的房地產(chǎn)泡沫遲早也會破滅。但是，為什么房價到現(xiàn)在為止還是一路上揚呢？
出于學(xué)者的誠實，我必須承認，經(jīng)濟學(xué)家最不擅長做的事情就是預(yù)測。不單我不擅長，比我牛得多的經(jīng)濟學(xué)家也會預(yù)測錯誤。近日重讀克魯格曼（Paul Krugman），偶然發(fā)現(xiàn)他在2002年就已預(yù)言，美國的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)泡沫，很快就會爆發(fā)金融危機，變得像20世紀(jì)90年代的日本一樣。結(jié)果呢？2003年，他錯了。2004年，他錯了。2005年，他又錯了。2006年，看起來他該對了，但是還是錯了。直到2007年，美國金融海嘯洶涌而來，他的預(yù)測終于應(yīng)驗了。
這個故事說明了什么？說明市場是個復(fù)雜的系統(tǒng)，我們無法準(zhǔn)確預(yù)測下一個時點會出現(xiàn)什么情況。凡是復(fù)雜系統(tǒng)，從本質(zhì)上說都是無法預(yù)測的。
你到沙灘上散步，看到一個孩子在玩沙子。閑來無聊，不妨也跟孩子一起堆沙堆。松散的沙子會逐漸形成一個像金字塔一樣的沙堆。隨著沙堆慢慢變高，也就會變得越來越陡峭。到最后，這個沙堆突然崩塌。那個小孩子會在旁邊，看得非常高興。丹麥物理學(xué)家巴克（Per Bak）就曾經(jīng)思考過這個問題。假設(shè)我們一粒一粒地把沙粒堆起來，到什么時候，你再往上面增加一顆沙粒，整個沙堆會突然倒塌呢？
這個問題看似簡單，卻難倒了全世界的科學(xué)家。在第一階段，沙粒落下之后，并不是散落各處，而是會互相組合，慢慢形成一個錐形體，這就是物理學(xué)家所說的“自組織過程”。但是，到第二個階段，沙堆會變得非常不穩(wěn)定，再增加一顆沙粒，就會導(dǎo)致整個金字塔的倒塌。但問題在于，我們不知道哪顆沙粒會導(dǎo)致沙堆崩塌。可能再掉下來一顆沙粒，就會導(dǎo)致沙堆倒塌，但也可能再落下上千顆沙粒，沙堆仍然會巋然不動。
中國的房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)進入第二個階段，變成了一個不穩(wěn)定的體系。泡沫隨時可能破滅，但我們無法預(yù)測何時會破滅。從短期來看，恐怕中國的樓市還會繼續(xù)暴漲。2010年貨幣政策仍然會保持寬松、大量的熱錢可能會流入中國、居民的通貨膨脹預(yù)期越來越強烈，所有這些因素都可能導(dǎo)致房價走高。
而且，金融理論的最新發(fā)展已經(jīng)表明，過去我們信奉的“有效市場”假說是有缺陷的。資產(chǎn)價格并不是在超過基本面支撐的內(nèi)在價值之后就會馬上下跌，在低于基本面支撐的內(nèi)在價值之后就會馬上上漲。投資者往往是非理性的，金融市場上的“羊群效應(yīng)”會經(jīng)常發(fā)生。當(dāng)房價走高的時候，會帶動更多的人買房，導(dǎo)致房價繼續(xù)增高，房價增高，會導(dǎo)致更多的人買房，又會推動房價繼續(xù)增高，這是一個“自我實現(xiàn)的預(yù)言”。所以，我們往往會看到，當(dāng)牛市剛剛出現(xiàn)的時候，資產(chǎn)價格的上漲會比較緩慢，但是到牛市快要崩潰的時候，恰恰是資產(chǎn)價格上漲最為瘋狂的時候。
中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成一個擊鼓傳花的游戲。你如果現(xiàn)在再去買房，唯一能夠從中賺錢的辦法就是，找到一個比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。但你怎么知道自己不是那個接最后一棒的人呢？照理說，城市居民買房者，一定不是中國城市化賽跑中跑最后一棒的。接最后一棒的應(yīng)該是農(nóng)民工。農(nóng)民工變成城市新市民的時候，才是中國城市化最后成功的時候。遺憾的是，中國的農(nóng)民工太窮了，太累了，看來這次他們是沒有辦法接上最后一棒了。所以，在中國的房地產(chǎn)市場上，最悲慘的人是那些接倒數(shù)第二棒的人。
他們是誰呢？
（作者系中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所所長助理） |