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國家發(fā)改委近日宣布，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)初步設(shè)計(jì)概算”已經(jīng)獲批。這標(biāo)志著囊括全國40個(gè)城市的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)邁出了關(guān)鍵性的一步。有人樂觀地估計(jì)，這意味著哄炒房價(jià)的行為有望得到監(jiān)控。（《新京報(bào)》7月28日）
自上世紀(jì)80年代以來，金融自由化和全球經(jīng)濟(jì)的一體化加劇了金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，也使各國間的金融危機(jī)頻率增加，程度加深。1997年的東南亞金融危機(jī)就是一個(gè)例子，造成該危機(jī)的根源，是房地產(chǎn)泡沫的破滅。現(xiàn)在，美國的次級貸危機(jī)似乎在重復(fù)同樣的情節(jié)。事實(shí)一再證明，若房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展違背價(jià)值規(guī)律產(chǎn)生泡沫，就會(huì)給整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)帶來巨大的負(fù)面影響。
所謂房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，是指能夠事先發(fā)出房地產(chǎn)警告信號(hào)的系統(tǒng)，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行歷史過程的分析，利用指標(biāo)的選擇和指標(biāo)體系的建立，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體態(tài)勢和局部特征的變化進(jìn)行準(zhǔn)確判斷，從而盡可能地提前采取應(yīng)對措施。一套合格的預(yù)警體系，首要的正是預(yù)見功能。我國目前使用的“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”，作為一套預(yù)警系統(tǒng)，雖可以反映市場整體波動(dòng)狀況，但卻也容易掩蓋指標(biāo)的個(gè)別異常情況，不利于找出警源。
這是因?yàn)椋诎l(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)資金來源渠道比較多樣化，房地產(chǎn)投資信托、股市、資產(chǎn)證券化等，銀行信貸所占的比例并不大，而房地產(chǎn)個(gè)人信貸比重則較大。可在中國，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅個(gè)人買房要向銀行按揭，更重要的是整個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)，也完全建立在銀行信貸支持的基礎(chǔ)上。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的房子難以如期售出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈就面臨巨大的挑戰(zhàn)，很可能引發(fā)金融業(yè)的連鎖反應(yīng)。
因此筆者以為，“房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)”首先就應(yīng)從銀行體系的穩(wěn)定性入手。正如社科院易憲容先生所提到的，應(yīng)由有關(guān)職能部門建立起房地產(chǎn)價(jià)格失衡預(yù)警指標(biāo)，建立金融體系與宏觀經(jīng)濟(jì)失衡的預(yù)警指標(biāo)，提高金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)測量能力，從而降低金融機(jī)構(gòu)暴露于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之下的風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，美國這一次的次級貸危機(jī)也給了我們同樣的啟示。在這一過程中，房地產(chǎn)市場和金融市場通過金融創(chuàng)新緊緊聯(lián)接在一起，一旦房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生問題，立刻就會(huì)牽扯到所有的衍生產(chǎn)品，進(jìn)而延伸到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。“房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)”本質(zhì)是一種金融預(yù)警，我們應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到這一特點(diǎn)。 |