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2009-12-21 作者:時寒冰 來源:和訊網(wǎng) |
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中國應(yīng)做好樓市崩盤的準備。
樓市崩盤,讓日本在低迷或蕭條中渡過了20余年,至今沒有恢復(fù)元氣。 日本當年房價為什么崩盤?總結(jié)下來,無外乎幾點:炒房投機獲利超過正常企業(yè)利潤,導(dǎo)致大量資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,加速了泡沫的形成;濫發(fā)基礎(chǔ)貨幣(對內(nèi))與升值壓力(對外);人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化…… 中國自古崇尚“居安思危”的理念,努力做到在危險還沒有到來時,就提前發(fā)現(xiàn)問題,將之在萌芽狀態(tài)就解決掉,以避免在未來某個時刻置身于危險之中。 中國樓市會不會崩盤呢?不妨對照一下日本。 從這幾年的情況來看,企業(yè)正常經(jīng)營所獲利潤,別說能夠超過就是接近房地產(chǎn)的也寥寥無幾。尤其次貸危機發(fā)生后,中國推出了4萬億的救市計劃,以此為基礎(chǔ),地方政府推出了18萬億的救市計劃,即使剔除重疊的,規(guī)模之龐大也足以令世界觸目驚心。為了籌集資金,許多地方政府強化了稅費征收功能,企業(yè)負擔加重,原本微薄的利潤變得更加微薄。于是,有的老板關(guān)掉企業(yè),把錢投入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。 這也正是次貸危機之下,全世界房價下跌,唯獨中國房價率先快速上漲的根本原因。由于大量資源流向房地產(chǎn)領(lǐng)域,加速了中國房價的上漲,這種上漲形成的示范效應(yīng)又吸引更多的資金涌向房地產(chǎn),資金的持續(xù)流入為中國房地產(chǎn)戴上了一個華美的光環(huán),而在這種光環(huán)之下,則是一個令人憂慮的前景:如果制造業(yè)的基礎(chǔ)松動,過于倚重房地產(chǎn)的中國,如何應(yīng)對未來房地產(chǎn)波動甚至崩盤的隱憂? 廣場協(xié)議簽訂后,日本政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展,貨幣供應(yīng)量每年超過10%。信貸投放也持續(xù)放大,比如,1991年,日本銀行總貸款規(guī)模在當年國民生產(chǎn)總值中的占比高達90%,貸款大部分流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。 中國在出臺經(jīng)濟刺激計劃以后,信貸投放加快,僅今年前9個月新增人民幣貸款就高達8.67萬億元。我們無法知道到底有多少資金流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域,但我們知道,存量住房幾乎被銷售一空,“地王”在全國各地一個接一個出現(xiàn)。今年國內(nèi)主要大城市前三季度土地出讓金已經(jīng)超過2007年全年,上海在今年前9個月賣地收入達652億元,名列全國第一,北京緊隨其后,達571億元。而2001年至2003年間,中國地方政府的土地出讓金收入總額也才9100億元。 再看一下人口因素。日本二戰(zhàn)后的人口出生率一度達到33‰,這批嬰兒長大成家后形成對住房的強大需求,推動著房價的上漲。但隨后,隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活的改善,人口出生率開始大幅下降,這成為加速日本房價崩盤的一個重要推手。 其實,中國的人口結(jié)構(gòu)也在快速發(fā)生變化,只是這種變化被無情忽略了。 我們不妨看一下媒體報道的具體數(shù)據(jù):根據(jù)北京市教委發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2000年是小學(xué)畢業(yè)生人數(shù)的高峰年,小升初人數(shù)為18萬人,到2001年減為17萬人,2002年減為15萬人,2003年是近年來小學(xué)畢業(yè)生減幅最大的一年,減為12萬人,2004年減至10萬人。2005年減至8萬多人……如果把這組數(shù)據(jù)畫成曲線圖,人們很容易發(fā)現(xiàn)未來人口變化的趨勢是何等之明顯,何等之快速。 當人口結(jié)構(gòu)在十多年后呈現(xiàn)巨變,中國支撐高房價的基礎(chǔ)在哪里?我此前說過,當人們的預(yù)期發(fā)生變化,大量被囤積的房源蜂擁到市場,誰有力量維持高房價泡沫及由此營造出來的虛幻的繁榮?而且,由于快速擴張,中國大城市的承受能力已經(jīng)到達極限。比如,人均水資源國際公認的警戒線是1000立方米,而上海的人均水資源僅150立方米,北京僅300立方米。當城市遭遇最致命的發(fā)展瓶頸,房價還能獨立前行嗎?畢竟,我們不是生活在童話中。 房價連年上漲,遠遠超出了民眾的實際購買力,嚴重惡化了民生,使得許多人把擁有房子這種生活必需品定為人生的終極目標。更重要的是,房地產(chǎn)已經(jīng)成為消耗公眾財富的無底洞。 既得利益集團拼命渲染房地產(chǎn)發(fā)展帶來的好處,而對日積月累的隱患只字不提。日本在房地產(chǎn)崩盤后,依靠技術(shù)和民富兩大基礎(chǔ),尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中堅持下來,中國房價如果真的崩盤,我們能撐多久?別忘了,中國缺少日本當年的兩大支柱,民窮與技術(shù)落后的現(xiàn)實,注定中國承受房地產(chǎn)崩盤的能力是十分脆弱的。 這些問題,真的應(yīng)該冷靜思考、認真對待了!
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