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7月19日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），該意見是最高法院專門針對(duì)此前因市場低迷,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而引發(fā)退地潮、停建潮、斷供潮、退房潮、房地產(chǎn)糾紛案件數(shù)量迅猛攀升所出臺(tái)的司法政策。引人矚目的是，《意見》要求，對(duì)于購房人要求解除商品房合同的案件，要嚴(yán)格依法審查，不輕易解除合同。
出臺(tái)這個(gè)《意見》的背景是全國房產(chǎn)糾紛案件的大幅攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全國法院共審結(jié)房地產(chǎn)民事案件118564件，同比上升11.93％；2009年上半年，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。房地產(chǎn)糾紛案件成為當(dāng)前形勢下增幅最快的案件類型之一，一般分為兩種類型：一個(gè)是，商品房價(jià)格下跌，買房人請(qǐng)求解除商品房買賣合同糾紛案件大幅上升，此類案件往往形成群體性糾紛，在杭州等地曾經(jīng)出現(xiàn)，甚至演化成為群體性事件。另外一個(gè)是，少數(shù)開發(fā)商為了緩解資金壓力，以假按揭等違法手段套取銀行貸款，加大了銀行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。此外的糾紛主要發(fā)生在工程承包、土地出讓等領(lǐng)域。
中國地產(chǎn)市場的供求失衡以及不斷持續(xù)的通脹預(yù)期，造成全民恐慌性購房和投資性購房，表現(xiàn)為一種非理性的消費(fèi)行為。一旦房價(jià)下跌，購房者遭受明顯的損失，則會(huì)大面積的出現(xiàn)退房運(yùn)動(dòng)，這導(dǎo)致開發(fā)商不敢隨市場環(huán)境自動(dòng)調(diào)整價(jià)格，否則，會(huì)刺激更多的退房浪潮，形成群體事件，從而綁架了樓市的市場調(diào)整，并要求房價(jià)只能上漲，不能下跌。在當(dāng)前房價(jià)重新瘋漲的時(shí)候，執(zhí)法部門、銀行和開發(fā)商都有責(zé)任進(jìn)行更多的合同審查，要求必須執(zhí)行合同而不能隨便無故解除，抑制非理性的恐慌性購房或者投機(jī)性購房，讓購房者調(diào)整心態(tài)趨于理性，明白自己有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的義務(wù)和準(zhǔn)備。
此前，中國有些法律條款承擔(dān)著社會(huì)穩(wěn)定的任務(wù)而不惜破壞合同本身具有的契約精神。如2004年11月4日出臺(tái)的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，該司法解釋中第六條明確表示：從2005年1月1日起，在民事執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這條解釋為銀行業(yè)的信貸安全帶來了極大的不確定性，如此規(guī)定也會(huì)刺激更多的投機(jī)或惡意拖欠。當(dāng)然，這一解釋在公布不久后就停止實(shí)施。
只有嚴(yán)格執(zhí)法才能鼓勵(lì)理性的市場活動(dòng)，建立一個(gè)以信用為基礎(chǔ)的市場體系，如果輕易以各種理由解除合同，將變相鼓勵(lì)包括供需雙方的各種不確定性，從而制造更多更廣泛的紛爭。因此，法律要與政策有所區(qū)別，不能額外承擔(dān)各種政治性任務(wù)，尤其是與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的各種法律，法治是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要基礎(chǔ)之一。
當(dāng)然，減少地產(chǎn)糾紛的前提是銀行部門嚴(yán)格的資質(zhì)審查。為了擴(kuò)大業(yè)務(wù)，而在資質(zhì)審查上的走過場，成為虛假按揭和資質(zhì)不良者獲得信貸的原因，銀行若要減少風(fēng)險(xiǎn)，必須承擔(dān)起嚴(yán)格審查的責(zé)任。應(yīng)當(dāng)說，金融風(fēng)險(xiǎn)的主要來源是銀行本身過于寬松的信貸政策，如美國爆發(fā)的次貸危機(jī)。而中國當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)也是銀行大量放貸，相當(dāng)一部分流向樓市。一旦房價(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，那么，過于寬松的政策可能造成大量壞賬。 |