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房地產(chǎn)成本結(jié)構(gòu),不僅要摸底而且應(yīng)公開(kāi) |
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2009-06-10 社論 來(lái)源:南方都市報(bào) |
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日前,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)展開(kāi)對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查。即對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成中,項(xiàng)目土地費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等各種稅費(fèi)各占多少進(jìn)行“摸底”。 統(tǒng)計(jì)部門(mén)“摸底”來(lái)得正是時(shí)候。最近一段時(shí)間,房?jī)r(jià)出現(xiàn)“回暖”的趨勢(shì),面對(duì)開(kāi)發(fā)商、地方政府、消費(fèi)者各執(zhí)一詞的局面,調(diào)控政策已進(jìn)退維谷。政策制定者唯有徹底了解整個(gè)行業(yè)的利益結(jié)構(gòu),才能洞悉真相,尋找治理良方。
一直以來(lái),公開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的呼聲從未停止。很大程度上,民眾的這一訴求,是希望能用成本價(jià)格比照高房?jī)r(jià),算出開(kāi)發(fā)商的暴利。這固然部分出于民眾的情緒宣泄,但更重要的是,這一訴求不僅指向開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),更指向開(kāi)發(fā)商與地方政府之間的利益分配關(guān)系。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本中包含了土地出讓成本、稅費(fèi)收入以及地方政府在房地產(chǎn)價(jià)格中的獲利比例。 據(jù)統(tǒng)計(jì),目前我國(guó)與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá)14種,其中實(shí)際征收的有12種,占我國(guó)實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁雜,一般都在幾十種,多的地方甚至超過(guò)百種。由于稅、租、費(fèi)界限不清,且在保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重,這些都構(gòu)成提高房?jī)r(jià)一次性交付成本的壓力。掌握成本結(jié)構(gòu),無(wú)疑有利于厘清地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)的利益分配比例,以及洞悉地方政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)動(dòng)機(jī)。 但正因?yàn)榇耍胤秸c開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一直諱莫如深,雖然曾經(jīng)有過(guò)幾個(gè)省份宣布將公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,但后來(lái)無(wú)不被以各種理由推脫搪塞。不少省份都以房?jī)r(jià)由供求關(guān)系決定、與成本無(wú)關(guān),而且開(kāi)發(fā)成本屬于商業(yè)機(jī)密為由,明確拒絕公布房地產(chǎn)成本。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本真的與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)嗎?2006年廣州樓面地價(jià)為2872元/平方米,但到2007年,樓面地價(jià)已經(jīng)接近翻了一倍,為5227元/平方米。開(kāi)發(fā)商正是在這個(gè)節(jié)骨眼上,宣稱(chēng)政府土地供應(yīng)過(guò)少,導(dǎo)致未來(lái)可能出現(xiàn)“地荒”,倘若加上建設(shè)周期的時(shí)滯,地價(jià)上漲正好對(duì)應(yīng)2008年樓價(jià)上漲一倍的瘋狂。而在稅費(fèi)成本方面,2008年3月8日,全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌等在《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié),遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》中提到,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要繳納50余項(xiàng)費(fèi)用,涉及到約25個(gè)政府部門(mén),總體費(fèi)用占到開(kāi)發(fā)成本的15%-20%。這些事實(shí)無(wú)不說(shuō)明,地方政府實(shí)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的獲利主體之一。 正是由于在開(kāi)發(fā)商與政府之間的這筆賬算不清楚,房?jī)r(jià)虛高的真實(shí)原因往往陷入公說(shuō)公有理、婆說(shuō)婆有理的雙重表述:地方政府歸咎于開(kāi)發(fā)商定價(jià)虛高,開(kāi)發(fā)商抱怨土地供應(yīng)過(guò)少,稅費(fèi)成本過(guò)高,推高房?jī)r(jià),一來(lái)二去,民間輿論往往失去焦點(diǎn),最終不了了之。而這種互相責(zé)難,倒能從反面鞏固政商之間的攻守同盟,維持著兩者之間的利益共生結(jié)構(gòu)。因此,此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的“摸底”行動(dòng),除了要了解房地產(chǎn)的成本結(jié)構(gòu)外,還應(yīng)該將調(diào)研結(jié)果公之于眾,否則,這個(gè)“底”仍然有可能被既得利益的游說(shuō)集團(tuán)繼續(xù)掩蓋。 從當(dāng)前公布的信息看,統(tǒng)計(jì)局此次摸底行為,調(diào)查的范圍和對(duì)象是北京、上海、廣州、杭州、無(wú)錫等40多個(gè)重點(diǎn)城市部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從2008年1月到2009年4月有銷(xiāo)售活動(dòng)的商品住宅樓盤(pán)項(xiàng)目。截取近期數(shù)據(jù),固然有減少調(diào)研成本的考慮,但卻存在無(wú)法縱向查明地方政府歷年來(lái)干預(yù)房?jī)r(jià)手段的問(wèn)題。必須指出的是,地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的影響,未必是通過(guò)提升土地出讓價(jià)格以及增加稅費(fèi)收入的方式進(jìn)行,更為隱秘的方式是通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)以及對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積土地管理的松緊程度對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)量施加影響。只要減少土地供應(yīng),或縱容開(kāi)發(fā)商囤積土地,房?jī)r(jià)就必然飚升,稅費(fèi)收入也水漲船高。因此,僅僅調(diào)查2008年至今的開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu),并不能完整理解房地產(chǎn)市場(chǎng)利益結(jié)構(gòu),建議有關(guān)部門(mén)一次性調(diào)研5年內(nèi)的稅費(fèi)收入以及土地價(jià)格、土地供應(yīng)量、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)供應(yīng)量數(shù)據(jù),從而完整掌握動(dòng)態(tài)的利益結(jié)構(gòu)變化軌跡。 總之,此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的調(diào)查及時(shí)而且必要。特別是在物業(yè)稅的改革正在醞釀之際,摸清現(xiàn)有利益結(jié)構(gòu),還可以為“新人新辦法,老人老辦法”作出安排。我們期待有關(guān)部門(mén)徹底公布調(diào)查結(jié)果,為房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源。 |
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