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| 2009-10-10 作者:葉檀 來源:每日經(jīng)濟新聞 |
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按照傳統(tǒng)慣例，樓市通常會出現(xiàn)“金九銀十”，在春節(jié)前陷入交投低迷期。由于今年成交量4月之后爆發(fā)，7、8兩月進入高峰，9月開始成交量下滑，10月初大幅下挫，所謂“金七銀八、銅九鐵十，入不了眼的是十一、十二”。
以各地國慶期間的房展會為例。上海的國慶房展會開發(fā)商報價創(chuàng)假日樓市新高，本地樓盤均價高達每平方米2萬元，這一數(shù)字在2008年“十一”和2009年“五一”房展會為每平方米1.2萬元。為其4天的房展會，共吸引了13萬人次的參展客流，意向預(yù)訂1379套，遠遠高于去年同期的821套，也比今年5月的1103套高出兩成；意向金額22.3億元，比去年同期的11.7億元要高出近一倍，而今年5月的這一數(shù)據(jù)也不過19.2億元。說明購房者仍然比較熱情。但縱觀整個9、10月，市場卻在下行。10月1~4日沒有交易，5~7日全部新房成交量維持了日均500多套低水平，在成交量轉(zhuǎn)為下行的9月，這一日均量為800多套。
其他一線城市同樣不容樂觀。北京樓市暗淡，今年“十一”長假前6天，北京商品住宅期房成交僅472套，創(chuàng)3年來成交量最低值。2007年國慶長假前5天，北京樓市共成交1481套，創(chuàng)下3年新高，即使在樓市觀望的去年“十一”長假前6天，北京樓市仍有1411套成交量。估計第四季度，北京高房價將阻擋行情的繼續(xù)上行。
深圳為期5天房交會嚇走了不少普通購房者。特區(qū)內(nèi)房價平均每平方米2萬元以上起價，創(chuàng)歷史新高，今年初僅1.8萬元/平方米的羅湖區(qū)金翠園，“十一”期間均價在2.8萬元/平方米以上；而樓盤稀少也顯示開發(fā)商熱情不高，僅30多家參展單位，60多個參展樓盤，且深圳本地項目偏少，外地項目占45%，價格昂貴的高端樓盤高達50%。雖然近期會有大量新盤入市，但是開發(fā)商普遍沒有急于促銷的心態(tài)。
二線城市的房價有起有落，相對較為平穩(wěn)。比較突出的是蘇州等城市樓市大好。今年10月1日至8日，蘇州商品住宅房源共成交944套，成交面積達到107899.71平方米，均價達到8347.7元/平方米。量價均比去年同期翻番。
樓市表現(xiàn)極為古怪，雖然住宅商品房成交量下降，開發(fā)商卻沒有降價促銷，推盤的興趣也不大，房價依然維持在高位，各地地王仍然層出不窮。9月30日，在今年拿下多塊“地王”的綠地集團，以72.45億元的驚人價格競得上海市龍華路1960號地塊，再創(chuàng)地王紀(jì)錄新高。以目前高昂的土地價格，房價不可能下降。以上海為例，由于受到工業(yè)用地的土地指標(biāo)的約束，上海社科院的楊建文先生透露，“估計明年上海就會用完國務(wù)院給上海下達的到2020年的工業(yè)項目土地指標(biāo)。”
一方面是絕大多數(shù)人買不起房，處于觀望狀態(tài)，另一方面，開發(fā)商手中的資金充裕，短期內(nèi)不具備降價求售的動力，今年四季度樓市成交量將會穩(wěn)步回落，但房價估計仍會維持穩(wěn)定態(tài)勢。
很明顯，這是一個財富重新分配的過程，由于通脹是大概率事件，擁有實力的央企與大型企業(yè)不計成本獲得土地，富裕階層將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化成房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定的資金底氣。某知名房地產(chǎn)商私下毫不諱言地表示，當(dāng)前北京等地房地產(chǎn)市場已是富人投資的游戲場。中等收入人群只能在周邊尋找棲身之處，今年國慶上海房展外地樓盤唱主角，給蘇州等地的房地產(chǎn)市場上升增添了注腳。
如果說今年上半年的寬松貨幣政策使大型央企有了拿地的底氣——今年上半年，信貸資金占房地產(chǎn)投資額的比重達到了歷史高點，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為2.37萬億元，其中有5381億來自國內(nèi)貸款，同比增長32.6%，占全部資金的比重達到22.7%。7月份貨幣政策微調(diào)后，資本市場成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道。四季度內(nèi)地房企赴海外融資或近千億元人民幣，近20家已有上市計劃，或者如恒盛地產(chǎn)在H股上市，或者在H股上市的企業(yè)計劃回歸A股圈錢。不僅如此，各種融資形式盛行，如房地產(chǎn)基金，如保險資金2000多億元必進入房地產(chǎn)市場。可見，房地產(chǎn)已經(jīng)成為資本游戲品種。
大多數(shù)囊中羞澀者已經(jīng)失去在大城市的游戲資格，從成交量上來看，房地產(chǎn)的銅九鐵十已經(jīng)不可避免，而從通脹預(yù)期來看，房地產(chǎn)的瘋狂戲碼還會加緊上演。
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