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剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出，以穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯進展。要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。
推進城鎮(zhèn)化，將把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶，這就需要解決這部分人員的住房、子女上學(xué)等一系列問題，投資規(guī)模非常之大。這部分人員蘊藏的消費潛力非常大，也可以使之釋放出來。“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”給破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)開了一個好頭，是消除城鄉(xiāng)差距的切實之舉。因此，可以說穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化是一個既促進消費又拉動投資的最佳結(jié)合點。中央經(jīng)濟工作會議把積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化作為“加大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益”的重要內(nèi)容來抓，彰顯了中央對推進城鎮(zhèn)化寄予的厚望。
城鎮(zhèn)化成經(jīng)濟增長動力
復(fù)旦大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心副主任殷醒民在接受媒體采訪時表示，2008年中央為了保增長，把4萬億投資作為最為重要的措施來用，但在經(jīng)濟增長企穩(wěn)、金融危機影響減弱時，擴大內(nèi)需才是實現(xiàn)中國經(jīng)濟又好又快增長的根本之路，而加速城鎮(zhèn)化的最大作用是擴大內(nèi)需，“目前農(nóng)村人均消費能力不到城市的30％，7億多農(nóng)村人口的消費能力很低，如果能在接下去幾十年里，將7億多農(nóng)民中的4.5億人轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝冢侵袊膬?nèi)需市場將有一個極大提升。”
中國社會科學(xué)院日本研究所研究員、經(jīng)濟研究室主任張季風(fēng)表示，目前中國農(nóng)民收入低、社會保障差是其消費能力低下的根本原因，他認為，目前中國城市和農(nóng)村人口的收入水平差達到3.6比1以上，實際的差距可能更大，這個問題應(yīng)該引起重視。
城鎮(zhèn)化將創(chuàng)造巨大的市場需求，包括公路、運輸?shù)龋瑖野l(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長劉福坦在日前的中國城市“十二五”編制專家會上表示:中國當(dāng)前的主要矛盾是先進的生產(chǎn)方式和落后的社會結(jié)構(gòu)之間的矛盾,中國當(dāng)前的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)可以使70%的人口轉(zhuǎn)為城市人口,而社會結(jié)構(gòu)只有45%的城市人口。
“工業(yè)化創(chuàng)造供給,城市化創(chuàng)造需求,只有加速城市化才能解決產(chǎn)能過剩的問題,如果以50平方米大小的房屋面積計算,每轉(zhuǎn)變1%的農(nóng)民社會身份,每年需要租售住房700萬套。如此一來,即使中國年出口率為零,也可以保證每年GDP
10%的增長態(tài)勢。”劉福坦說。
摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家王慶則將政府放寬小城鎮(zhèn)的戶籍限制形容為“令人鼓舞”，稱這一具體的政策倡議將有助于釋放被戶籍制度壓抑了的城鎮(zhèn)化需求，幫助提振私人消費。他的主要理由如下：農(nóng)村居民更容易移居到城鎮(zhèn)將鼓勵對城鎮(zhèn)地區(qū)的固定住房需求；給予城鎮(zhèn)居民的社會服務(wù)將減少農(nóng)村移民的預(yù)防性儲蓄從而促進其消費；盡管放松戶籍管理制度最初只限于中小城鎮(zhèn)，仍朝著最終取消已經(jīng)存在幾十年的戶籍制度邁出了主要一步。
相關(guān)資料顯示,如果中國每年轉(zhuǎn)變1%的農(nóng)民的社會身份,將會有2800萬農(nóng)民進城定居,1800萬人相對穩(wěn)定就業(yè),從而帶動國內(nèi)消費,拉動內(nèi)需增長。
