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10月30日，2008北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)在中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心開(kāi)幕。此次秋展匯集了北京、外埠近百個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中國(guó)外項(xiàng)目占了2%，分別來(lái)自澳洲和美國(guó)。新華社記者:羅曉光
攝 | 經(jīng)過(guò)30年的改革發(fā)展，在我國(guó)城鎮(zhèn)化水平由1978年的17.9%上升到目前45%的同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均住房面積也從1978年的6.7平方米提高到目前的27平方米，翻了兩番多。這從一個(gè)側(cè)面反映了改革開(kāi)放給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及人民生活帶來(lái)的巨大變化。沒(méi)有全面的改革開(kāi)放，沒(méi)有對(duì)“福利分房”舊制度的大膽改革，就不可能在城鎮(zhèn)化水平大幅提升的同時(shí)，也使城鎮(zhèn)居民的居住狀況得到如此大的改觀。
但這也并不等于說(shuō)我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題已經(jīng)完全解決了，事實(shí)上，住房問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)前人民群眾最關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題之一，其矛盾也愈益突出。黨的十七大從保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧的戰(zhàn)略高度，對(duì)加快解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題做出了部署，并提出了努力使全體人民“住有所居”的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)是政府的執(zhí)政責(zé)任，各級(jí)政府必須深刻理解和全面把握科學(xué)發(fā)展觀的科學(xué)內(nèi)涵、精神實(shí)質(zhì)、根本要求，明確自身職責(zé)和角色定位，走出認(rèn)識(shí)上的某些誤區(qū)，探尋出一條解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題的科學(xué)發(fā)展之路。
確立“民生地產(chǎn)”的發(fā)展取向
上個(gè)世紀(jì)90年代，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，這一定位給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。尤其是到了2002至2004年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了超乎尋常的發(fā)展和擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2002年的7736.42億元，猛增至2004年的13158.25億元，增幅高達(dá)70.08%。2003年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。房地產(chǎn)業(yè)還直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，產(chǎn)生了廣泛的拉動(dòng)效應(yīng)。
但是，將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位，一方面忽視了住房對(duì)于民生的保障功能，另一方面也給那種片面追求GDP的非科學(xué)發(fā)展提供了現(xiàn)實(shí)的路徑。它使得始于1998年的住房分配貨幣化改革，從實(shí)施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)起拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能，有些城市又將其推向極致，演變成一種畸形的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政增收的依賴模式。科學(xué)發(fā)展觀的核心是以人為本，從執(zhí)政的角度講就是以民為本。堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展，決不能忽略房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)，必須把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)計(jì)民生緊密聯(lián)系起來(lái)，確立起“民生地產(chǎn)”的發(fā)展取向。否則，像我們這樣一個(gè)大國(guó)，“不靠科技靠地產(chǎn)”，“不靠企業(yè)靠炒房”，不僅會(huì)使民生受到傷害，也無(wú)益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合國(guó)力的提升。
