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房地產(chǎn)重獲生機(jī)埋下更大“邪惡” |
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2009-06-15 時(shí)寒冰 來(lái)源:東方早報(bào) |
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諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者克魯格曼教授上月在交大演講時(shí),稱(chēng)房產(chǎn)泡沫是“邪惡泡沫”,深?lèi)和唇^溢于言表。
借助信貸門(mén)檻的降低和天量信貸資金傾注的庇護(hù),中國(guó)房地產(chǎn)再次迎來(lái)上漲行情。上漲似乎已經(jīng)成為趨勢(shì)。
問(wèn)題是,趨勢(shì)能否延續(xù),由此帶來(lái)的泡沫累積的隱患,將如何來(lái)收?qǐng)觯?
世界發(fā)達(dá)國(guó)家都是聽(tīng)任房?jī)r(jià)下跌,自我擠壓泡沫,當(dāng)房?jī)r(jià)下跌到與民眾購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)接的時(shí)候,可視為泡沫擠壓到正常水平,房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)在民眾實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的支持下激活成交量,消化掉庫(kù)存,重新步入健康發(fā)展軌道。
而在我國(guó),由于各級(jí)地方政府與房地產(chǎn)利益聯(lián)系很深,一些地方政府通過(guò)財(cái)政購(gòu)房、減免稅費(fèi)、延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)間等方式,有的甚至是違法、違規(guī)的方式,力托房?jī)r(jià),意在高價(jià)位時(shí)消化存量住房。在權(quán)力與市場(chǎng)力量進(jìn)行角逐的關(guān)鍵時(shí)刻,天量信貸資金的投放,改變了原有的平衡,房?jī)r(jià)止跌回升。
中國(guó)的房?jī)r(jià),成為這次次貸危機(jī)中,唯一未經(jīng)過(guò)充分泡沫擠壓就重新步入上漲軌道的特例。然而,因?yàn)檫@個(gè)特例,也埋下了無(wú)窮的隱患。
首先是金融安全隱患。在信貸門(mén)檻降低和信貸投放量加大的背景下,一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭套現(xiàn),把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行。事實(shí)上,即使沒(méi)有假按揭,高房?jī)r(jià)中所包含的巨大泡沫因素本身,也是不可忽視的金融安全隱患。
也因此,世界各發(fā)達(dá)國(guó)家,都對(duì)房?jī)r(jià)自我擠壓泡沫的過(guò)程表示出超然的態(tài)度,這當(dāng)然也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的本能反應(yīng)。次貸危機(jī)的形成原因雖然錯(cuò)綜復(fù)雜,但導(dǎo)火索就是高房?jī)r(jià)中所含泡沫的破滅。
泡沫破滅所帶來(lái)的破壞性,使得發(fā)達(dá)國(guó)家都努力在房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下,割裂與金融系統(tǒng)的過(guò)于緊密的聯(lián)系,以防止形成危機(jī)惡性擴(kuò)散的被動(dòng)局面。中國(guó)幾乎是唯一一個(gè)在房?jī)r(jià)高位時(shí),促使金融系統(tǒng)與房?jī)r(jià)更緊密糅合在一起的國(guó)家。
其次,制約內(nèi)需。改革開(kāi)放以來(lái),困擾中國(guó)的最大問(wèn)題是內(nèi)需的不足。民眾為什么缺乏購(gòu)買(mǎi)力?關(guān)鍵原因有三點(diǎn):一是我國(guó)的國(guó)民收入分配機(jī)制,當(dāng)人均GDP在2003年突破1000美元以后,仍在大幅度向政府傾斜,而未像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣,向居民和企業(yè)傾斜。二是教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共產(chǎn)品投入不足所留下的巨大缺口,基本都由民眾自己解決,蠶食了民眾的購(gòu)買(mǎi)力。第三就是高房?jī)r(jià)因素。高房?jī)r(jià)對(duì)民眾購(gòu)買(mǎi)力的蠶食作用是極其明顯的。在許多城市,購(gòu)買(mǎi)一套房,相當(dāng)于消耗掉一個(gè)中等收入家庭一輩子的收入。至于那些按揭買(mǎi)房者,在長(zhǎng)達(dá)10年、20年、30年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),背負(fù)著沉重的還貸壓力,高房?jī)r(jià)透支了他們未來(lái)幾十年的消費(fèi)能力。當(dāng)開(kāi)發(fā)商等少數(shù)既得利益集團(tuán)瘋狂攫取巨額財(cái)富的時(shí)候,犧牲掉的是民生和推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)力——內(nèi)需的啟動(dòng)。
第三,是加劇通貨膨脹。雖然,在我國(guó)的CPI權(quán)重中,未把房?jī)r(jià)納入其中,并且,住房類(lèi)所占比例,較之西方國(guó)家有超過(guò)60%的差距,使得CPI數(shù)據(jù)經(jīng)常失真,但是,房?jī)r(jià)在上漲過(guò)程中對(duì)通貨膨脹的推動(dòng)作用卻是不容忽視的。
比如,經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)比價(jià)復(fù)歸原理,在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲與糧價(jià)之間距離拉大的情況下,房?jī)r(jià)與生產(chǎn)資料之間首先要實(shí)現(xiàn)比價(jià)復(fù)歸,即在房?jī)r(jià)大漲數(shù)年后,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格持續(xù)大幅上漲。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料與糧價(jià)之間、房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間的比價(jià)復(fù)歸,最終引發(fā)了2007年糧食價(jià)格的井噴效應(yīng)。2007年的通貨膨脹如火如荼,與房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲有著直接的聯(lián)系。
高房?jī)r(jià)中包含的巨大泡沫,能夠維持嗎?
今年,報(bào)名參加高考的人數(shù)急劇下降,許多人在盯著工作機(jī)會(huì)下降對(duì)考生吸引力下降等因素時(shí),卻忽略了一個(gè)最根本的因素:中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)的變化正日漸清晰地表現(xiàn)出來(lái)。計(jì)劃生育后的人口下降才是真正的原因!我在《開(kāi)發(fā)商最怕三重門(mén)》一文中曾對(duì)這一問(wèn)題做過(guò)詳細(xì)的分析。
現(xiàn)在,唯一能夠支撐房?jī)r(jià)的因素,就是通貨膨脹預(yù)期,問(wèn)題是,在高房?jī)r(jià)本身是通貨膨脹最重要推手的情況下,僅僅依托通脹預(yù)期支撐下房地產(chǎn)市場(chǎng)的浮萍般的繁榮,能夠走多遠(yuǎn)? |
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