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| 2009-03-13 作者:陳宇峰 來源:上海證券報(bào) |
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在的我印象中，北京三里屯和后海酒吧、還有杭州西湖邊的那些酒吧都是有相當(dāng)規(guī)模，一到晚上熱鬧非凡，人氣很旺。可我在東京鬧市區(qū)看到的酒屋，卻是另一番景象，那都是清一色的、最多也只能容納十幾人的小酒吧。我曾多次問日本朋友，為什么在日本所見的酒吧都是小酒吧，而且只能坐個(gè)一兩個(gè)小時(shí)就得匆匆離開呢？但總得不到滿意的答復(fù)。
此次Nikko之行讓我對(duì)這一問題突有了撥開云霧，茅塞頓開之感。
原因可能還需從這個(gè)人多地少的島國特性去找。這樣的島國，注定了日本的房價(jià)會(huì)比其他陸地國家高得多。對(duì)日本人來說，那個(gè)瘋狂的80年代，東京房價(jià)畸高，賣掉這個(gè)小小的島國就盤下兩個(gè)美國的土地。瘋狂之后的日本人喊出那幾聲讓美國人都為之提心吊膽的狂人狂語：“對(duì)美國說不”、“買下美國的國土租給美國人居住”云云。其實(shí)，在這些狂妄之后，倒霉的還是日本老百姓。房價(jià)和土地價(jià)格不斷飆漲，隨之而來的遺產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅也猛增，這對(duì)于那些小本經(jīng)營面館、居酒屋來說，是無力承擔(dān)的。但面館、居酒屋之類的生活必需品消費(fèi)場所仍然需要開下去。這時(shí)候，屋主或者原有的承租人只得將原本就不大的店面繼續(xù)分割，直到不能再割為止。我們?nèi)ミ^最小的酒吧，只能擁擠地坐下三個(gè)人。
為了使這些居酒屋和面館能繼續(xù)生存下去，老板必須加大顧客的流動(dòng)性，以增加每天飯館酒屋的“吞吐量”。這就開始產(chǎn)生我們剛?cè)ト毡緯r(shí)覺得不可思議的現(xiàn)象：到拉面館吃面，沒到半個(gè)小時(shí)服務(wù)生就會(huì)來提醒你（實(shí)際是催促），這已是日本飯館的慣例了。
曾有一次最瘋狂的記錄是，一天趕了四家酒屋的場子。從下午下班在早稻田邊上的居酒屋開始，再坐公交車到Shinbuya的酒吧，再坐地鐵到Wajima家附近的東京郊區(qū)酒吧，然后又回到Shinjuku的那片酒屋。據(jù)日本朋友介紹，這片酒屋雖然還留下不少，但相對(duì)于當(dāng)年他在早大讀本科時(shí)已是蕭條了很多。90年代以來的“失去的十年”已讓這些居酒屋關(guān)門的關(guān)門，倒閉的倒閉。當(dāng)年早大那位風(fēng)流情種村上春樹逃課到這里來體驗(yàn)生活的那番熱鬧場景，早已不再。
這一切，可能還是經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前瘋狂年代所造就的“土地神話”，再加上高昂的不動(dòng)產(chǎn)稅約束。
不妨舉個(gè)簡單例子：（1）假定工作了二十余年的W君用畢生積蓄購買了一套兩層的房子，房價(jià)1億日元。他把二樓作為住宿，再騰出一間租給別人，租金是每年50萬日元，一樓租給別人做居酒屋之用，租金每年60萬日元。那么，如果日本政府以1%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)稅，當(dāng)年他需要繳納的稅金是100萬日元，從110萬日元租金中扣除之后，還剩10萬日元。這是W君當(dāng)年的凈租房收入。（2）時(shí)隔數(shù)年之后，W君的房子升值到1.5億日元，他將一樓店面一割為二，租金依然是每間50萬日元，那么租金收入為150萬日元，而所需繳納的稅金也是150萬日元，剛好持平。（3）更瘋狂的漲價(jià)行為開始了，他的房子一夜之間漲到2億日元，那么他每年不動(dòng)產(chǎn)稅就需要繳納200萬日元，而他租金所得卻仍然只有150萬日元，這使得W君當(dāng)年賬面上的收入是負(fù)50萬日元。（4）此時(shí)，雖然房價(jià)仍可能上漲，即使我們不考慮Krugman多重均衡模型中的風(fēng)險(xiǎn)因素，W君仍有很強(qiáng)的動(dòng)機(jī)去賣掉這套房子。
通過這一例子，我們能夠大致明白增加不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)交易市場可能產(chǎn)生的微妙變化。雖然這些制度安排增加了酒屋業(yè)主投資置業(yè)的經(jīng)營成本，但也增加這些房產(chǎn)持有者的流動(dòng)性動(dòng)機(jī)。
更重要的是，征收不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)市場的波動(dòng)起到一個(gè)“自動(dòng)穩(wěn)定器”的效果。當(dāng)房價(jià)不高時(shí)，那些具有雄厚資金的投資者可能會(huì)大量涌入房產(chǎn)市場，紛紛置業(yè)。同時(shí)，活躍的二級(jí)租賃市場使得這些投資者很快把這些房產(chǎn)租給一些有經(jīng)營頭腦的商人或者租房者。但是，有限資源的房產(chǎn)市場在大量買家投資者炒作的前提下很有可能會(huì)持續(xù)抬高房價(jià)。一旦房價(jià)上漲到某種程度之后，即使房產(chǎn)持有者把房子隔得再小，也是無濟(jì)于事。這時(shí)候，要不出現(xiàn)一些具有更強(qiáng)經(jīng)營能力的投資者或者經(jīng)營者來接管這些物業(yè)，要不就不得不接受由高昂不動(dòng)產(chǎn)稅所產(chǎn)生的反方向力量向一個(gè)新的、市場出清的均衡點(diǎn)上演進(jìn)。但是，如果房產(chǎn)市場無限膨脹，繼續(xù)上漲，那么很快就會(huì)脫離市場的最大盈利能力，房產(chǎn)的一級(jí)、二級(jí)交易市場立馬就開始萎縮下來，整個(gè)市場的“殺跌”氣氛可能會(huì)使某一階段的房價(jià)可能會(huì)低于本身可能的價(jià)值。
臨走之前，還去一位朋友的新家專門作客。她家不大，最多也就30平方米，但布置得井然有序，空間分割和利用率都堪稱一流。主人介紹說，他們家原來離學(xué)校并不遠(yuǎn)，坐地鐵只要四五十分鐘就可以了。但是，由于孩子上初中，那所學(xué)校離住的地方遠(yuǎn)了，他們夫妻倆合計(jì)一下，就索性賣掉原來的住房，在郊區(qū)兒子上學(xué)的周邊地區(qū)租了這套房子。一則是為了孩子上學(xué)方便，二則租房要比住自家房子劃算。說起來，不動(dòng)產(chǎn)稅就是她搬家的主要理由。她也在打算讓兒子今后到美國去讀高中，到時(shí)候再用這筆錢在美國置業(yè)。屈指算來，現(xiàn)在應(yīng)是她兒子去美國上高中的時(shí)候了，而此時(shí)正好遇上百年未遇的金融危機(jī)，這該是在美國投資置業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。沒想到，日本高昂的不動(dòng)產(chǎn)稅幫了她的大忙！
（作者系浙江工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授
早稻田大學(xué)21COE-GLOPE研究中心國際研究員） |
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