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房地產(chǎn)市場的調(diào)控，更關(guān)鍵的是調(diào)整市場結(jié)構(gòu)，理順房市秩序，完善一些必要的制度和規(guī)則，推動房地產(chǎn)市場按照本身的規(guī)律發(fā)展。
而在目前的市場態(tài)勢下，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場上的價格調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸居住基本屬性，是避免房地產(chǎn)泡沫危機，促使房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。而政府推動建設(shè)保障性住房，是引導(dǎo)這種改變的最有效戰(zhàn)略。
經(jīng)歷了三個多月的房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控，各大中城市房地產(chǎn)市場相繼出現(xiàn)量跌價漲的情況。這是合理的現(xiàn)象。美聯(lián)儲從2005年初開始連續(xù)17次提升利率以后，在2006年首季房地產(chǎn)價格才開始調(diào)整。2007年國內(nèi)房地產(chǎn)的調(diào)控，也經(jīng)歷初期價格繼續(xù)上漲，接著量跌價漲，量跌價平，最后價格下跌的過程。中國每次調(diào)控房地產(chǎn)市場，都有個房地產(chǎn)商與政策的博弈過程，其長短與房地產(chǎn)商資金狀況直接相關(guān)。一般估計，由于去年非常態(tài)的信貸大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)商資金可以支撐半年左右。今年上半年仍有相當(dāng)規(guī)模的銀行信貸用各種方式進入房地產(chǎn)市場，部分房地產(chǎn)商的資金或有更長時間的博弈。不過，這次針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，不僅針對房價漲跌，更關(guān)鍵的是調(diào)整房地產(chǎn)的市場結(jié)構(gòu)，理順房地產(chǎn)市場的秩序，完善房地產(chǎn)市場的一些必要的制度和規(guī)則，推動房地產(chǎn)市場按照本身的規(guī)律發(fā)展。
由此，筆者以為，在目前的市場態(tài)勢下，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場上的價格調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸居住性為主的基本屬性，正是避免房地產(chǎn)泡沫危機，促使房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。而政府推動建設(shè)各層次的保障性住房，是引導(dǎo)這種改變的最有效戰(zhàn)略。
致力于居者有其屋的房地產(chǎn)市場建設(shè)，緩解“剛性需求”，
對推動房地產(chǎn)價格不斷上漲的基礎(chǔ)來說，等于釜底抽薪。同時，保障性住房建設(shè)，同樣帶動鋼鐵、水泥等建筑產(chǎn)業(yè)延續(xù)增長態(tài)勢，拉動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定經(jīng)濟增長，避免“房地產(chǎn)市場調(diào)整帶來經(jīng)濟重新大幅下滑”的擔(dān)心。
我們一定要意識到，減少一般居民的支出，就是增加居民的收入。能夠居住在力所能及的住所中，人們更正常合理地安排支出，保持消費的增長，保證生活的質(zhì)量將更有幸福感。
