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對(duì)于當(dāng)前的房價(jià),市場已基本達(dá)成共識(shí),即泡沫化趨勢(shì)十分明顯。否則,也不會(huì)有收緊房貸政策的傳聞。那么,我們究竟是該坐等房價(jià)下跌,還是跟風(fēng)追漲呢？
要回答上述問題,必須先搞清楚房價(jià)運(yùn)行的自身規(guī)律,以及房價(jià)泡沫形成的原因。房價(jià)歷來不是簡單由供給和需求決定,其作為一般商品的屬性甚至弱于投資品。因此,在某種程度上,房價(jià)類似于國際原油期貨價(jià)格,投機(jī)的成分更多一些。既然有投機(jī)因素的存在,就不可避免地會(huì)有泡沫的產(chǎn)生。如果以國際通行的月供收入比、租金覆蓋率等指標(biāo)衡量,房價(jià)泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素,目前的房價(jià)也有過高之嫌。
房價(jià)泡沫是如何產(chǎn)生的？自然離不開二手房成交的活躍。一般來講,自住需求的滿足,既可以是一手房,也可以是二手房,但投資需求的實(shí)現(xiàn)卻全部表現(xiàn)為二手房的成交。因此,在房價(jià)上漲的初期,二手房是盯住一手房定價(jià)的。但到了房價(jià)泡沫最為瘋狂的時(shí)候,往往是一手房盯住二手房定價(jià)。我們知道,成交是推動(dòng)房價(jià)上漲的核心因素,于是就不難理解房價(jià)泡沫緣于二手房的成交了。對(duì)此,我們可以用一個(gè)指標(biāo)來衡量,即二手房成交與一手房成交的比例,如果說持續(xù)在2:1之上,那么表明房價(jià)泡沫日趨嚴(yán)重;如果低于1:1則表明投資需求相對(duì)萎縮。以深圳為例,2007年三季度的每個(gè)月,二手房成交均兩倍于一手房,于是,10月份之后房價(jià)開始見頂回落。
如果說在房價(jià)再創(chuàng)歷史新高的時(shí)間窗口,期待房價(jià)的回落,雖然在情理之中,但可能會(huì)事與愿違。首先,房價(jià)本身具有快漲慢跌的屬性。這也是大多數(shù)投資品的自然屬性。回顧深圳房價(jià)上一輪的漲勢(shì),從2007年三月份開始加速上漲,僅僅半年的時(shí)間,漲幅就在50%之上。隨后的房價(jià)調(diào)整,也是在成交逐步萎縮之際,差不多15個(gè)月才算觸底。即便是我們認(rèn)為當(dāng)前的房價(jià)處于頂部,那么房價(jià)的顯著下跌,可能還不是未來兩三個(gè)月能見到的。
其次,通脹顯性化有助于釋放房地產(chǎn)的投資需求。進(jìn)入四季度后,由于對(duì)應(yīng)去年底極低的基數(shù),翹尾效應(yīng)逐步消失,CPI、PPI等代表物價(jià)水平的指標(biāo)可能會(huì)逐步轉(zhuǎn)正。10月份,居民消費(fèi)價(jià)格同比下降0.5%,工業(yè)品出廠價(jià)格同比下降5.8%,似乎還看不到通脹的影子。但近期油價(jià)、電價(jià)、水價(jià)的上調(diào),加上美元貶值推高的大宗商品價(jià)格因素,通脹預(yù)期早已形成,外圍經(jīng)濟(jì)體已有加息的舉動(dòng)。在通脹周期中,比較好的投資標(biāo)的無疑是有價(jià)證券和房地產(chǎn),這也是房價(jià)瘋長的重要支撐。預(yù)計(jì)在通脹預(yù)期逐步兌現(xiàn)之后,對(duì)于房地產(chǎn)的投資需求還會(huì)持續(xù)升溫。
最后,“金九銀十”之后,市場開始期待小陽春。根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的客觀規(guī)律,我們不難發(fā)現(xiàn)有比較典型的兩大旺季,其一是春節(jié)前后的小陽春,其二就是國慶前后的“金九銀十”。從歷史數(shù)據(jù)來看,春節(jié)前后的成交也不會(huì)太差,這除了與開發(fā)商選擇集中推盤之外,也與購房者的收入結(jié)構(gòu)有關(guān)。在環(huán)比不會(huì)大幅下降的成交支撐下,房價(jià)自然也不會(huì)明顯回落。
基于上述判斷,短期內(nèi)要期待房價(jià)的回調(diào),欲速則不達(dá)。我們判斷房價(jià)泡沫可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,大致在明年4月份之后才會(huì)出現(xiàn)較為明顯的回落。一方面,在于今年3月份開始,房地產(chǎn)新開工面積逐步回升,一年之后正好轉(zhuǎn)換為可售面積。也就是說,屆時(shí)將有大量的一手房供應(yīng)市場。另一方面,今年春節(jié)在二月份,剛性需求的釋放大致有1-2個(gè)月的周期,在4月份需求也會(huì)回歸到正常的水平。如果說房價(jià)的下跌還需要一個(gè)催化劑的話,那么我們認(rèn)為央行的首次加息可能會(huì)取代房貸緊縮政策,成為壓垮房價(jià)的最后一根稻草。
（作者系中國銀行私人銀行（深圳）投資顧問 ） |