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單純就國發(fā)10號文件字面上的要求而言，此輪樓市調(diào)控3個多月，正如中房協(xié)副會長朱中一所說，遏制房價過快上漲的目標已基本實現(xiàn)。國務(wù)院文件沒有明確提出，調(diào)控必須令房價下降，更沒說要下降多少。
我看到媒體后來采訪朱中一，他還是堅持不宜出臺新的樓市調(diào)控政策。很多網(wǎng)友罵他，質(zhì)疑他究竟是代表誰說話。這真是冤枉了朱副會長。他是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的副會長，不是房奴協(xié)會、也不是無房者協(xié)會的副會長，他當然要為其協(xié)會所組合的企業(yè)利益說話。
不過，決策部門顯然沒有接受朱中一的建議。據(jù)說北京市正在制定《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，這對于資金已全面收緊的地產(chǎn)商，無異于雪上加霜。我也注意到，朱副會長更正說，媒體誤解了他的意思，他本意是要讓原有調(diào)控政策落地，調(diào)控不能放松。
雖然我不同意朱副會長立論的理由和依據(jù)，但我也認為，與出臺更多的調(diào)控政策相比，貫徹實施既有的調(diào)控政策更為重要，能嚴格貫徹實施國發(fā)10號文件就很好了。
當前最主要的還是貫徹以嚴格限制二三套房貸款為核心的信貸控制政策以及加大土地供應(yīng)的政策、土地增值稅清算的政策等。
地方政府最有作為的是土地供應(yīng)政策。但現(xiàn)在許多地方政府紛紛捂緊了土地口袋，惜售。因為地價確實在下跌，敢出手的地產(chǎn)商也不多。我勸這些地方還是看得長遠一點，即使地價一降再降也要堅決完成土地供應(yīng)計劃，否則2011年以后由于供求緊張給房價傳導的壓力更大，那時的市長會更被動。同時我也要勸資金尚有余力的地產(chǎn)商，要趁低點多拿點土地。聰明的地產(chǎn)商，總是比別人快半拍。
我最看不懂的是土地增值稅清算效應(yīng)。國稅總局6月3日發(fā)出通知，土地增值稅東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。而此前預征率普遍僅為1%，包括萬科(000002,股吧)等上市公司均據(jù)此計提。但奇怪的是，房地產(chǎn)上市公司并未對此作出強烈反應(yīng)，中報也鮮有提及。此項調(diào)控措施對它們失效？
目前來看，信貸控制政策做得還不錯。京滬深杭各大商業(yè)銀行停止發(fā)放第三套住房貸款的消息傳出那天，我問同事：國務(wù)院10號文件不是早已規(guī)定了么？同事說：文件說的是“可”，而非“必須”。銀監(jiān)會現(xiàn)在口頭通知這四個城市將“可”變成“必須”。也許還不晚。
幸好銀行今年已部署全面控制信貸流入樓市。2008年以來尤其是2009年，已有天量資金潛入房地產(chǎn)。公開數(shù)據(jù)是，2009年新增信貸9.59萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費貸款1.98萬億元，占20.9%。而主流經(jīng)濟學家估計，4萬億政府投資中相當一部分也流入了房地產(chǎn)。更別提巨額而分散的民間資金了。銀行信貸、政府投資、民間資金（包括大量灰色資金），倘若縱容這三股資金在樓市里騰涌，它們足以將現(xiàn)在的房價再翻個個兒。
房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)整了這些資金的預期，但這并不等于它們就消失了，正如調(diào)控未能消滅住房剛性需求一樣。一旦嗅到機會，這些潛伏的海量資金就會立刻卷土重來，推動房價快速上漲——什么樣的機會？調(diào)控放松的時候。所以，樓市調(diào)控絕不可放松，如果要加一個時間，那就是3年（本屆政府任期內(nèi)）。
地方政府理應(yīng)體會中央政府調(diào)控樓市的良苦用心。舉個例子，調(diào)控以后，地價下跌，而各地建設(shè)保障房的任務(wù)又很繁重，地方政府都喊沒錢。情急之下，主管部門甚至不惜違法，允許全國28個城市動用住房公積金來建保障房。為什么說它違法？因為《住房公積金管理條例》只允許將公積金增值收益用于“建設(shè)城市廉租住房的補充資金”，將廉租住房的適用范圍擴大為保障房，明顯違法。
如果說調(diào)控一放松，房價就反彈，那么2012年后呢，總不能永遠調(diào)控吧？樓市政策大都是一年一變，2012年以后的事到時再說了。 |