所謂“民生地產(chǎn)”，其基本內(nèi)涵應(yīng)包括三個(gè)方面：一是滿足需要，不是滿足少數(shù)人的需要而是以滿足整個(gè)社會(huì)需要為取向，也不是僅僅滿足居住需要，而是以滿足生活、生產(chǎn)、生態(tài)需要為綜合目標(biāo)。二是消費(fèi)適度，即從國(guó)情出發(fā)建立科學(xué)合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式，引導(dǎo)理性消費(fèi)，促進(jìn)人與自然的和諧。三是公平正義，不僅強(qiáng)調(diào)代內(nèi)公正，同時(shí)也包括代際公正，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧。民生地產(chǎn)的外延不僅包括住宅地產(chǎn)，同時(shí)還涉及與民生相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、公共地產(chǎn)(如交通、教育、醫(yī)療、文化等)。從民生地產(chǎn)出發(fā)，不僅要解決城鎮(zhèn)人口的住房問(wèn)題，還要為他們創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，提供相應(yīng)的公共服務(wù)，營(yíng)造綠色宜居的生態(tài)環(huán)境，使民生得到多方面改善。
民生地產(chǎn)并不否定房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，但不是作為拉動(dòng)GDP的支柱產(chǎn)業(yè)，而是以保障民生為宗旨、以完善住房保障為要義、以實(shí)現(xiàn)住有所居為目標(biāo)的民生型支柱產(chǎn)業(yè)。否則就會(huì)出現(xiàn)，在房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)下盡管取得了較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，卻有越來(lái)越多的人買不起房也租不起房，或者即使有房子住卻又面臨著其他方面的生存困難，即經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的“有增長(zhǎng)沒(méi)發(fā)展”。因此，在深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)中，作為各級(jí)政府來(lái)講，確實(shí)有必要在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展上來(lái)一次思想大解放，對(duì)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)業(yè)做出科學(xué)定位，使房地產(chǎn)業(yè)不僅在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮其應(yīng)有作用，更要在促進(jìn)民生改善和社會(huì)和諧中體現(xiàn)其重要功能。
如果政府不能從“GDP取向”、“財(cái)政取向”、“形象取向”轉(zhuǎn)向“民生取向”，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)越來(lái)越遠(yuǎn)離公眾，甚至出現(xiàn)“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，GDP增長(zhǎng)了，百姓的住房卻沒(méi)了”；“城市的形象有了，政府的政績(jī)有了，群眾的安居卻沒(méi)了”；“這邊高樓別墅一排排，那邊棚戶區(qū)危房一片片”。只有從民生地產(chǎn)出發(fā)，將房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用與民生問(wèn)題的解決更好地統(tǒng)籌起來(lái)，這樣的增長(zhǎng)才能帶來(lái)相應(yīng)的發(fā)展，才符合科學(xué)發(fā)展觀的要求，也才能實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)。
發(fā)展是硬道理不可用硬手段
實(shí)現(xiàn)住有所居不僅需要資金支持，同時(shí)還要有土地資源。近年來(lái)，由于許多城市建房預(yù)留用地已面臨枯竭，為了得到土地資源，這些城市在征用城郊農(nóng)村土地的同時(shí)，也把目光投向了舊城拆遷。而無(wú)論征用城郊土地還是舊城拆遷，都是極容易引發(fā)社會(huì)矛盾的工作，甚至有“天下第一難”之說(shuō)，讓許多城市陷入困局。
不言而喻，城郊土地征用或城市拆遷中的征用方和被征用方之間總會(huì)存在一定矛盾，因?yàn)樗麄儺吘故遣煌睦嬷黧w或者不同的利益代表。但這種矛盾在我們這樣的社會(huì)主義國(guó)家，是人民內(nèi)部根本利益一致前提下的矛盾，不存在根本的利益沖突。所以，正確的途徑應(yīng)當(dāng)是采用和諧的手段，取得被征用方的理解與配合，不但要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則給予公平合理的補(bǔ)償，還應(yīng)當(dāng)保障被拆遷人的居住條件，不可以使用帶有暴力性質(zhì)的強(qiáng)制手段。而這也正是我國(guó)《物權(quán)法》的基本精神，通觀整個(gè)《物權(quán)法》找不到“強(qiáng)制征用”或“強(qiáng)制拆遷”一說(shuō)。
發(fā)展才是硬道理，尋求發(fā)展不可以使用硬手段也是硬道理。科學(xué)發(fā)展觀不僅將經(jīng)濟(jì)、政治、文化建設(shè)，也將社會(huì)建設(shè)納入“四位一體”的中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)格局之中，強(qiáng)調(diào)促進(jìn)社會(huì)和諧。將暴力強(qiáng)制引入土地征用和城市拆遷，不僅有違國(guó)家性質(zhì)，也背離了實(shí)現(xiàn)住有所居是為了促進(jìn)社會(huì)和諧的根本宗旨。對(duì)于那些群眾不認(rèn)可、不滿意、不答應(yīng)，或者暫時(shí)還不理解的建設(shè)項(xiàng)目，即使出于“公共利益”的考慮，也還是要做耐心細(xì)致的工作。許多城市的經(jīng)驗(yàn)都證明，只要補(bǔ)償合理、工作到位，沒(méi)人愿意去當(dāng)“釘子戶”。或許有人會(huì)問(wèn)，這樣一來(lái)豈不犧牲了效率？表面看，或者就拆遷方和征用方看，采用強(qiáng)制性硬手段會(huì)取得更高的效率也省去了許多成本付出。但如果算細(xì)賬、算大賬，硬手段的成本付出，恐怕是將來(lái)整個(gè)社會(huì)都難以承受得了的。事實(shí)證明，硬手段的后面往往伴隨著大量的上訪告狀，加大了社會(huì)的行政成本不說(shuō)，尤其是提高了社會(huì)的政治成本，帶來(lái)難以估量的政治風(fēng)險(xiǎn)。在效率與公平的抉擇中，以犧牲公平換取效率是一種危險(xiǎn)的博弈，尤其在自由、平等、博愛(ài)已不僅僅是資產(chǎn)階級(jí)的政治口號(hào)而成為全世界的一面旗幟的今天，犧牲公平換取效率會(huì)讓整個(gè)國(guó)家喪失效率并為之付出代價(jià)的。
