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上海房地產(chǎn)市場今年將難有預(yù)期中的“金九銀十”，而樓市中“堅不降價”與“決不買房”的對峙狀態(tài)可能還將持續(xù)很長一段時間。
房地產(chǎn)市場一直有“金九銀十”的說法。自去年末開始，整個上海樓市就處于一個“旺季不旺”的狀態(tài)中，“紅五月”、“奧運(yùn)樓市”等等美好的希望落空之后，開發(fā)商把今年的最后希望都寄托在“金九銀十”上了。
曾經(jīng)率先拋出“拐點(diǎn)論”的萬科在“金九月”前夕，打出“最高可在總價基礎(chǔ)上直降十萬元”的促銷廣告，旗下8個樓盤推出限時特價房源。接近萬科的人說，萬科此舉是“破冰”，即破開一年來房產(chǎn)市場萎靡不振之堅冰，準(zhǔn)備迎來“金九銀十”，不是像外界所說萬科在“領(lǐng)跌”。不管是“破冰”也好，“領(lǐng)跌”也罷，萬科變法子降價促銷還是有成效的。根據(jù)上海房地局官方網(wǎng)站統(tǒng)計的銷售信息顯示，上周末從8月29日到8月31日，萬科全部樓盤總共成交76套房源，總成交金額9563萬元，3天回籠資金近億元。
可是，是否能就此作為今年“金九銀十”的好預(yù)兆呢？恐怕未必。
有數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的8月上海商品房供應(yīng)量為90.27萬平方米，環(huán)比下滑48%；成交面積為80.29萬平方米，下滑20%；成交均價為13413元／平方米，環(huán)比上漲5.6%；商品住宅供應(yīng)量為64.11萬平方米，下滑50%；成交面積為62.44萬平方米，下滑14%；成交均價為13657元／平方米，上漲6.7%。同時，商品住宅供需比從7月的1.75下滑到8月的1.03。
8月樓市成交數(shù)據(jù)顯示，很多開發(fā)商在7月底8月初集中推盤之后就減少開盤以避開奧運(yùn)會。沒來得及推盤的只能壓后到9月上市，這使得9月上市量將會大幅度增加。預(yù)計9月將推出新房源的樓盤超過30個，供應(yīng)面積達(dá)到上百萬平方米。
一些分析師認(rèn)為，從兩方面可以判斷9、10月的成交量會有提升。一方面，在市場總體低迷之時，以自住為主的中低價位和中小戶型會更加熱銷，而9月新推的房源小戶型占了絕大多數(shù)；另一方面，此前成交低迷的一個原因主要還是因為供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題，大部分上市房源都在外環(huán)線以外，現(xiàn)存供應(yīng)量不足以喚起年輕白領(lǐng)的剛性住房需求。九、十月份中環(huán)附近、軌道交通到達(dá)的區(qū)域有大量有效新盤供應(yīng)，就有可能會刺激這些潛在消費(fèi)需求。現(xiàn)在看來，九、十兩月，開發(fā)商們將會使出包括降價在內(nèi)的各種促銷手段。三管齊下的結(jié)果，成交量會提升。
這話雖有一定道理，但不夠全面，因此預(yù)測結(jié)論可能也會有偏差。
就在萬科打出降價促銷招牌之后，“退房團(tuán)”也在萬科的金色雅筑樓盤出現(xiàn)了。網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)帖稱，他們中有人是一周前買的房子，有人是幾個月前買的，還有三天前才買的。可開發(fā)商通過各種方式變相降價，讓這些業(yè)主還沒入住就已經(jīng)損失了10萬到40萬元不等。于是，不少業(yè)主自發(fā)組織“退房團(tuán)”，強(qiáng)烈要求退房以維護(hù)自身利益。
我們并不認(rèn)為這些“退房團(tuán)”的業(yè)主有道理，但“退房團(tuán)”的出現(xiàn)，是對購房者或者說潛在的購房者的一種啟示：目前的房價沒有跌夠，還有下降的空間。確實(shí)，到目前為止，開發(fā)商的降價都是以“限時降價”、“節(jié)日促銷”的名義降價，真正的稍有幅度的降價還是不多見的。
一方面，宏觀調(diào)控各項措施均使開發(fā)商備感資金壓力，但因有種種辦法或庇護(hù)而得以規(guī)避，從而堅不降價苦撐渡過難關(guān)；另一方面，購房者認(rèn)定當(dāng)前形勢可使房價下跌，而暫不出手購買。因此，今年的“金九銀十”不再，其成交量增長可能十分有限。
當(dāng)然，從長遠(yuǎn)看，在未來十幾年，中國的城市化率每年大概還會增長一個百分點(diǎn)，對于上海這個中國最大城市來說，房屋需求絕對是剛性增長的。然而，目前的房價又是與大多數(shù)人的收入不相稱。因此房產(chǎn)市場的對峙狀態(tài)，可能還剛剛開始，還要持續(xù)很長一段時間呢。 |