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10月22日晚，財(cái)政部宣布：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。首次買房最低首付比例降至20%。同時(shí)，公積金貸款利率下調(diào)0.27%。
應(yīng)該如何解讀這項(xiàng)調(diào)整呢？
降低契稅和免征印花稅、暫免征收土地增值稅，有利于降低住房的建設(shè)成本和交易成本，有利于促進(jìn)房價(jià)的理性回歸。同時(shí)，“加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度”，也有利于擴(kuò)大住房供應(yīng)，促使房價(jià)理性回歸。
但在具體執(zhí)行過程中可能存在漏洞。根據(jù)央行10月22日晚上出臺(tái)的規(guī)定，“金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定”。問題是，在逐利的驅(qū)使下，商業(yè)銀行是否愿意對(duì)“借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房”進(jìn)行區(qū)分呢？盡管央行規(guī)定，“對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高”，但在各商業(yè)銀行對(duì)業(yè)績的追逐依然強(qiáng)烈的情況下，這項(xiàng)規(guī)定可能被架空。
另一方面，有關(guān)部門提出“加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度”，但這項(xiàng)政策能否落實(shí)到位是一個(gè)未知數(shù)。而且，這一政策發(fā)出的信號(hào)很容易被相關(guān)利益主體誤讀，一些開發(fā)商會(huì)重新拒絕打折，使房價(jià)剛剛出現(xiàn)的調(diào)整跡象被中斷。由于我國住房交易量下降的根源是房價(jià)遠(yuǎn)離了民眾的實(shí)際購買力，如果房價(jià)不跌，交易量萎縮的狀況很難有明顯改變。如果開發(fā)商誤讀這項(xiàng)政策，有可能不再延續(xù)房價(jià)的自然調(diào)整，而引發(fā)破壞性更強(qiáng)的調(diào)整。這是值得警惕的。
由于房價(jià)連年上漲，住房的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化。以北京為例，今年下半年，北京市大量的保障性住宅將陸續(xù)面市，預(yù)計(jì)總供應(yīng)量將達(dá)600萬平方米、7萬套；與此同時(shí)，今年新增供應(yīng)市場(chǎng)的普通住宅面積大約1800萬平方米，15萬套。加起來已經(jīng)是22萬套，如果再加上此前沒有售出的存量住房，及炒房客拋向市場(chǎng)的住房，北京市場(chǎng)的存量住房在下半年將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過30萬套，而北京上半年的住房銷售才3萬多套！供大于求的趨勢(shì)日益明顯。
在住房成交量略微低迷的情況下，決策層出臺(tái)鼓勵(lì)民眾購房的措施，是出于對(duì)房價(jià)硬著陸的擔(dān)憂。也即，在認(rèn)識(shí)到房價(jià)下跌影響廣泛的情況下，讓房價(jià)緩緩釋放調(diào)整動(dòng)能，而不是急速下挫。這些應(yīng)急措施當(dāng)然是需要的，但也在一定程度上暴露出我國經(jīng)濟(jì)過于依賴房地產(chǎn)的弊端。如果經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)牢牢捆綁在一起，既得利益集團(tuán)通過房地產(chǎn)要挾決策層，促使相關(guān)政策和資源配置向自身傾斜的企圖就容易得逞。
應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，次貸危機(jī)之所以爆發(fā)，根源在于樓市泡沫過于嚴(yán)重，我們應(yīng)該通過樓市的自然調(diào)整擠壓泡沫，阻止泡沫的累積，避免發(fā)生類似次貸危機(jī)這樣的悲劇。而此次中央強(qiáng)調(diào)的“加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度”，有利于促進(jìn)住房的供應(yīng)，使廉租房能夠發(fā)揮價(jià)格調(diào)節(jié)作用——這種作用只有當(dāng)廉租房占比達(dá)到一定程度時(shí)才能發(fā)揮出來，這應(yīng)該認(rèn)為是政策執(zhí)行過程中的一個(gè)重點(diǎn)。 |