居住支出是居民收入中一個重要部分。提供合理價格的保障性住房，可以釋放被高房價綁架的支出，等于增加了一般居民的可支配收入。去年房屋月供比上升到70%至80%，大城市超過100%。如果一般收入群體的收入80%要支付房屋消費，在收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房價上漲的態(tài)勢下，為了加大居住支出來鎖定當(dāng)期房屋價格，人們必定要減少當(dāng)期的其他消費。考慮到居住消費支出都是以數(shù)十年計算的，那也就意味著消費支付能力要被鎖定數(shù)十年。高房價吞吃了大部分收入，打壓了消費增長的空間。所以，政府加大保障性住房的建設(shè)投入，至少建立了一個相對穩(wěn)定的預(yù)期，可以減少一般居住性需求支出，這將極大地提升一般居民的可支配收入，會釋放出巨大的被居住需求套住的當(dāng)期消費支出能力，對推動消費增長有非常積極的意義。
保障性住房的建設(shè)資金規(guī)模龐大，僅靠政府財政預(yù)算是力不從心的，靠地方政府的賣地財政，保障性住房的“保障”性質(zhì)將蕩然無存。所以，筆者認(rèn)為，政府財政與社會資本結(jié)合建設(shè)保障性住房非常重要。實際上，美國出現(xiàn)過兩次較大的房地產(chǎn)危機，一次是發(fā)生在上世紀(jì)80年代，一次是2007年的次貸危機。前一次美國政府希望通過建立“兩房”這樣的政府機構(gòu)，以政府為主解決低收入群體的住房問題，最后以失敗告終。次級抵押貸款，是希望通過市場化的方式解決低收入群體的住房問題，非但失敗還引發(fā)全球性金融危機。
如此看來，政府政策與民間資本的結(jié)合，或許是加大保障性住房建設(shè)的投入的根本解決之道。
首先，中央政府可用轉(zhuǎn)移支付的方式，把保障性住房建設(shè)納入支持收入分配機制改革的范疇；其次，地方政府可以通過土地入股，用保障性住房補償被征用土地的方式參與保障型住房的建設(shè)；第三，鼓勵銀行制定適合保障型住房購買群體的信貸產(chǎn)品；第四，把保障型住房的價格定在可獲得資本社會平均利潤的水平上，鼓勵開發(fā)商參與保障型住房建設(shè)，
當(dāng)然，政府還需制定和完善相關(guān)的法律法規(guī)以及相應(yīng)制度。比如，保障性住房的二手房市場，應(yīng)是業(yè)主與政府之間的交易。業(yè)主售房時要補齊政府持股部分的價格。放棄保障性住房后的住戶，就應(yīng)視同第一套房購房者。保障性住房資格認(rèn)定，以及農(nóng)民工在農(nóng)村的宅基地沒有流轉(zhuǎn)以前，只能享受廉租房等等的管理規(guī)則，對保障性住房建設(shè)和發(fā)展是最重要的保證。對此，新加坡政府的住房政策和措施對我們很有借鑒意義。
至于以投資為主的房地產(chǎn)市場，不必調(diào)控價格，但一定要嚴(yán)格控制銀行信貸。比如，從嚴(yán)界定第二套房，加大第二套房的首付比例，購買第三套以上的房產(chǎn)，要以自有資金投資為主，對于持有兩套以上房產(chǎn)的人收取“房產(chǎn)保有稅”等等。如此，則投資性房地產(chǎn)市場的價格再高，也不會影響銀行的安全，不會影響經(jīng)濟的安全和社會的穩(wěn)定。
有觀點認(rèn)為，政府加大房地產(chǎn)調(diào)控，特別是出臺相關(guān)物業(yè)稅，房地產(chǎn)交易稅，房產(chǎn)保有稅等等措施，讓有錢人沒有了安全感，而移民海外帶走相當(dāng)規(guī)模的資產(chǎn)。這種觀點把完善稅收體制與私人財產(chǎn)的安全性相提并論，是嚴(yán)重誤導(dǎo)，缺乏真正的法制觀念。在房地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)征收相關(guān)稅賦是國際上通行的法規(guī)，中國過去沒有類似的法律法規(guī)的管理體系，而從制度完善的角度看，各類稅收遲早要出臺。
上述論點也說明，逐步完善房地產(chǎn)市場法律法規(guī)，尤其是稅收體系的任務(wù)有多么艱巨。在筆者看來，以滿足居住需求為主，投資以自有資金為主，銀行房貸一定要嚴(yán)格貸款人的信用檢查等等之類的規(guī)定，都應(yīng)成為長期規(guī)則而非短期政策。如此，當(dāng)可避免樓市徘徊于短期價格調(diào)控——反彈——再調(diào)控的怪圈之中，
促使房地產(chǎn)市場回歸正常秩序，成為經(jīng)濟和社會發(fā)展的“穩(wěn)定器”，而非經(jīng)濟危機的策源地。 |