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國(guó)新辦1月6日上午舉行2009年首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì),關(guān)于加大保障性住房建設(shè)會(huì)不會(huì)沖擊正常的房地產(chǎn)秩序問題,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示,增加保障性住房的供應(yīng),不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng),反而有利于平穩(wěn)商品房市場(chǎng)的價(jià)格。
齊驥的這一觀點(diǎn)很可能遭遇一些人的反對(duì)。因?yàn)槭袌?chǎng)上有兩種截然不同的觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)認(rèn)為增加保障房不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng);另一種觀點(diǎn)卻認(rèn)為保障房對(duì)商品房需求與價(jià)格會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊。顯然,齊驥的觀點(diǎn)難以獲得持后一種觀點(diǎn)人群的認(rèn)同。
不認(rèn)可增加保障房會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)的理由是,不僅保障房與商品房的供應(yīng)人群不一樣,而且兩類房屋的銷售價(jià)格也不一樣。更重要的是,保障房所占的市場(chǎng)份額相比商品房少得可憐,不足以沖擊商品房市場(chǎng)。即使算上未來3年政府再投資9000億建設(shè)的保障性住房,實(shí)際上保障房所占的市場(chǎng)份額也僅有12%左右。
但保障房的大規(guī)模投資計(jì)劃在另外一些人看來,對(duì)商品房市場(chǎng)是致命一擊。因?yàn)楸Ｕ戏看罅抗⿷?yīng)不僅會(huì)改變市場(chǎng)供需關(guān)系,更有可能影響消費(fèi)者的心理預(yù)期,將對(duì)商品房?jī)r(jià)格造成極大的壓力。尤其在當(dāng)前,增加保障房將會(huì)使商品房市場(chǎng)積壓更加嚴(yán)重。甚至在一些人看來,中國(guó)樓市從2007年底進(jìn)入深度調(diào)整期,就有保障房的功勞。
在筆者看來,增加保障房是否會(huì)沖擊商品房市場(chǎng),不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為“會(huì)”或“不會(huì)”。因?yàn)椤皶?huì)”和“不會(huì)”兩種觀點(diǎn)都將保障房與商品房割裂了,而樓市是由保障房與商品房共同構(gòu)成的。
那么,在什么情況下增加保障房會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)呢？筆者認(rèn)為,當(dāng)保障房與商品房發(fā)展嚴(yán)重失衡時(shí),或者說當(dāng)商品房?jī)r(jià)格畸高時(shí),保障房的大量入市就會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)形成一定沖擊。之前幾年,房?jī)r(jià)之所以瘋漲,原因之一就在于保障房供應(yīng)太少,相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)者被擠到商品房市場(chǎng)去了。相反,當(dāng)保障房與商品房發(fā)展平衡時(shí),保障的歸保障,市場(chǎng)的歸市場(chǎng),增加保障房則不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)。
2007年,英國(guó)政府抑制高房?jī)r(jià)的一個(gè)手段便是推出“公屋計(jì)劃”,實(shí)踐證明效果不錯(cuò)。可見,當(dāng)保障房與商品房發(fā)展失衡時(shí),增加保障房就會(huì)沖擊商品房市場(chǎng),促使商品房?jī)r(jià)格回落到平衡點(diǎn)。所以,對(duì)于增加保障房會(huì)不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)這個(gè)問題,不可輕易斷言,要視具體情況而論。
其實(shí),保障房有兩大功能:一是保障,即在任何時(shí)候政府都有責(zé)任解決低收入人群的住房問題;二是調(diào)控,即保障房既可以分流部分需求,又可以拉低平均房?jī)r(jià)以改變買房人與投資人的預(yù)期,來穩(wěn)定樓市。因此,無論是樓市的可持續(xù)發(fā)展還是社會(huì)的和諧進(jìn)步,都離不開保障房。
筆者以為,就現(xiàn)實(shí)情況而言,商品房?jī)r(jià)依然處于高位,住房保障還有很多空白。惟有增加保障房建設(shè),才能填補(bǔ)保障空白以及穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)。 |