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| 住房成本調(diào)查能降房?jī)r(jià)嗎 |
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| 2009-06-17 胡月曉 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) |
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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日首次就住房成本問(wèn)題，在全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用調(diào)查。盡管許多人士對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的住房成本調(diào)查結(jié)果翹首以待，但應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，是供求關(guān)系而非成本決定了房?jī)r(jià)，只要供求關(guān)系不改變，價(jià)格上漲趨勢(shì)就不會(huì)停止。筆者認(rèn)為，要加快開(kāi)發(fā)速度以增加住房供應(yīng)，同時(shí)抑制過(guò)度的投機(jī)需求，從而改變房
地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。
要減少開(kāi)發(fā)商的“暴利”，無(wú)非是兩條途徑：增加開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)成本；壓低其銷售收入。對(duì)于前者，政府通過(guò)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷提高土地價(jià)值，通過(guò)控制供應(yīng)節(jié)奏助推“地王”出現(xiàn)，因此不用再出新政策，政府已經(jīng)在抬高地價(jià)，增加開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本了。只是，地價(jià)高了，房?jī)r(jià)更高，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率更高。
那么，減少開(kāi)發(fā)利潤(rùn)就只有限制開(kāi)發(fā)商的銷售價(jià)格或銷售方式了。然而，賣(mài)房子總不能來(lái)個(gè)憑票供應(yīng)，比如憑戶口供應(yīng)吧？雖然國(guó)際上許多國(guó)家對(duì)住房是憑“國(guó)籍”銷售，以此限制國(guó)外游資炒房，但中國(guó)各地目前還看不到對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)有附加限制條件的，相反倒是有許多鼓勵(lì)優(yōu)惠措施。因此，減少開(kāi)發(fā)商收入就只有限制銷售價(jià)格這一條途徑了。
這條途徑是否可行？首先要看供求關(guān)系，供求關(guān)系決定價(jià)格。當(dāng)前房?jī)r(jià)越漲越高，是需求超過(guò)供給的結(jié)果。盡管這種需求里面包含了很多的投機(jī)需求，但筆者認(rèn)為，不能先驗(yàn)地判斷“投機(jī)需求”是不道德的。投機(jī)通過(guò)加速銷售加快了開(kāi)發(fā)商的資金回籠，間接地加快了開(kāi)發(fā)，增加了市場(chǎng)供應(yīng)。
只要供求關(guān)系不發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)居高不下的局面就無(wú)法改變。要改變房?jī)r(jià)，首先要靠加快開(kāi)發(fā)速度以增加住房供應(yīng)。而要增加住房供應(yīng)量，最主要的是要嚴(yán)格土地執(zhí)法。現(xiàn)有囤積在開(kāi)發(fā)商手里已出讓而未開(kāi)發(fā)的土地高達(dá)11.63億平方米，即使按照2005-2008年間的高速開(kāi)發(fā)進(jìn)度（2.5億平方米/年）測(cè)算，當(dāng)前存量土地需要開(kāi)發(fā)4.6年。未開(kāi)發(fā)存量規(guī)模等于最近3年的土地購(gòu)置量，2006-2008年間高價(jià)拿的土地等于全部沒(méi)開(kāi)發(fā)。按照我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)速度，我國(guó)土地存量規(guī)模在2004年就開(kāi)始超越了2年開(kāi)發(fā)時(shí)間的一般開(kāi)發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，正是在2004年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)過(guò)熱征兆，政府也開(kāi)始了宏觀調(diào)控，但在各級(jí)地方政府出于財(cái)政收入考慮而陽(yáng)奉陰違的做法下，中央的調(diào)控政策效果被大打折扣，未開(kāi)發(fā)土地存量逐漸積累至如今的天量。
改變供求關(guān)系的第二個(gè)方面，是要抑制過(guò)度的投機(jī)需求。要嚴(yán)格“二套房”房貸政策，嚴(yán)格住房交易增值稅征收，對(duì)稅收轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題可以試行真實(shí)居住滿一定年限返稅的制度，這樣，不但可以提高自住需求者的購(gòu)房能力，又實(shí)現(xiàn)只有真正的自住者才可真正得到政府補(bǔ)貼的政策效果。
對(duì)樓市而言，當(dāng)前供不應(yīng)求的市場(chǎng)狀況即將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，并極有可能轉(zhuǎn)變?yōu)閲?yán)重的供過(guò)于求態(tài)勢(shì)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的施工面積超過(guò)了20億平方米，按照住房建設(shè)周期1-2年的通常情況，即使沒(méi)有新開(kāi)工項(xiàng)目，2009-2010年至少要完成竣工面積20億平方米以上。而2005-2008年是我國(guó)住房銷售的旺盛時(shí)期，銷量穩(wěn)定且規(guī)模較大，平均每年銷售6.4億平方米。按照這個(gè)銷售速度，現(xiàn)有在建項(xiàng)目建成后完成銷售至少需要3年。從房地產(chǎn)的銷售情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量基本上是跟隨竣工量變化的，其中發(fā)揮調(diào)整機(jī)制的變化量是價(jià)格。從竣工和銷售的對(duì)比情況看，我國(guó)已竣工面積完成銷售率為99.55%。可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商秉承“沒(méi)有賣(mài)不掉的商品，只有賣(mài)不掉的價(jià)格”理念，對(duì)價(jià)格一般隨行就市，從而保證了銷售進(jìn)展的順利。房地產(chǎn)項(xiàng)目由于資金占用量大，杠桿比例高，開(kāi)發(fā)商一般很少發(fā)生“捂盤(pán)”行為。按照未來(lái)的施工和竣工進(jìn)展情況，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的演變會(huì)經(jīng)歷一個(gè)價(jià)格由緩慢下降到快速下降的過(guò)程。
（作者系上海證券研究所首席宏觀分析師） |
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