但是，如果姑息征用和拆遷中的漫天要價(jià)行為，那不僅會(huì)失去效率也有失公平。所以，目前世界上許多國(guó)家對(duì)那些征用和拆遷中的所謂“釘子戶”，既不會(huì)采用暴力方式強(qiáng)遷，也不會(huì)滿足他們的漫天要價(jià)，而是將其保留下來(lái)，甚至還將其作為標(biāo)榜和宣傳他們是“文明”和“民主”國(guó)家的活廣告。然而我們卻往往認(rèn)為，這會(huì)損害“城市形象”，影響“政府威望”。其實(shí)，如果用普適性的人類文明思想和同國(guó)際接軌的社會(huì)心態(tài)看問(wèn)題，這不但絲毫不會(huì)損害政府形象，反而會(huì)給當(dāng)?shù)卣谌嗣袢罕娦闹袠?shù)起“依法執(zhí)政”和“公平正義”的形象，這是比城市景觀更重要的城市形象，用這樣的形象昭示后人，我們這個(gè)國(guó)家才會(huì)更有希望。
房?jī)r(jià)調(diào)控應(yīng)代表一般利益
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不僅需要通過(guò)政府的監(jiān)管來(lái)構(gòu)建適于競(jìng)爭(zhēng)和績(jī)效需求的經(jīng)濟(jì)秩序，同時(shí)還要通過(guò)相應(yīng)的政策手段防止價(jià)格的大起大落，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府理所當(dāng)然地應(yīng)充當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)控的主體角色。但是，作為房?jī)r(jià)調(diào)控主體的政府又必須代表一般利益，站在兼顧公平與效率的立場(chǎng)上。無(wú)論是為了開(kāi)發(fā)商或政府自身的利益去助推房?jī)r(jià)上漲，或是為了一部分人能買到廉價(jià)住房而利用行政手段刻意打壓房?jī)r(jià)，都不應(yīng)是政府扮演的角色。
1998年的住房貨幣化改革，促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成，此后的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了最初幾年的小幅攀升后，呈現(xiàn)出愈益加快的單邊上漲態(tài)勢(shì)。上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)牽動(dòng)著普通百姓的心，也引起了中央高層的關(guān)注，于是房?jī)r(jià)調(diào)控的相關(guān)舉措便接踵而至。2003年銀行存款準(zhǔn)備金率的提高，實(shí)際上已經(jīng)意味著本輪房?jī)r(jià)調(diào)控的開(kāi)始，此后，2004年國(guó)家又收緊了土地的供給，2005年上調(diào)了個(gè)人住房貸款利率，而2005年的“國(guó)八條”和2006年“國(guó)六條”的出臺(tái)，再清楚不過(guò)地表明了中央政府抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的目標(biāo)指向。可是從2003年算起到目前已經(jīng)5年時(shí)間過(guò)去了，房?jī)r(jià)上漲的局面卻始終未能改變。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年上半年全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比依然上漲10.2%，而同期全國(guó)卻有1.27億平方米商品房空置。顯然，不能簡(jiǎn)單地用“供不應(yīng)求”來(lái)解釋近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)且調(diào)且長(zhǎng)的尷尬。
到底是什么力量推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲呢？除了某些市場(chǎng)因素外，主要有三種力量：一是開(kāi)發(fā)商，二是炒房者，三是某些地方政府。地方政府作為市場(chǎng)的監(jiān)管者，應(yīng)當(dāng)抑制和打擊房?jī)r(jià)的投機(jī)炒作才是，怎么竟會(huì)充當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的“推手”呢？說(shuō)到底是和他們的利益有關(guān)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，地方政府的稅收增加不說(shuō)，還給高價(jià)賣地平添了籌碼，而且房?jī)r(jià)越高、建造檔次越高，越能給地方政府的“形象工程”、“政績(jī)工程”增光添彩。從地方政府的自身利益出發(fā)，房?jī)r(jià)走高帶來(lái)的是名利雙收，這使得有些地方政府對(duì)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)實(shí)施著與中央政府背道而馳的逆向調(diào)節(jié)。以至于進(jìn)入2008年，當(dāng)一路高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)上漲趨緩，并在個(gè)別城市出現(xiàn)回落時(shí)，有的地方政府竟急不可耐地伸出救市的“援手”。
