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2010-08-06 作者:牛刀 來源:中國(guó)證券網(wǎng) |
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以本輪調(diào)控的時(shí)間來推算,今年的金九銀十正是全國(guó)房?jī)r(jià)整體下跌的開始。根據(jù)2008年的調(diào)控政策的執(zhí)行情況看,從政策的執(zhí)行到真正產(chǎn)生效應(yīng)需要兩個(gè)月,而真正促使房?jī)r(jià)全面下降,需要半年。從今年5月1日開始正式執(zhí)行調(diào)控政策,正好是10月份,由于信貸政策的嚴(yán)厲,又能促使整體房?jī)r(jià)開始進(jìn)入下降通道的時(shí)間略早一些。 無論如何,這一次資本給了政府以深刻的教訓(xùn),知道一任資本胡作非為的后果,理論上不會(huì)輕易放松對(duì)資本的管理,尤其是,蒜你狠、豆你玩后,引起決策層面更加警惕。但是,因?yàn)檎睦嫔钕萜渲校粫r(shí)想拔出來,又是不太可能的事。 那么,在結(jié)構(gòu)性泡沫破滅的過程中,盡管沒有加息,盡管流動(dòng)性依然泛濫、盡管仍然處在負(fù)利率水平,但是,投資投機(jī)性需求被有效地逼出了市場(chǎng),真正的剛性需求能夠買得起現(xiàn)在住宅的比例不到25%,這就是我們看見的成交量大幅萎縮75%的主要原因。 到了金九銀十,開發(fā)商至少遇到三大問題:第一大問題面臨資金問題。年底是償債高峰,無論是不是上市公司都面臨年底還債的問題,而且,今年的貸款一旦償還,是否能夠續(xù)貸也是很難說的事。對(duì)于中央政府來說,今年還要依賴開發(fā)商對(duì)GDP做點(diǎn)貢獻(xiàn),明年就不需要開發(fā)商了,因?yàn)榇罅康纳鐣?huì)保障住宅一旦啟動(dòng),同樣能拉動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這樣,房?jī)r(jià)如果降幅不大,政府還有出臺(tái)更嚴(yán)厲政策的空間。 第二大問題是上市的開發(fā)商今年業(yè)績(jī)普遍下滑,為了財(cái)報(bào),必須加大銷售力度。到了金九銀十,離年終只有兩個(gè)月,業(yè)績(jī)上不來,要影響明年一年的發(fā)展,像萬(wàn)科等不斷加大降價(jià)力度可以看得出來,上市公司要做降價(jià)銷售的領(lǐng)頭羊,而且,降價(jià)幅度將逐步擴(kuò)大到30%至50%的區(qū)間,促使全國(guó)房?jī)r(jià)的整體下降。 第三大問題是涉及房地產(chǎn)的信貸政策將更加嚴(yán)厲。追究土地出讓金、對(duì)投機(jī)炒作過度的城市三套房貸提出嚴(yán)禁、二套房貸不低于五成等等,都是明令禁止信貸資金流進(jìn)房地產(chǎn)的信號(hào),實(shí)際上,上半年涉及房地產(chǎn)的新增貸款下滑3%,進(jìn)入下半年,涉房地產(chǎn)的信貸資金下滑福大更大,從目前情況看,整個(gè)下半年將下滑15%,實(shí)際意味著房?jī)r(jià)至少會(huì)下跌15%。 這三大問題考研的不僅僅只是開發(fā)商的資金鏈,而是整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),真正想買房子的缺少支付能力,就是三代人湊錢也買不起。如果此時(shí),央行再來回收流動(dòng)性,涉及房地產(chǎn)的過度流動(dòng)性就會(huì)大幅收縮,逼迫開發(fā)商降價(jià)銷售。現(xiàn)在所謂市場(chǎng)回暖,是一種欺騙買家的行為,無論是北京、上海、還是深圳,目前的成交量只有正常年份的四分之一,想撐下去可能沒那么容易。 所以,與去年同期相比,今年的十月全國(guó)房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)同比下跌,而且,因?yàn)橄碌扰c市場(chǎng)購(gòu)買力之間相差較遠(yuǎn),成交量仍然不能有效放大,還將促使開發(fā)商加大下降幅度。今年的金九銀十,開發(fā)商要自食去年房?jī)r(jià)暴漲的苦果,走上另一條沒有鮮花的歧路。
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