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| 2009-10-10 來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |
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房地產(chǎn)業(yè)的“金九銀十”已成泡影，剛過(guò)去的“十一”黃金周期間，京、滬、廣、深四大一線城市樓市成交無(wú)一例外地陷入“量跌價(jià)滯”的局面，除了泡沫較溫和的廣州樓市在9月有略微的成交環(huán)比增長(zhǎng)，北京、上海及深圳都已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月成交劇烈下滑，其中深圳成交下滑更是長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月。
“量跌價(jià)滯”是否是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的一個(gè)重要信號(hào)？坦率地說(shuō)，從短期看這里面存在巨大的變數(shù)。房地產(chǎn)商及其房地產(chǎn)投資多頭派一直堅(jiān)定地以城市化、土地稀缺和房屋供應(yīng)量不足繼續(xù)勾勒“房?jī)r(jià)上漲”不敗的神話，而空頭派則希望房?jī)r(jià)變動(dòng)延續(xù)2008年的軌跡，“量跌帶動(dòng)價(jià)跌”。
實(shí)際上，我們一直批判市面上流行的“房?jī)r(jià)動(dòng)力學(xué)”，一種房地產(chǎn)“恒久的稀缺觀”。任何稀缺都會(huì)在價(jià)格上得到必要的反映，既是給生產(chǎn)者以信號(hào)，也是給消費(fèi)者以評(píng)價(jià)。假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在投機(jī)的話，那么房?jī)r(jià)在價(jià)格上的增量將是邊際增加的購(gòu)買力推動(dòng)的，對(duì)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)而言，新卷入城市化的人口將是推動(dòng)房?jī)r(jià)增量的主力軍。當(dāng)然，它的前提條件是，新卷入的城市化買房人口（在沒(méi)有父母資助下，一般工作年齡在5年以上）的收入流能夠同房?jī)r(jià)飆升導(dǎo)致不斷上升的按揭流相匹配，如果普通民眾的收入中65%以上要繳納給銀行按揭，那么這種匹配程度是相當(dāng)危險(xiǎn)的。當(dāng)然，上升的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能不存在投機(jī)，而投機(jī)房地產(chǎn)的信心來(lái)自于兩個(gè)，一個(gè)是相信自住型人群的購(gòu)買力是不斷上升的，可以匹配不斷上漲的房?jī)r(jià)帶來(lái)的按揭流上升，另外一個(gè)是即使自住型購(gòu)買力“不濟(jì)”，但由于投機(jī)資金比較多，炒作的流動(dòng)性充足，那么投資者仍有機(jī)會(huì)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)給高位接盤的投機(jī)“傻錢”。
既然房?jī)r(jià)增量上升的主要“炒作理由之源”是新卷入城市化人口的收入增長(zhǎng)情況，那么在金融危機(jī)肆虐之下，4萬(wàn)億刺激政策撬動(dòng)天量信貸予以拯救經(jīng)濟(jì)，也許令2008年下半年的整體收入負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽甑恼w正增長(zhǎng)。但是它忽略了結(jié)構(gòu)性的變化，經(jīng)濟(jì)刺激政策的受益者大部分是工作年限較長(zhǎng)、具有很強(qiáng)的資產(chǎn)配置能力的人群，而不是新卷入城市化的青年人。實(shí)際上，我們認(rèn)為，自住型購(gòu)買力的收入流很可能是緩慢下降的，而促使他們?cè)凇靶￡?yáng)春”里倉(cāng)促出手的唯一動(dòng)因是信貸刺激政策制造的通脹預(yù)期。我們從四個(gè)一線城市房地產(chǎn)交易信息也可以看出，以今年1-8月份來(lái)看，投機(jī)性的房產(chǎn)交易比重正在急劇上升，而自住型購(gòu)買者在5、6月房?jī)r(jià)高位積極買房的動(dòng)力之一并不是因?yàn)槭杖朐鲩L(zhǎng)導(dǎo)致的理性決策，而是對(duì)于通脹的擔(dān)憂。但即使如此，7月份以后的成交投機(jī)性買盤開始大幅度攀升，原因在于7月份以后的銀行信貸額開始下降，自住型民眾部分地?cái)[脫了對(duì)通脹的恐慌情緒來(lái)審視高房?jī)r(jià)同收入流的匹配情況。
高房?jī)r(jià)將自住型購(gòu)買力大幅度“排斥”出去，不僅“炒作理由之源”開始動(dòng)搖，導(dǎo)致后續(xù)投機(jī)資金不敢進(jìn)場(chǎng)，而且降低了房地產(chǎn)交易的流動(dòng)性，使得維持高價(jià)的賣盤不能成交，構(gòu)成“量跌價(jià)滯”。“量跌價(jià)滯”其實(shí)是一種流動(dòng)性大幅度萎縮的狀態(tài)，之所以沒(méi)有立即的“價(jià)跌”而能維持格局，一個(gè)很重要的原因是巨額信貸刺激性政策以及房地產(chǎn)利好修復(fù)了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，改善了2008年房地產(chǎn)商普遍遭遇的“資金鏈斷裂”之困，使得房地產(chǎn)商不需要通過(guò)“緊急推盤”來(lái)獲得現(xiàn)金流，從而在和民眾博弈房?jī)r(jià)上占據(jù)有利的位置。
所以，從這個(gè)意義上說(shuō)，短期內(nèi)巨大的變數(shù)是政府的政策。如果不惜通過(guò)通脹升級(jí)的方式來(lái)幫助房地產(chǎn)業(yè)提高流動(dòng)性，那么高房?jī)r(jià)的格局將會(huì)得到鞏固，而如果政府嚴(yán)格執(zhí)行穩(wěn)定幣值的中性貨幣政策，拒絕將“凱恩斯主義”升級(jí)的話，那么房?jī)r(jià)將必然進(jìn)入下降通道，從而我們回過(guò)頭來(lái)看今年1-8月份的房地產(chǎn)走勢(shì)，類似于“反彈時(shí)期的套牢盤”，即1-8月份是敏感的前期“套牢出貨者”，他們解套之后將是沒(méi)有增量資金大規(guī)模進(jìn)入的過(guò)程，是一個(gè)漫長(zhǎng)下跌的過(guò)程。
以深圳為例。1-8月份，深圳新房成交量525.06萬(wàn)平米、二手房成交面積為721.82萬(wàn)平米，總共為1300萬(wàn)平米，以總體均價(jià)1.2萬(wàn)/平米計(jì)算（關(guān)內(nèi)關(guān)外加總），成交總額大約1600億，但是1-8月份銀行貸款為500多億，這差不多就是新房的按揭額，也就是說(shuō)二手房信貸在“小陽(yáng)春”的井噴里面幾乎沒(méi)有實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)。這里面隱含著一個(gè)判斷是，這些二手房很可能是在2007年價(jià)格相似高位時(shí)期買入的，然后賣家將其“平移”賣給新的買家，造成了銀行新增信貸額沒(méi)有太大的增長(zhǎng)，這是典型的“反彈時(shí)期的套牢盤”。因?yàn)榈蛢r(jià)買樓的放盤者不會(huì)著急，他們傾向于“捂盤”換取更大的利潤(rùn)，而敏感的“解套者”則會(huì)在高點(diǎn)將“博傻之棒”傳出。“反彈時(shí)期的套牢盤”在很多國(guó)家房地產(chǎn)歷史上屢見不鮮，它意味著一種趨勢(shì)性的下降力量正在匯集，并將上演。
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