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| 2009-12-16 作者:社論 來源:第一財經日報 |
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圍繞著房地產市場的發(fā)展，中央最近連續(xù)出辦法，提要求，釋放出明顯的政策訊號。
從政府公布的措辭當中，我們可以讀出兩方面值得注意的信息：其一，中央希望房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不大起大落；其二，政府針對一些地方的高房價走勢作正面表態(tài)，提出要遏制過快上漲。
14日舉行的國務院常務會議，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，強調房地產市場健康發(fā)展對于實現(xiàn)保增長、擴內需、惠民生的目標所發(fā)揮的作用，也強調要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費。這意味著，至少在目前，去年以來執(zhí)行的房地產政策還不會發(fā)生根本性、方向性的巨大變動。
這其中的原因并不復雜，也是我們一直以來不斷指出的，在后金融危機的背景下，房地產業(yè)擔當起保增長的重任。由于房地產行業(yè)具有較強的拉動能力，過去一年多來的事實表明，房地產業(yè)的發(fā)展，對于中國經濟走出低谷所發(fā)揮的作用是明顯的。鑒于當前中國經濟從復蘇走向穩(wěn)定增長依舊存在諸多不確定性，國內和國外環(huán)境，依舊對未來的經濟發(fā)展提出了考驗與挑戰(zhàn)。從政府的政策選擇角度觀察，推動房地產市場健康發(fā)展的目標不會輕易改變。
然而，與此同時，中央也清楚地看到，一些城市房價超乎尋常地上漲，房產被當作投機品來炒作，已經成為一個嚴重的問題，不能不引起重視。這種嚴重性至少體現(xiàn)在三個方面：一是高房價下的民生艱難，如若得不到有效遏制，甚至可能釀成社會問題；二是房地產信貸風險的膨脹，后果堪憂；三是一些熱點城市接連出現(xiàn)天價土地，地價過高對于城市的后續(xù)發(fā)展，將不可避免地帶來嚴重的負面效應。
在這樣的背景下，中央下決心遏制部分城市房價上漲過快的勢頭，給出了今年年內的首個正面表態(tài)，并提出一個系統(tǒng)性的遏制措施。總的原則，是穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強市場監(jiān)管、完善相關制度。同時，繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。
在上周，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限已經由2年恢復到5年，明顯體現(xiàn)出政策對投資投機性購房的抑制。在未來一階段里，增加普通商品住房的有效供給、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度、加強市場監(jiān)管，以及繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設，必然成為政策發(fā)力的重心。
看起來，這樣的樓市調控手段人們并不陌生。或者說，在面對樓市非理性發(fā)展之時，從政府政策的角度，也只能以此類綜合性的辦法，求得對現(xiàn)存問題的緩解與改善。現(xiàn)在的關鍵是，在目前的條件下，這些手段能否真正遏制樓市持續(xù)“高燒”的局面？或者說，上述的種種辦法，又能否得到有效落實？
或許，這個問題的答案，仍存在爭議。不必懷疑，包括抑制投機、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度等舉措的實施，會對樓市非理性的“高燒”起到一定的降溫作用，而如加強市場監(jiān)管，包括強化執(zhí)行土地閑置滿2年將無償收回的舉措，將對遏制開發(fā)商“囤地”行為、提升土地利用效率，大有裨益。
然而，這不等于說，國務院常務會議此次提出的系統(tǒng)性政策，在各個層面均能有效發(fā)力。我們一直在說，改善土地政策、增加土地政策是一個重要的舉措，但最近本報即有報道，今年前三季度中低價位、中小套型普通商品房用地供應與去年同期相比大幅減少了45%——如果這樣的情勢得不到扭轉，不能真正增加土地供給和中低價位的房屋，則將使整體調控效用大幅削弱。
更難解的題目在于，加大保障性住房的供應是一直在強調的要求，但落實難度相當之大。當然，這個問題，與中央和地方關系、現(xiàn)行財稅體制等深層次命題結合在一起，加大保障性住房的供應立意雖好，實現(xiàn)卻難，確有客觀的緣由。不過，正如此次國務院常務會議所要求的，針對這一命題，地方各級政府要切實負起責任。
在地方層面，圍繞加大保障性住房供應的問題，一是動力不足，二是財力不足。在地方政府過于依賴“土地財政”的模式下，動力不足是顯而易見的，這就要求地方政府必須真正實現(xiàn)職能歸位；同時，鑒于許多地方財力不足是個現(xiàn)實問題（有些地方在財力窘迫的情況下，甚至考慮過出售廉租房產權的昏招），故此，為落實樓市調控目標計，包括允許地方有序發(fā)債，加大中央的專項經費投入力度，均是可以考慮的選項。
總之，樓市要發(fā)展，問題要解決。面對錯綜復雜的中國房地產市場之現(xiàn)狀，從政府政策角度，既要系統(tǒng)作為，又要由簡入繁，步步為營。理順土地制度，擠掉一定量的泡沫，切實加大低價房的供應，是中國樓市健康發(fā)展的必需之舉。
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