|
進入2008年，中國樓市出現(xiàn)了漲幅穩(wěn)步回落、銷售面積下滑這樣幾個明顯特征，開始進入高位調(diào)整期。
按理說，對于中國房地產(chǎn)市場的理性回歸，擠壓出樓市泡沫，理性購房需求平穩(wěn)釋放，是一個好現(xiàn)象，也是我國幾年來宏觀調(diào)控要竭力達到的目的。這種理性回歸正是促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險之必需。然而，看到“價滯量縮”或者部分城市房價較大幅度地下跌，以開發(fā)商和部分專家為代表的利益集團，利用自己的話語權(quán)開始放話了：房價再跌下去，許多居民可能出現(xiàn)負資產(chǎn)；房價下跌，銀行先死；房價下跌，必然引發(fā)金融風(fēng)險；房價暴跌可能引發(fā)經(jīng)濟危機。當(dāng)然，以房價下跌將威脅金融安全為由的居多。
筆者認(rèn)為，首先我國住房價格暴跌的可能性不大。我國城市化正在大力推進，從需求上拉動房價的力量減弱不到哪里去。大量的進城務(wù)工人員以及富起來的一些階層都想到城市居住或者擁有房產(chǎn)，這是需求的一股重要力量。同時，熱錢正在大量流入中國內(nèi)地，有研究機構(gòu)認(rèn)為，已經(jīng)與我國外匯儲備相當(dāng)，達到了1.7萬億美元左右，這些熱錢將會有一部分進入樓市，推動樓市維持高價格。從供給和建設(shè)來看，土地成本沒有降低，趨勢是還要上漲，鋼材、水泥、玻璃等建筑材料價格都在上漲，住房建設(shè)成本只有提高不會下降。因此，樓市價格無論如何不會出現(xiàn)像當(dāng)前股市一樣暴跌，也不會像上個世紀(jì)90年代的海南地產(chǎn)一樣下跌。
我國樓市價格回歸決不會引發(fā)金融危機，銀行也決不會先死。總體來說，我國房地產(chǎn)貸款占銀行總資產(chǎn)的比重不大。對于銀行按照監(jiān)管部門要求給開發(fā)商進行土地貸款，按照按揭貸款的首付款比例給個人進行消費貸款，即使房價有一定下跌也不會發(fā)生貸款風(fēng)險。比如：如果是自住性住房貸款，對房價漲跌并不敏感，只要貸款者收入穩(wěn)定，月供就不會斷檔。如果是炒房貸款，又是虛假首付，那肯定要發(fā)生一定風(fēng)險。但是，這會暴露銀行管理上的漏洞，把違規(guī)貸款者裸露出來，使銀行早點擠出“膿包”，消除隱患和毒瘤，倒也是一件好事。再者，我國住房貸款的債券化程度相當(dāng)?shù)停菊劜簧习l(fā)生類似美國次級抵押貸款危機的情況。
開發(fā)商摸準(zhǔn)了國家最擔(dān)心發(fā)生金融危機的“脈搏”，以此相威脅、相恐嚇，想讓國家改變當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策，以維持其房地產(chǎn)暴利。至于一些專家，是在閉門造車、憑空想象，跟在開發(fā)商屁股后面瞎起哄而已。
筆者認(rèn)為，房價理性下跌不僅不會出現(xiàn)金融風(fēng)險，而且是消除金融風(fēng)險的根本途徑。美國次貸危機一個深刻教訓(xùn)就是，金融機構(gòu)普遍抱著房價只漲不跌的預(yù)期，就是身無分文，照樣貸款住別墅。但是，只漲不跌的商品幾乎沒有。如果有漲有跌，銀行就會提高防范風(fēng)險意識。同時，金融風(fēng)險的根源主要是房地產(chǎn)的泡沫造成的，泡沫越大，金融風(fēng)險越高。這就是說，這種泡沫越早刺破，金融風(fēng)險越小。城市住房價格下跌的理性回歸也許會使銀行貸款會出現(xiàn)一些小風(fēng)險，但是，如果任由房價繼續(xù)瘋漲，未來將會發(fā)生大的金融風(fēng)險。
因此，決不能輕易中開發(fā)商的計，上開發(fā)商的當(dāng)，被開發(fā)商忽悠，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策只能從嚴(yán)執(zhí)行，不能有絲毫松動。 |