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開征物業(yè)稅是講了N年的事，像臘肉，掛在半空，沒風不知道它的存在，有風就聞著味了。于是重新想像它的味道。
這兩天的風是中國政府網(wǎng)公布的《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》和國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》。后者所涉中國經(jīng)濟方方面面，領(lǐng)域很多。在加快推進財稅體制改革一塊，發(fā)改委提出“研究開征物業(yè)稅”。
國際上，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種。征稅對象具體而言如土地、房屋等。土地或房屋的承租人或所有者每年根據(jù)其不動產(chǎn)的市場價值繳納一定稅款。市價高時多交，低時少交。在中國，如果開征物業(yè)稅，應(yīng)該是免除現(xiàn)在由房地產(chǎn)開發(fā)商一次性繳納的70年土地出讓金，改為每年向每個房屋所有人或者承租人征稅。
贊成迅速開征物業(yè)稅的理由是，物業(yè)稅可以大大降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，可以推低房價，可以遏制一般的房地產(chǎn)投資。真有如此好事？
可惜，事實未必能如大家的意。如果物業(yè)稅替代了一次性繳納的土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本是降低了，但接著由市場定的房價能低到什么程度就很難說。我擔心在中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)存在泡沫、價格居高不下時，這會成為開發(fā)商再次謀取超額利潤的絕好機會。
再者，房地產(chǎn)投資者的驅(qū)動力是房價趨勢，與房價絕對值的高低或擁有房產(chǎn)（在此即投資品）的成本無關(guān)。只要投資者看到房價上升的明顯趨勢，就會入場。只要市場向好，有人接盤，持有物業(yè)的成本再高，將來都可以全部轉(zhuǎn)嫁給下家。稅收對房價和投資性需求的無效性早已被各式各樣對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施及其效果所證明。
另外，物業(yè)稅也不是容易征的稅。俗話說知易行難，征收物業(yè)稅就是一例典型。
首先，稅收成本高。開征物業(yè)稅前，政府必須了解每個房屋擁有者租賃人的房產(chǎn)權(quán)利信息。以中國人口規(guī)模和房地產(chǎn)市場的規(guī)模，前期準備工作量自不必說。而且，每年這些信息還在不斷變化，對稅務(wù)部門來說，征管難度可算空前。
其次，估值難。中國缺乏有經(jīng)驗的不動產(chǎn)價格評估師。人才可以培養(yǎng)，市場需求自然會催生這方面的職業(yè)教育和培訓。但是中國房地產(chǎn)市場本身的不成熟性會增加估值的難度，價格波動，投資比例較高，都會使每年的估值進行不順。而且，估值資格由政府授信，其中可能產(chǎn)生尋租與腐敗。
最后也是最緊要的，是開征物業(yè)稅必須先解決地方政府的財政收入結(jié)構(gòu)問題。所謂土地財政是中國特色，一下子失去巨額土地出讓金收入，如果得不到相應(yīng)可替代的其他收入來源，地方政府也很為難。這是短期利益問題，也是迫切的現(xiàn)實問題。
所以，如前述文件中的措辭，開征物業(yè)稅確實還需多加“研究”。不可操之過急。 |