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據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，《土地管理法》的修訂將在年內(nèi)審議。一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》）的文件，開(kāi)始在全國(guó)國(guó)土廳局系統(tǒng)“征求意見(jiàn)”，在總計(jì)49條新增法規(guī)當(dāng)中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”，替換了2008年國(guó)土資源部?jī)?nèi)部起草的《土地管理法》中，明確住宅用地70年使用權(quán)到期之后自動(dòng)無(wú)償續(xù)期的表述。土地使用權(quán)期滿后是否無(wú)償續(xù)期再起爭(zhēng)議。
自住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)之上一直有一把高懸的達(dá)摩克利斯之劍，那就是土地使用權(quán)只有70年。關(guān)于70年后商品房土地使用權(quán)問(wèn)題，一直沒(méi)有明確的說(shuō)法。直到2007年《物權(quán)法》頒布，其第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。才令手中有房的百姓安下心來(lái)。但饒是如此，到底這一產(chǎn)權(quán)續(xù)期是有償還是無(wú)償，還是不確定。2008年國(guó)土資源部?jī)?nèi)部起草了《土地管理法》的“草案”，對(duì)現(xiàn)行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明確住宅用地70年使用權(quán)到期之后自動(dòng)無(wú)償續(xù)期等。但“征求意見(jiàn)稿”畢竟與定案不同，當(dāng)前新的“征求意見(jiàn)稿”推翻了此前的“稿”，即是明證。此外，我們不應(yīng)忽略的是，在土地使用權(quán)之外，還有物業(yè)稅有待推出，則持有住房的未來(lái)負(fù)擔(dān)，再添變數(shù)。
無(wú)疑，模糊的產(chǎn)權(quán)界定與商品化流通是無(wú)法并存的，雖然現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論認(rèn)為，使用權(quán)與所有權(quán)可以分離，只要有明確的使用權(quán)和年限，交易仍然可以進(jìn)行。但明確的使用權(quán)界定必然包括使用年限到期后的責(zé)、權(quán)、利問(wèn)題。道理很簡(jiǎn)單：在使用權(quán)到期前的交易，必須充分考慮到使用權(quán)到期后的新增的成本。
那么，為什么一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為可以在70年大限之使用權(quán)的權(quán)屬不明狀態(tài)下進(jìn)行呢？我們認(rèn)為，市場(chǎng)在“70年后無(wú)成本續(xù)期”上形成了共識(shí)。
從一手市場(chǎng)的現(xiàn)象看，很多被開(kāi)發(fā)商囤積了八九年的土地（土地使用期限同時(shí)折損）在開(kāi)發(fā)完成后的售價(jià)往往與土地使用期限未經(jīng)額外折損的新房同價(jià)。而從二手市場(chǎng)的現(xiàn)象看，我們并未發(fā)現(xiàn)房齡與折價(jià)比例的換算機(jī)制，即使有消費(fèi)者以房屋老舊作為議價(jià)的條件，也僅僅是從房屋本身的使用效能角度出發(fā)，并非出于土地使用年限到期后將面臨續(xù)期費(fèi)用。這意味著，消費(fèi)者并未將住房使用年限與房地產(chǎn)價(jià)格聯(lián)系起來(lái)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)形成70年使用權(quán)到期后沒(méi)有新增成本的交易基礎(chǔ)有合理之處，因?yàn)檎谙喈?dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)未對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期作出明確界定。由于模糊的產(chǎn)權(quán)無(wú)法交易，不確定的收費(fèi)無(wú)法計(jì)入成本，市場(chǎng)只能忽略使用權(quán)到期將帶來(lái)的新增成本。這就意味著，倘若現(xiàn)在要改變這一共識(shí)，加入土地使用權(quán)到期后收費(fèi)的新增成本，就必定為市場(chǎng)帶來(lái)一定的震蕩。首當(dāng)其沖的是現(xiàn)有二手房市場(chǎng)的價(jià)格體系崩潰，使用年限較長(zhǎng)的住房?jī)r(jià)格將大幅度降低，而長(zhǎng)期囤積土地不開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，其新建商品房也應(yīng)降價(jià)出售。這將對(duì)大量現(xiàn)有的商品房業(yè)主帶來(lái)相當(dāng)大的損失。無(wú)疑房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇之路也將受到重挫。
當(dāng)然，由于長(zhǎng)期以來(lái)的土地產(chǎn)權(quán)本來(lái)就在模糊的狀態(tài)下，原有的模糊共識(shí)并非穩(wěn)固的市場(chǎng)基礎(chǔ)，當(dāng)前政府有意立法將模糊地帶清晰化，仍然是一種進(jìn)步。畢竟，產(chǎn)權(quán)從模糊到清晰的過(guò)程，所帶來(lái)的震蕩難以避免，而且這一震蕩的深度和持續(xù)時(shí)間，都與新公布法律中土地使用權(quán)續(xù)期的成本成正比。特別是，有專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)土地使用權(quán)到期后一次性續(xù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)物業(yè)稅的替代方案。因?yàn)槲飿I(yè)稅在國(guó)外是實(shí)行土地產(chǎn)權(quán)私有的國(guó)家在使用。如果以土地使用權(quán)有償續(xù)期替代物業(yè)稅，而這一有償續(xù)期的新增成本在公眾可以接受的范圍內(nèi)，反而將令市場(chǎng)在一段時(shí)間的震蕩之后迅速形成新的產(chǎn)權(quán)共識(shí)。并逐步走向基礎(chǔ)穩(wěn)固的真正復(fù)蘇。但這個(gè)過(guò)程有兩忌：一是切忌“可以是無(wú)償，也可以是有償，有回旋空間，按照屆時(shí)的情況管理。”的模糊狀況，二是切忌既因土地所有權(quán)國(guó)有而收取使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用，又征收在土地產(chǎn)權(quán)私有的國(guó)度才征收的物業(yè)稅，因?yàn)槟菍⒘罘康禺a(chǎn)市場(chǎng)的震蕩永無(wú)了期。 |