如果中國(guó)房地產(chǎn)也像美國(guó)次貸危機(jī)那樣，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌，并危及金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府出手救市那倒也罷。可問(wèn)題是，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告，直至2008年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比依然上漲5.3%，說(shuō)明房?jī)r(jià)仍在高位。從交易量看，盡管目前出現(xiàn)了萎縮，卻并不算低，以北京為例，一個(gè)周末就成交500多套，要知道即使在樓市最火爆的時(shí)候，一天成交也才不過(guò)600多套。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還表明，與去年上半年相比，進(jìn)入房地產(chǎn)的資金非但沒(méi)有減少反而增加了22.8%。再?gòu)淖》抠J款看，同樣呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，以房?jī)r(jià)下跌幅度最大的深圳為例，截至8月31日，當(dāng)?shù)刂行小⒔ㄐ小⑥r(nóng)行的房貸余額分別較年初增長(zhǎng)35.18億元、33.76億元、19.15億元。所以，無(wú)論是從價(jià)格和交易量，還是從投資和需求來(lái)看，目前都不足以支撐政府救市。相反，面對(duì)在較短時(shí)間已經(jīng)上漲了數(shù)倍的房?jī)r(jià)，倒應(yīng)當(dāng)繼續(xù)尚未奏效的調(diào)控政策，迫使房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷，讓那些中等收入家庭也能買得起房子，這才是符合社會(huì)一般利益的公正抉擇。
房?jī)r(jià)調(diào)控不僅是實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)的需要，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全的需要。因?yàn)樽》孔鳛橐环N特殊商品，與其他商品的最大不同，就是既可以用來(lái)消費(fèi)也可以投資，甚至可以像股票、期貨那樣拿來(lái)炒作，這就可能誘發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)。而那些炒房的資金，不僅有來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行的貸款，更有來(lái)自國(guó)外的熱錢，一旦在樓市上賺得盆滿缽盈的熱錢出逃，泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，就會(huì)給整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)帶來(lái)滿目瘡痍。所以，從科學(xué)發(fā)展觀出發(fā)，堅(jiān)持發(fā)展是第一要義絕不意味著對(duì)于市場(chǎng)上可能發(fā)生的危機(jī)放松警惕，相反，不僅要時(shí)時(shí)保持應(yīng)有的警覺(jué)，還要對(duì)來(lái)自于各方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患采取及時(shí)有效的防范措施。值得關(guān)注的是，進(jìn)入2008年以來(lái)隨著美國(guó)次貸危機(jī)的加深，以及國(guó)內(nèi)個(gè)別城市房?jī)r(jià)的滯漲，部分進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)外資金正準(zhǔn)備撤離。例如，摩根士丹利就正籌劃著出售在我國(guó)的部分住宅項(xiàng)目，以及上百套酒店式服務(wù)公寓。如果這時(shí)各個(gè)地方政府再紛紛出手救市，那豈不恰好給這些外資或者國(guó)外熱錢提供了在高價(jià)位獲利出逃的機(jī)會(huì)？而由此可能給中國(guó)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難，恐怕不亞于一場(chǎng)汶川地震。
國(guó)家利益是社會(huì)一般利益最集中的體現(xiàn)，尤其從國(guó)際經(jīng)濟(jì)視角看問(wèn)題，房?jī)r(jià)調(diào)控必須把國(guó)家的根本利益放在第一位。這就需要各級(jí)政府必須按照中央政府的統(tǒng)一部署，實(shí)施上下協(xié)調(diào)一致的房?jī)r(jià)調(diào)控，決不可以像有的行業(yè)組織設(shè)想的那樣，讓各個(gè)城市實(shí)施所謂“各自為政”的救市舉措。要知道，所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家宏觀調(diào)控目標(biāo)的確定及其政策的出臺(tái)，都是被置于中央政府的權(quán)力之下，即使經(jīng)濟(jì)高度自由化的美國(guó)也是如此。因?yàn)橹挥兄醒胝蛘哒f(shuō)只有國(guó)家，才能充分代表一般利益，而不是某個(gè)地區(qū)或某一部分人的特殊利益。當(dāng)然，這并不否定各個(gè)地方政府可以從本地實(shí)際出發(fā)，創(chuàng)造性地履行好自身職責(zé)，推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。但是，作為地方政府又必須同中央政府的調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控政策保持一致，從而維護(hù)好國(guó)家利益，以及與這種國(guó)家利益相統(tǒng)一的社會(huì)一般利益。(未完待續(xù))
(作者單位：中共大連市委黨校) |