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當(dāng)前,我國房市的迅速反彈得益于政府的積極政策,同時也來源于需求的強勁增長。需求的強勢不僅僅是因為通脹的預(yù)期、剛性需求的釋放,更多的層面則在于民眾對政府的預(yù)期,來源于購房者與政府的博弈。
購房者之所以買房,是因為他們相信房價在未來還會上漲,雖然目前房價很高,但將來會更高。這些購房者中間,既包括投機(jī)客,也包括普通自住者。一些剛性購房者會認(rèn)為,“我去年沒有買,現(xiàn)在后悔。我現(xiàn)在買,為的是明年不后悔”。他們?nèi)绱讼嘈欧績r會上漲,大多不是基于經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的分析,而是相信政府會支持房價的上漲。“房地產(chǎn)貢獻(xiàn)高的GDP增長率、地方政府的財政收入依靠房地產(chǎn)、政府不希望銀行出現(xiàn)不良貸款……”在某種層面上,政府和房地產(chǎn)商是有著共同利益的,所以人們相信政府會支持房價永遠(yuǎn)這么漲下去。越來越多的民眾加入到購房者的行列中去,從而推動著房價無理性的上漲,泡沫越吹越大,如此下去,會達(dá)到非常危險的程度。另外,房價的上漲會引致其他商品價格的上漲,形成通貨膨脹。
那么,政策真的如大眾所預(yù)期的那樣嗎？筆者認(rèn)為,政府是完全有可能在適當(dāng)?shù)臅r候出臺調(diào)控非理性房地產(chǎn)市場的政策。為什么呢？我們用股市來做個例子,當(dāng)眾多的股民預(yù)期奧運概念、國慶概念的時候,政策托市了嗎？沒有。在我國,股市是大眾認(rèn)為政策市的一個典型的市場,他們總是天真地去猜想政府不會容忍發(fā)生的事。而政府呢,更多時候是還自由給市場,用事實表明了自己的立場,逐漸地建立了自己的公信力。筆者認(rèn)為,在逐步建立和完善市場經(jīng)濟(jì)體制的過程中,政府會逐漸退出市場參與者的角色,而更堅實的承擔(dān)起宏觀調(diào)控的職責(zé),來維護(hù)和鞏固市場經(jīng)濟(jì)改革的成果。
面對房地產(chǎn)市場的繁榮,而忘記了股市里的教訓(xùn),這是因為我們還沒有看到房地產(chǎn)市場里政府調(diào)控的實踐,本來要有的調(diào)控因為金融危機(jī)而擱置了。因為還沒有,所以相信以后也不會有——這種認(rèn)識是盲目的。筆者相信,政府對于房市的調(diào)控一定會到來的,而且一定能夠成功的。理由如下:
房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)的確很大,但要GDP長期持續(xù)地增長,需要的是健康良性的房地產(chǎn)市場。房價的非理性上漲遏制了其他消費的增長,會加重我們的內(nèi)需不足;房價的泡沫如果不及早解決,會越吹越大,最后破滅時會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的破壞性;隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整,隨著其他行業(yè)的成長,房地產(chǎn)行業(yè)的顯著性會越來越低。
不良貸款的風(fēng)險并不大。新樓盤的貸款是房價的七成,二手房的貸款大概是房價的五折左右。房地產(chǎn)市場的調(diào)控和房價的適當(dāng)降低,并不一定會產(chǎn)生大規(guī)模的不良貸款。現(xiàn)在進(jìn)行調(diào)控,房地產(chǎn)并不會出現(xiàn)崩潰。這是因為實際的需求依然很大,只要房價降到合理范圍,房地產(chǎn)市場依然會發(fā)展很好,不會出現(xiàn)大量的不良貸款。但如果一直不進(jìn)行調(diào)控,等泡沫大到無法控制時再破滅,那個時候才會有大規(guī)模的不良貸款。另外,即使有風(fēng)險發(fā)生,作為市場參與主體的銀行和購房者本就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。這樣也有助于他們作為市場經(jīng)濟(jì)主體的意識。這也是在樹立政府的公信力,有了公信力,銀行在放貸時自然會考慮到風(fēng)險,把風(fēng)險掌握在可控之內(nèi)。
應(yīng)該認(rèn)識到,盡管地方政府和房地產(chǎn)商之間有著千絲萬縷的聯(lián)系,但地方政府卻不是政策的制定者。合理政策的出臺,在一定的制度引導(dǎo)下,種種利益關(guān)系的紐帶自然會瓦解。這不能成為不調(diào)控的理由。
如果政府出臺政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場,使房地產(chǎn)市場朝著健康良性的方向發(fā)展,那么,政府就在公眾當(dāng)中樹立了良好的公信力。政府在公眾預(yù)期中的威信,會引導(dǎo)市場走向理性。當(dāng)市場再次出現(xiàn)不合理的近乎瘋狂的現(xiàn)象時,人們就會預(yù)期政府一定會來調(diào)控,這種預(yù)期會阻止人們參與非理性的投機(jī)行為。
（作者系中央財經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院博士） |