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國務(wù)院總理溫家寶12月9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進消費的若干政策措施。會議決定：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。
與此同時，國家發(fā)展改革委主任張平也于昨日表示，我國將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房。
這兩條消息，均與完善住房消費措施密切相關(guān)，也與未來樓市價格的走勢相關(guān)。在全國各地，尤其是一線城市房價高企，“高燒”久久難退的背景下，上述消息透露出的信號十分明顯，即通過增加樓市供給和抑制投機的“兩手”，來達到穩(wěn)定樓市價格的目的。
樓市的持續(xù)“高燒”，原因種種。包括推進城鎮(zhèn)化背景下的剛性需求的釋放、為抵御金融危機實施的房地產(chǎn)政策放松的舉措、未來一階段通貨膨脹的預(yù)期，以及來勢兇猛的投機性需求等，共同制造出樓市的一片“繁榮”。在此之外，流動性的寬松、地方政府對“土地財政”的依賴，以及相關(guān)土地政策，進一步推動了房價的上行。
從穩(wěn)定樓市價格角度觀察，時下所需的“藥方”，理當(dāng)針對上述多個方面的問題一一“下藥”，但中國經(jīng)濟的問題是如此復(fù)雜而糾結(jié)。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，其發(fā)展問題往往與整體宏觀經(jīng)濟的命運聯(lián)系起來，與現(xiàn)行財稅體制，及中央與地方關(guān)系等深層次命題結(jié)合起來，尤其龐雜而難解。當(dāng)然，這個難題也并非無解，較為實用的辦法就是由簡入繁，先從調(diào)整土地政策和抑制投機入手。
國內(nèi)某門戶網(wǎng)站所做的一項調(diào)查顯示，多達47％的受訪者認為調(diào)整土地政策是平抑房價的最根本手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時常就將地價、房價上漲的原因歸咎于地方政府的供地不足，不過，后者并不贊同這一觀點，而是反駁稱開發(fā)商囤積土地造成了土地供應(yīng)緊張假象。
上述觀點莫衷一是，輿論也時常為之所左右，但其背后都反映了土地供應(yīng)對房價預(yù)期的重要影響，今年，一些熱點城市接連出現(xiàn)天價土地，周邊在售樓盤坐地漲價的場景已經(jīng)屢見不鮮。應(yīng)該說，上述兩個原因都是存在的，而前者顯得更為根本。
如今，國家發(fā)改委強調(diào)，要增加中低價位和限價商品房的供應(yīng)來進行調(diào)控，這固然是重要的，但是須看到，地方政府供地結(jié)構(gòu)的失衡可能正在消解這一政策的效力——這顯然是讓人憂慮的事情。
國土資源部披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度全國住宅用地供應(yīng)40192公頃，同比增加了8.7%。但中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)為6002.94公頃，與去年同期相比大幅減少了45%。并且，中低價位、中小套型普通商品房用地占住宅用地供應(yīng)總量的比重僅為14.9%，同比下降14.6個百分點。對于中低價位普通商品房用地供應(yīng)減少的緣由，政府部門的分析認為，主要原因是2008年房地產(chǎn)市場步入低迷以后，各地紛紛出臺了救市政策，“90/70”政策并沒有得到真正落實，造成中低價位、中小套型普通商品房用地減少。
2006年中央政府出臺“90/70”政策的初衷，就是為了向市場提供更多的中低價位、中小套型普通商品房，但此后一直掣肘于地方執(zhí)行力度不夠。即便是在“90/70”全面推行的2007年，上半年全國住宅完成投資同比增長30.8%，而90平方米以下住宅完成投資僅占住宅投資的19.5%。
縱觀國內(nèi)樓市近幾年的發(fā)展歷程，每當(dāng)房價加速上漲，政策面上就提出調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)來應(yīng)對，但結(jié)果卻往往是調(diào)整的步伐更為緩慢。這種悖論的由來，其根源于中央和地方政府政策訴求的不同，進入21世紀以來，地方對土地財政的依賴加劇，更是深化了這種失衡。對于中央政府而言，要權(quán)衡房價上漲給宏觀經(jīng)濟帶來的收益和損失，而地方政府則更多關(guān)注土地收益和房產(chǎn)稅收。在土地市場受樓市帶動而升溫之際，地方政府往往更熱衷于“有節(jié)奏地供應(yīng)土地”，這在客觀上將導(dǎo)致地塊的競爭進一步加劇，整體地價均被抬升。
截至前三季度，今年地方政府土地出讓收入已經(jīng)超過6000億元，重點城市也接連創(chuàng)出歷史新高，如北京達到了760億元。在這其中，貢獻最大的是各地“面粉貴過面包”的“地王”。某種意義上說，我們不能苛求那些高價拿地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，去開發(fā)適合普通居民消費的中低價位、中小套型普通商品房。但地方政府供應(yīng)的此類住房用地同比減少了45%，必定將影響明后年普通商品房的市場供應(yīng)。這必然是一個危險的信號。
因此，求解地方供地結(jié)構(gòu)失衡的問題，已成當(dāng)務(wù)之急。在總結(jié)“90/70”政策得失的基礎(chǔ)上，細化和完善“增加普通商品房供應(yīng)”的相關(guān)政策，并嚴格監(jiān)督地方執(zhí)行情況，這應(yīng)是避免前車之鑒的理性路徑。 |