提升二三線地產(chǎn)股潛力
瑞銀中國經(jīng)濟研究主管汪濤認為這將進一步鼓勵地方政府繼續(xù)推進房地產(chǎn)建設(shè)熱潮，中國對大宗商品的需求因此將得到支撐，預(yù)計目前的房貸優(yōu)惠利率及其他購房優(yōu)惠政策在2010年基本不變。李民表示，隨著越來越多的農(nóng)民進城，其收入及開支也隨之增加，推進城市化進程的政策應(yīng)有利于促進國內(nèi)消費。此外，放寬小型城鎮(zhèn)的戶籍限制也有利于小型城市的房地產(chǎn)開發(fā)商的長期發(fā)展。
多名機構(gòu)人士多認為政策偏暖，國家發(fā)展戰(zhàn)略的城市化進程將成為地產(chǎn)板塊中長期的有力支撐。而資本市場中，二三線地產(chǎn)個股將因此具有相當(dāng)?shù)谋l(fā)力。
“中央積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，鼓勵農(nóng)民大量進入中小城市和城鎮(zhèn)，從而誕生出巨大的購房需求，正是我們看好行業(yè)中長期發(fā)展的根本理由。目前地產(chǎn)個股估值沒有偏高，動態(tài)PE，2009年是30倍，明年是20倍，因為業(yè)績在增長。”長城證券行業(yè)分析師劉昆分析說，“二三線地產(chǎn)個股，主要要看成長性，有哪些在建項目。
城鎮(zhèn)化不能一蹴而就
但是，一般來說,城鎮(zhèn)化的發(fā)展分為兩個階段,第一階段是工業(yè)化帶動城鎮(zhèn)化,隨著工業(yè)化的提升,城鎮(zhèn)化也會隨之匹配,但由于人為的壓制,改革開放的前期,中國的城市化水平遠遠滯后于工業(yè)化的發(fā)展水平,這導(dǎo)致了近十年來壓抑后動力的釋放。到了第二階段,工業(yè)化穩(wěn)定或下降,城鎮(zhèn)化率的提高完全是由經(jīng)濟服務(wù)化導(dǎo)致非農(nóng)就業(yè)的比重上升所帶動。在整個過程當(dāng)中,基建投資為城鎮(zhèn)化奠定基礎(chǔ),城市化帶動了房地產(chǎn)市場,發(fā)展了第三產(chǎn)業(yè)。通過工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的互動,在城鎮(zhèn)化的進程中,最終完成投資到消費驅(qū)動的增長路徑。
此外，“中國的二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題比其他國家更復(fù)雜，除了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整外，還要考慮到已形成50多年的城鄉(xiāng)隔離的戶籍制度和公有制的土地制度。”張季風(fēng)認為，正是這種特點，決定了中國城市化進程不能一蹴而就，而是一個漫長的過程。
要防止走進“陷阱”
據(jù)相關(guān)媒體報道，第一，要防止出現(xiàn)“拉美陷阱”，即一些農(nóng)民失地進城卻無法就業(yè)。事實上，城鎮(zhèn)化應(yīng)該是市場自發(fā)形成，政府伴隨這一過程需提供必要的公共設(shè)施和服務(wù)，但政府不能去親身組織城鎮(zhèn)化，而是應(yīng)該轉(zhuǎn)型為服務(wù)型政府。就如新農(nóng)村建設(shè)一樣，必須依靠農(nóng)民的自我選擇，而非政府越俎代庖。因為城鎮(zhèn)的發(fā)展主要是由其持續(xù)生存的能力決定的。
第二，必須防止地產(chǎn)化傾向。事實上，城鎮(zhèn)化具有強烈的拉動房地產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)投資的工具性，吸收過剩產(chǎn)能，促進經(jīng)濟增長。但這種投資產(chǎn)生的需求和崗位是短期的，不具持續(xù)性。中國應(yīng)高度警惕地方政府將城鎮(zhèn)化等同聚集性的地產(chǎn)建設(shè)，因為這是飲鴆止渴的行為。目前，有觀點認為，地產(chǎn)泡沫只存在于一線城市，價格穩(wěn)定的二、三線城市沒有。這是一種可怕的誤解，實際上，在過去幾年過熱的城市化進程中，部分二三線城市不僅翻建了大量城市基礎(chǔ)設(shè)施，也出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)嚴重過剩，空置率較高，這或許是價格穩(wěn)定的原因。其次，過去幾年，中國農(nóng)村經(jīng)歷了改革開放以來第二波翻建房屋的高潮，農(nóng)村也出現(xiàn)了“地產(chǎn)熱”。如果此時要求農(nóng)民搬進城鎮(zhèn)居住，勢必造成重復(fù)建設(shè)。一旦經(jīng)濟增速放緩，大量過剩房屋將成為嚴重隱患。 |